Erschließen Sie Immobilien-Investmentchancen mit Rechenzentren, Mehrfamilienhäusern und Logistikzentren

Bildschirmtext: PIMCO

Bildschirmtext: PIMCO bietet seine Dienstleistungen ausschließlich qualifizierten Institutionen und Anlegern an. Dies ist kein Angebot an Personen in Rechtsgebieten, in denen dies ungesetzlich oder unzulässig ist.

Text auf dem Bildschirm: Megan Walters, Global Head of Research bei PIMCO Prime Real Estate

Megan Walters: Die Grundlagen des globalen Marktes für Gewerbeimmobilien verschieben sich. Wir erleben ein Zusammentreffen mehrerer Faktoren wie den stärksten Anstieg der Zinsen seit mehr als 40 Jahren, rezessive Volkswirtschaften und geopolitische Unsicherheiten.

Fotos auf dem Bildschirm: Gewerblich genutzte Bürogebäude, außen und innen

Wir glauben, dass es den größten Abschwung bei Gewerbeimmobilien seit der globalen Finanzkrise vor 15 Jahren geben wird.

Für Anleger mag dies beunruhigend klingen, und ja: Die Aussichten erscheinen herausfordernd. Genau deshalb haben wir uns während unseres "Global Real Estate Forum" im Mai 2023 auf das Thema konzentriert.

Fotos auf dem Bildschirm: PIMCO Forum-Saal

Wir haben Immobilienanlagen in allen vier Quadranten besprochen. Wir haben die Chancen und Risiken identifiziert, die sich sowohl bei Fremd- als auch bei Eigenkapital an den öffentlichen und den privaten Märkten ergeben werden. Gewerbeimmobilien sind keineswegs ein Sektor, der sich im Gleichschritt entwickelt. Die Teilmärkte für Mehrfamilienhäuser, für Objekte mit Mischnutzung und jene für den Einzelhandel haben sehr unterschiedlich reagiert. Eine Kombination aus Landnutzungsbeschränkungen und hohen Baukosten wird das Angebot stärker reduzieren als in jedem vorherigen Zyklus und die Immobilienwerte langfristig stützen.

Um sich in diesem Umfeld zurechtzufinden, ist ein differenzierter Ansatz vonnöten. Langfristige Trends wie Demografie, Digitalisierung und Dekarbonisierung werden sich in den einzelnen Regionen unterschiedlich entwickeln, was die Notwendigkeit eines detaillierten Verständnisses der lokalen Marktdynamik unterstreicht.

Text auf dem Bildschirm: Kurzfristig sehen wir Potenzial bei fremdfinanzierten Immobilien-Schulden.

Fotos auf dem Bildschirm: Außenansichten von Bürogebäuden

Immobilien-Schuldtitel stehen im Fokus. Aus unserer Sicht gibt es auf kurze Sicht ein nie da gewesenes Potenzial im gesamten Kreditsegment. Wir erwarten, dass die verringerte Liquidität, der Druck auf die Fundamentaldaten und die geopolitischen Spannungen kurz- bis mittelfristig für Schieflagen sorgen werden. Aus diesem Grund glauben wir, dass sich die Vergabe von Krediten aus der "Relative-Value"-Perspektive als die attraktivste Anlageoption herauskristallisiert hat.

Anleger können von qualitativ hochwertigen Assets mit niedrigeren Beleihungsquoten und attraktiven Spreads profitieren. Mit gewerblichen Hypotheken besicherte Wertpapiere werden zwar von einigen negativ wahrgenommen, können aber in Wirklichkeit hohe Renditen mit erheblichen Abschlägen bieten. Wir sehen Potenzial bei gewerblichen Immobilienkrediten, Verkäufen von Darlehensportfolios, notleidenden Krediten und Rettungskapital.

Dazu gehören auch neu emittierte Schuldtitel, die zu einer Zeit auf den Markt gespült werden, in der sich viele Kreditgeber zurückziehen.

Text auf dem Bildschirm: Bis Ende 2025 wird ein bedrohlich aufragender Turm von 1,5 Billionen USD an Krediten fällig.

Fotos auf dem Bildschirm: Außenansichten von Bürogebäuden

Notleidende öffentliche und private Schulden werden Teil einer Welle von Immobilienkrediten mit Fälligkeit in 2025 sein, darunter allein in den USA mindestens 1,5 Billionen US-Dollar. Privatkredite und Investments in Sondersituationen werden an Bedeutung gewinnen. Und notleidende Bankensektoren bieten Chancen, sich Marktanteile von Nichtbanken-Kreditgebern zu holen.

Wir haben über die einzelnen Sektoren nachgedacht – darüber, wo die Chancen für langfristiges Wachstum und Werthaltigkeit für Anleger liegen. Dabei haben wir uns jede der Regionen angesehen und traditionelle Sektoren wie Bürogebäude, aber auch aufstrebende Segmente wie Rechenzentren diskutiert und uns überlegt, von welchen Trends diese beeinflusst werden.

Dazu gehören längerfristige Trends wie gesellschaftlicher und demografischer Wandel, Dekarbonisierung und Nachhaltigkeit sowie Digitalisierung sowie die kurzfristigeren Themen wie politischer Wandel und Verwerfungen an den Finanzmärkten.

Wir gehen davon aus, dass Mehrfamilienhäuser als Anlageklasse von längerfristigen Trends wie der Urbanisierung, der zunehmenden Zahl der Haushaltsgründungen und steigenden Kosten für Wohneigentum profitieren werden.

Text auf dem Bildschirm: Mehrfamilienhäuser, Darlehen: (Neu-)Entwicklung und Aufwertungsobjekte

Fotos auf dem Bildschirm: Mietshäuser und Stadthäuser

Weil die Banken im Abseits stehen, sehen wir attraktive Chancen für Investments in Darlehen für Neuentwicklung und Aufwertungsobjekte.

Text auf dem Bildschirm: Mehrfamilienhäuser, Eigenkapital: Neuere Immobilien in ausgewählten urbanen Schlüsselmärkten

Fotos auf dem Bildschirm: Mietshäuser und Stadthäuser

Was die Eigenkapitalseite betrifft, ist Potenzial bei neueren Immobilien in ausgewählten Schlüsselmärkten vorhanden, die zu weniger teuren Einstiegspreisen zu haben sind.

Text auf dem Bildschirm: Logistik, Industrielager und Vertriebszentren

Fotos auf dem Bildschirm: Lager und Vertriebszentren

Auf dem Logistikmarkt haben wir ein Wachstum des E-Commerce erlebt. Dies wird die Nachfrage nach Industrielagern und Vertriebszentren langfristig weiter ankurbeln.

Die Kapitalwerte für Logistik-Immobilien sind in den reifen Märkten, insbesondere in den USA und Nordeuropa, gesunken. Wir gehen aber davon aus, dass der Sektor davon profitieren wird, wenn sich die Investitionsströme von Bürogebäuden und Einzelhandelsgeschäften zur Logistik verlagern, was durch niedrige Leerstandsquoten und steigende Mieten unterstützt wird.

Die steigende Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten zählt zu den stärksten und sichtbarsten langfristigen Trends in der Weltwirtschaft. Die Nachfrage ist mit der fortschreitenden Digitalisierung der Wirtschaft explodiert.

Die Regulierung zur digitalen Souveränität in Europa treibt die Nachfrage nach lokalen Kapazitäten. Wir sehen ein wachsendes Interesse von Infrastruktur-Investoren.

GANZSEITIGE GRAFIK: TITEL – Fokusmärkte für Rechenzentren in Europa. Die Grafik zeigt eine Karte der Stufe-2- und Stufe-3-Märkte für Rechenzentren: Stufe 2, dargestellt mit dunkelblauen Punkten, umfasst Berlin, Madrid, Mailand, Stockholm, Zürich, Kopenhagen, Oslo und Warschau; und Stufe 3, die in hellblauen Punkten dargestellt ist, umfasst Athen, Sofia, Budapest, Bukarest, Helsinki, Barcelona, Lissabon, Zagreb, Prag und Rom.

Wir empfehlen einen Fokus auf Stufe-2- und Stufe-3-Märkte in Europa. Auch an den öffentlich zugänglichen Eigenkapital-Märkten in den USA sehen wir gute taktische Anlagechancen, wo REITs im Jahr 2022 etwa ein Viertel ihres Wertes verloren haben, was zu Kursdiskrepanzen führte.

Unabhängig davon, ob wir in den USA, in Europa oder im asiatisch-pazifischen Raum leben, haben wir alle in den vergangenen Jahren beispiellose Herausforderungen erlebt, die die Nutzung von Gebäuden beeinflusst haben.

GANZSEITIGER GRAFIKTITEL – Auf der Suche nach "Relative Value" in den vier Quadranten der Investments in Gewerbeimmobilien weltweit. Die Grafik zeigt die globalen Eigen- und Fremdkapitalmärkte für Immobilien – und zwar sowohl die öffentlichen als auch die privaten – an denen PIMCO nach "Relative-Value"-Chancen sucht. Der obere linke Quadrant zeigt öffentlich gehandelte Schulden, wobei PIMCO von historisch hohen Spreads und reduzierter Liquidität profitiert. Der untere linke Quadrant zeigt Privatkredite, bei denen PIMCO von Impuls-Verkäufen von diskontiertem Fremdkapital und von Chancen bei Rettungsfinanzierungen profitiert. Der obere rechte Quadrant zeigt öffentlich gehandeltes Eigenkapital (Real Estate Investment Trusts oder REITs), bei denen PIMCO Preis- und Kursunterschiede über taktische Investments ausnutzt. Der untere rechte Quadrant zeigt nur privat zugängliches Eigenkapital, wobei sich PIMCO auf Sektoren mit langfristigem Rückenwind konzentriert, darunter Logistik, Wohnimmobilien, alternative Anlagen sowie ausgewählte Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

Immobilien sind jedoch ein breiter Sektor, in dem Anleger davon profitieren können, sowohl langfristige als auch kurzfristigere Trends an den öffentlichen und den privaten Märkten zu verfolgen, und zwar sowohl bei Fremd- als auch bei Eigenkapital.

Wir sehen die größten Chancen in den Bereichen Mehrfamilienhäuser, Wohnimmobilien, Logistik und Rechenzentren und glauben, dass globale Plattformen am besten positioniert sind, um taktische Trades zu exekutieren und Preisunterschiede zwischen öffentlichen und privaten Märkten auszunutzen.

Fotos auf dem Bildschirm: Handelsraum von PIMCO

Im Wesentlichen sind wir der Meinung, dass Anleger bei Fremdkapital einen breiten Ansatz verfolgen sollten, bei Eigenkapital jedoch selektiv und "tief" vorgehen sollten.

Im Vordergrund sollten für sie überzeugende taktische Investments in Vermögenswerte stehen, die in Schieflage geraten sind, mit hohen Abschlägen gehandelt werden und unserer Einschätzung nach unter unmittelbarem Liquiditätsdruck stehen.

Bildschirmtext: Weitere Einschätzungen und Informationen finden Sie unter pimco.de

Bildschirmtext: PIMCO

Rechtliche Hinweise

Über PIMCO Prime Real Estate

Die führende globale Immobilien-Investment- und Management-Gesellschaft "PIMCO Prime Real Estate" (ehemals "Allianz Real Estate") ist ein Unternehmen von PIMCO sowie Teil der Immobilienplattform von PIMCO. Die Gesellschaft fokussiert sich auf die "Core"- und "Core-Plus"-Segmente des Markts und ist mit der Verwaltung des 97 Milliarden US-Dollar schweren Immobilienmandats der Allianz-Gruppe betraut. Die Immobilienplattform von PIMCO ist eine der größten und am stärksten diversifizierten der Welt, mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 190 Milliarden USD (1) und einer breiten Palette von Investmentlösungen,

die auf die jahrzehntelange Erfahrung an den öffentlichen und privaten Eigen- und Fremdkapitalmärkten zurückgreifen.

Hinweis:

Stand: Dezember 2022. Alle Angaben in US-Dollar. (1) Das verwaltete Vermögen umfasst 101,5 Milliarden US-Dollar an geschätztem Bruttovermögen, das von PIMCO Prime Real Estate verwaltet wird – dazu gehören die PIMCO Prime Real Estate GmbH, die PIMCO Prime Real Estate LLC sowie deren Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen. Die Anlageexperten von PIMCO Prime Real Estate LLC erbringen Vermögensverwaltungs- und andere Dienstleistungen als duale Mitarbeiter über die Pacific Investment Management Company LLC. Die PIMCO Prime Real Estate GmbH operiert unabhängig von PIMCO.

Alle Investments enthalten Risiken und können an Wert verlieren. Investments in Wohn- und Gewerbe-Hypothekendarlehen sowie gewerbliche Immobilienkredite unterliegen Risiken wie vorzeitige Rückzahlung, Verzug, Zwangsvollstreckung, Verlustrisiken, Wartungsrisiken und nachteilige aufsichtsrechtliche Entwicklungen. Bei notleidenden Krediten können diese Risiken noch größer ausfallen. Der Wert von Immobilien und Portfolios, die in Immobilien investieren, kann aus verschiedenen Gründen schwanken: Verluste durch Unglücksfälle oder Enteignung, Veränderungen der lokalen und allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, Angebot und Nachfrage, Zinsniveaus, Immobiliensteuersätze, gesetzliche Mietobergrenzen, Flächennutzungsgesetze und Betriebskosten. Anlagen in mit Hypotheken und Forderungen besicherte Wertpapiere sind hochkomplexe Instrumente, die empfindlich auf Änderungen der Zinssätze reagieren können und dem Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung unterliegen. Private Credit beinhaltet die Anlage in nicht öffentlich gehandelte Wertpapiere, die dem Illiquiditätsrisiko unterliegen können.  Portfolios, die in private Kredite investieren, können Fremdkapital aufnehmen und spekulative Anlagen tätigen, die das Risiko eines Verlusts der Anlage erhöhen.

Aussagen zu Trends an den Finanzmärkten basieren auf den aktuellen Marktbedingungen, die Schwankungen unterliegen. Es wird keinerlei Gewähr dafür übernommen, dass die angegebenen Anlagestrategien in jedem Marktumfeld erfolgreich durchsetzbar und für alle Anleger angemessen sind. Anleger sollten daher ihre Möglichkeiten eines langfristigen Engagements insbesondere in Phasen rückläufiger Märkte überprüfen.

Hierin enthaltene Prognosen, Schätzungen und bestimmte Angaben basieren auf eigenen Analysen und stellen weder eine Anlageberatung noch ein Angebot oder eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf eines Finanzinstruments dar. Prognosen und Schätzungen sind naturgemäß bestimmten Beschränkungen unterworfen und spiegeln anders als ein tatsächlicher Performance-Nachweis nicht die tatsächlichen Handels- und Liquiditätsbeschränkungen, Gebühren und/oder sonstigen Kosten wider. Darüber hinaus verstehen sich Verweise auf künftige Ergebnisse nicht als Schätzung oder Versprechen bezüglich der Ergebnisse, die ein Kundenportfolio möglicherweise erzielen kann.

Diese Veröffentlichung gibt die Meinungen des Verfassers zum Zeitpunkt ihrer Erstellung wieder, die sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern können.  Dieses Dokument dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt weder eine Anlageberatung noch eine Empfehlung für ein bestimmtes Wertpapier, eine Strategie oder ein Anlageprodukt dar. Die hier enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die wir für zuverlässig halten; es wird jedoch keine Gewähr übernommen.

PIMCO erbringt Dienstleistungen für qualifizierte Institutionen, Finanzintermediäre und institutionelle Anleger. Privatanleger sollten sich an ihren eigenen Finanzberater wenden, um die für ihre finanzielle Lage am besten geeigneten Anlageoptionen zu ermitteln. Dies ist kein Angebot an Personen in Rechtsgebieten, in denen dies ungesetzlich oder unzulässig ist. | Pacific Investment Management Company LLC, 650 Newport Center Drive, Newport Beach, CA 92660, wird von der "United States Securities and Exchange Commission" (SEC) beaufsichtigt. | PIMCO Europe Ltd (Handelsregister-Nr. 2604517, 11 Baker Street, London W1U 3AH, Vereinigtes Königreich) ist von der "Financial Conduct Authority" (FCA; 12 Endeavour Square, London E20 1JN) im Vereinigten Königreich zugelassen und unterliegt deren Aufsicht. Die von "PIMCO Europe Ltd" angebotenen Dienstleistungen sind nicht für Privatanleger erhältlich. 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