Sector inmobiliario: de la revalorización a la relevancia

La cuestión clave para el sector inmobiliario ya no es si las valoraciones han tocado fondo, sino qué impulsará las rentabilidades en un entorno en el que las tasas de capitalización podrían mantenerse elevadas durante más tiempo.

Los inversores deberían plantearse qué nivel de la estructura de capital ofrece la mejor compensación por el riesgo asumido. El capital (equity) puede generar rentas con potencial de revalorización gracias a una gestión activa de los activos, mientras que la deuda puede proporcionar rentas con una mayor protección frente a las caídas.

El sector inmobiliario comercial está encontrando un nuevo equilibrio. En general, los fundamentales operativos se han estabilizado y las tasas de capitalización se han asentado en niveles que, previsiblemente, se mantendrán elevados durante más tiempo. Además, la nueva oferta sigue siendo limitada en la mayoría de los segmentos.

Sin embargo, creemos que este equilibrio dará paso a una nueva fase para el sector inmobiliario. La inteligencia artificial (IA) y la geopolítica podrían transformar cómo se usan y se valoran los espacios físicos. La IA será el factor más determinante. Sus efectos sobre la productividad, el comportamiento de los arrendatarios y el uso de los espacios podrían tardar años en materializarse. Los factores geopolíticos son menos novedosos, pero igual de importantes. (En las últimas Perspectivas Seculares de PIMCO, tituladas "Ruptura y resiliencia", nuestros compañeros analizan el probable impacto para la economía mundial de la volatilidad geopolítica y el auge de la inversión de capital, liderado por el gasto en infraestructuras de IA.)

El mercado se ha pasado gran parte de los dos últimos años debatiendo si las valoraciones habían tocado fondo. En nuestra opinión, esa no es la pregunta adecuada. Los inversores deberían preguntarse, más bien, qué impulsará las rentabilidades cuando se frene la compresión de las tasas de capitalización. Los gestores deberán evaluar si los activos que poseen, aceptan como garantía o adquieren seguirán siendo relevantes a medida que los arrendatarios, los proveedores de capital y las administraciones públicas se replantean el papel de los espacios físicos.

La incertidumbre ya no es una situación pasajera: se está convirtiendo en una característica estructural del mercado. Esperamos que las divergencias se acentúen dentro de los sectores tradicionales, especialmente a medida que el capital se reoriente hacia los centros de datos y otros activos relacionados con la IA.

Pero la incertidumbre no tiene por qué traducirse en inacción. Creemos que la flexibilidad será la principal ventaja competitiva en esta nueva fase: flexibilidad en cuanto al uso de los activos, la combinación de arrendatarios, los planes de negocio, los horizontes de inversión, la estructura de capital y la diversificación geográfica. En muchos segmentos, esa flexibilidad se apoya, sobre todo, en ubicaciones únicas o en activos de importancia crítica, aunque el significado de este concepto puede cambiar de un mercado a otro.

Además, el reajuste de las valoraciones y la desaceleración de la actividad promotora han mejorado el punto de entrada para los inversores que buscan obtener rentas sostenibles y resilientes, así como generar alfa a nivel de activos. No abogamos por comprar de forma indiscriminada, sino por apostar por una gestión activa, un capital flexible y un proceso de evaluación de riesgos disciplinado.

La inteligencia artificial está transformando la demanda, al tiempo que añade incertidumbre.

Por un lado, la IA podría ampliar las divergencias dentro de los distintos sectores si el desarrollo de infraestructuras para la IA (incluidos los centros de datos) redujese el capital disponible para otros tipos de activos. Se estima que será necesario invertir 5,2 billones de dólares en gasto de capital de aquí a 2030 solo para construir centros de datos capaces de dar soporte a la IA.^{Nota al pie1} Con el tiempo, esta reasignación del capital podría acabar presionando al alza las tasas de capitalización.

Además, la IA podría acentuar la dispersión operativa entre los sectores tradicionales y favorecer a los activos mejor gestionados, en ubicaciones únicas o de importancia crítica. No obstante, en nuestra experiencia, cuando el comportamiento operativo empieza a mostrar divergencias dentro de un sector, las tasas de capitalización tienden a ampliarse en el conjunto del sector antes de que los mercados de capitales puedan distinguir entre los activos ganadores y los rezagados. Demostrar una rentabilidad superior lleva tiempo.

Por otra parte, la IA podría potenciar la productividad hasta el punto de modificar las necesidades de espacio de distintos sectores. El alcance de ese efecto es difícil de prever. Según un estudio, el 25% de las tareas que actualmente se realizan en EE. UU. podrían automatizarse con IA. Ese mismo estudio señala que podrían pasar diez años hasta que las empresas estadounidenses adopten la IA de forma generalizada y que, durante ese periodo, entre el 6% y el 7% de los trabajadores podrían verse desplazados.^{Nota al pie2}

Son estimaciones fundamentadas, no certezas, pero la tendencia es clara. La IA no eliminará la necesidad de espacios físicos, pero sí que transformará cómo se usan. Para los inversores inmobiliarios, la cuestión clave ya no será la ocupación, sino la relevancia de los activos.

Si bien los gestores de activos deberían incorporar la IA para mejorar sus propios procesos, el reto más importante será garantizar que sus activos sigan siendo relevantes en una economía moldeada por la IA. También deberían evitar tratar de forma homogénea todos los activos de un mismo sector. Los factores que han determinado tradicionalmente el valor de los activos inmobiliarios, especialmente la ubicación, cobrarán aún más importancia.

En esta nueva fase, los activos que puedan destinarse a usos alternativos podrían resultar más resilientes que aquellos concebidos para un único uso y vinculados a planes de negocio rígidos y vulnerables. La flexibilidad se está convirtiendo en un factor clave de creación de valor tanto en lo relativo al plan de negocio como al uso de los activos, el horizonte de inversión, la estructura de capital y la diversificación geográfica.

La frontera entre las infraestructuras y el sector inmobiliario es cada vez más difusa. Las infraestructuras llevan tiempo atrayendo a inversores que buscan rentabilidades a largo plazo resilientes y, con frecuencia, ligadas a la inflación. Determinados activos inmobiliarios pueden ofrecer unas características de generación de rentas similares, además de aportar diversificación a las carteras.

Los centros de datos son el ejemplo más claro. Pueden considerarse activos inmobiliarios cuando el valor se genera a través del suelo, las licencias administrativas, la promoción y el arrendamiento. Sin embargo, se comportan más como infraestructuras cuando su valor depende del suministro eléctrico, los sistemas de refrigeración, la disponibilidad operativa, el acceso a la red y la fiabilidad de las operaciones.

Esta convergencia también se aprecia en las infraestructuras sociales y públicas. Las instalaciones sanitarias, las residencias de estudiantes, la vivienda asequible, las residencias para mayores y los comercios de primera necesidad siguen siendo activos inmobiliarios, ya que su valor depende de la ubicación y de la gestión de los activos. Sin embargo, sus perfiles de rentabilidad se asemejan a los de las infraestructuras, ya que la demanda está ligada a servicios esenciales, factores demográficos, necesidades del sector público y patrones de consumo recurrentes. En última instancia, son las propias capacidades del sector inmobiliario las que propician el desarrollo de estos activos relacionados con las infraestructuras.

Los activos de titularidad pública, como las comisarías de policía, los juzgados, las instalaciones dedicadas a la seguridad pública y los edificios administrativos, son inmuebles por su naturaleza e infraestructuras por la función que desempeñan. Respaldan la prestación de servicios públicos esenciales, requieren un mantenimiento y una modernización continuos y, en muchos casos, dependen de la solvencia del sector público. El envejecimiento de estas instalaciones y el aplazamiento de las labores de mantenimiento podrían generar oportunidades para el capital privado mediante colaboraciones público-privadas, operaciones de leaseback, concesiones de derechos de superficie y otras estructuras de inversión a largo plazo.

El sector de la defensa incorpora, además, una dimensión de colaboración público-privada, especialmente en Europa. En la Cumbre de la OTAN celebrada en La Haya en 2025, los países europeos miembros se comprometieron a invertir anualmente el 5% del PIB en necesidades básicas de defensa y gastos relacionados con la defensa y la seguridad de aquí a 2035. Se espera que aproximadamente el 1,5% del PIB se destine a infraestructuras relacionadas con defensa, que abarcan áreas como logística, centros de formación y reclutamiento, viviendas para militares, centros de datos, fabricación y producción, investigación y desarrollo, e infraestructuras sociales.

Los inversores deberían identificar temáticas en las que el sector inmobiliario ofrezca una ventaja competitiva. En comparación con las infraestructuras tradicionales, el sector inmobiliario permite desplegar el capital con mayor rapidez y presenta una menor complejidad de ejecución, especialmente en infraestructuras digitales, sociales, públicas y de defensa, pero exige una elevada especialización.

El sector inmobiliario está entrando en una nueva fase en la que los fundamentales operativos se han estabilizado en términos generales, mientras que los factores que impulsan la rentabilidad están evolucionando. En este contexto, nos decantamos por un conjunto de herramientas basado en las siguientes prioridades:

Ser selectivos y mantener la flexibilidad
Dado que no existe un claro ganador, los inversores deberían evaluar los activos contemplando distintos escenarios, en vez de adoptar posiciones generalizadas sobre sectores. La flexibilidad en el uso de los activos, la combinación de arrendatarios, los planes de negocio, los horizontes de inversión, la diversificación geográfica y la estructura de capital pueden resultar esenciales para preservar el valor y capturar el potencial de revalorización.

Priorizar la sostenibilidad de las rentas y la resiliencia frente a las caídas
La calidad de las rentas gana importancia frente al rendimiento nominal. Los inversores deberían poner el énfasis en la calidad de los arrendatarios, la estructura de los contratos de arrendamiento, la asequibilidad de las rentas, la probabilidad de renovación de los contratos, las necesidades de inversión de capital y la previsibilidad de los factores de oferta y demanda. El objetivo es distinguir entre flujos de caja sostenibles y rentas que podrían verse afectadas por una demanda más débil, un aumento de los costes o una obsolescencia acelerada.

Centrarse en ubicaciones únicas y en la relevancia operativa
Aunque la calidad de la ubicación sigue siendo un factor fundamental, el concepto de "importancia crítica" variará según el sector: acceso al suministro eléctrico, conectividad y latencia en el caso de los centros de datos; proximidad y disponibilidad de mano de obra en logística; asequibilidad y factores demográficos en el sector residencial; afluencia de consumidores en comercios de primera necesidad, o ubicación y funcionalidad en el segmento de oficinas. Los activos que no puedan adaptarse a las cambiantes necesidades de sus ocupantes podrían enfrentarse a una menor liquidez y quedar obsoletos antes.

Evaluar de forma explícita el riesgo de demanda
La IA y la geopolítica están transformando cómo se usan y se valoran los espacios físicos. Ambos factores pueden generar nueva demanda, pero también exponen los activos a riesgos relacionados con la ocupación, los costes, la tecnología, la regulación y la liquidez. Los inversores deberían someter a pruebas de resistencia los factores que impulsan la demanda de cada activo, en lugar de asumir que todos los activos de un determinado sector se beneficiarán de los mismos vientos de cola.

Aprovechar toda la estructura de capital
El capital (equity) puede ofrecer rentas estables, así como potencial de revalorización allí donde el ajuste de las valoraciones, las mejoras operativas o el potencial de reurbanización permitan generar valor. La deuda, por su parte, puede proporcionar rentas sostenibles y la protección que ofrece una garantía real, sin el riesgo propio del tramo más subordinado de la estructura de capital. La clave está en elegir el nivel de la estructura de capital que ofrezca la mejor compensación para el riesgo inmobiliario específico que se esté asumiendo.

Planificar la liquidez y una estrategia de salida clara
Es probable que las crecientes divergencias no solo se reflejan en la rentabilidad, sino también en la liquidez. Los activos con una demanda débil, elevadas necesidades de capital, una base de compradores limitada o estrategias de salida poco claras podrían resultar más difíciles de financiar o vender. Además, cuando el comportamiento operativo diverge dentro de un mismo sector, los mercados de capitales pueden tardar en distinguir entre los activos ganadores y los rezagados. Por eso, el análisis de las inversiones debería incorporar hipótesis realistas sobre la refinanciación, el universo de compradores potenciales, los plazos y los distintos escenarios de salida en caso de evolución desfavorable.

Buscar la convergencia entre sectores resilientes y grandes tendencias estructurales
Las oportunidades más atractivas pueden encontrarse allí donde sectores resilientes —como las infraestructuras sociales, la logística o los centros de datos— convergen con grandes tendencias estructurales, como la geopolítica o las necesidades ligadas la soberanía. La cuestión más relevante no es tanto a qué sector pertenece cada activo, sino de qué forma respalda los servicios esenciales, la productividad, la seguridad, la conectividad o la independencia.

En conclusión: en esta nueva etapa, los inversores inmobiliarios deberían buscar rentas sostenibles, factores de oferta y demanda previsibles, resiliencia frente a las caídas y la capacidad de generar alfa mediante una ejecución eficaz. Creemos que las mejores oportunidades surgirán al combinar activamente sectores resilientes con tendencias estructurales, apoyándose en un capital flexible y en un análisis riguroso de las inversiones para garantizar que los activos mantengan su relevancia en una amplia variedad de escenarios.