Auf Resilienz setzen: Immobilieninvestments in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit
Wichtigste Schlussfolgerungen
- Die Gewerbeimmobilienlandschaft ist im Jahr 2025 von struktureller Unsicherheit geprägt, verursacht durch geopolitische Spannungen, anhaltende Inflation und einen unvorhersehbaren Zinspfad.
- Traditionelle Ansätze – verankert in einer breiten Sektorallokation und Momentum-Strategien – erweisen sich im heutigen Umfeld als unzureichend.
- In einem zunehmend unsicheren Umfeld sollten Anleger unseres Erachtens selektiver sein und Anlagen bevorzugen, die stetige Erträge bringen können und darauf abzielen, sich auch in stockenden oder rückläufigen Märkten positiv zu entwickeln. Aus unserer Sicht weisen Bereiche wie digitale Infrastruktur, Mehrfamilienhäuser, Studentenunterkünfte, Logistik und essenzieller Einzelhandel derzeit mehr Resilienz auf.
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Bis vor Kurzem schien es, als stünde Gewerbeimmobilien eine lang erwartete Erholung bevor. Doch das Jahr 2025 hat uns eine neue Realität offenbart: Die Unsicherheit ist strukturell geworden. Handelsspannungen, Inflation, Rezessionsrisiken und Zinsschwankungen haben die Märkte erschüttert und die Entscheidungsfindung verlangsamt. Traditionelle Strategien – breit gefasste, von der Marktdynamik getriebene Ansätze, rückläufige Kapitalisierungssätze, Mietpreiswachstum – bieten keine verlässliche Basis mehr. Ein disziplinierter Anlageprozess, basierend auf lokalen Kenntnissen und operativer Exzellenz, ist wichtiger denn je.
PIMCOs aktueller langfristiger Ausblick mit dem Titel „Die Zeit der Fragmentierung“ beschreibt eine Welt, die sich im Wandel befindet und in der sich verändernde Handels- und Sicherheitsbündnisse ungleiche regionale Risiken entstehen lassen. In Asien dominieren geopolitische Spannungen und die Zollpolitik – insbesondere in China, das sich angesichts der zunehmenden Verschuldung und der sich verschlechternden demografischen Trends auf einem Pfad des geringeren Wachstums befindet. In den USA geht der heftigste Gegenwind von der hartnäckigen Inflation, der politischen Unsicherheit und der politischen Volatilität aus. Europa ringt mit hohen Energiekosten und regulatorischen Änderungen, obschon die erhöhten Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben für Rückenwind sorgen könnten.
Da die Risiken je nach Sektor und Region ganz unterschiedlich ausfallen, ist auf traditionelle Renditetreiber weniger Verlass, insbesondere in einem Umfeld mit negativem Leverage-Effekt. Aus unserer Sicht werden lokale Kenntnisse und ein aktives Management mit Fachwissen zu Immobilienkapital und -entwicklung, Strukturierung von Krediten und komplexen Restrukturierungen immer wichtiger, um beständige Erträge und robuste Barrenditen zu erzielen. Investitionen sollten darauf ausgelegt sein, sich auch in stockenden oder rückläufigen Märkten positiv zu entwickeln.
Schuldinstrumente – ein langjähriger Eckpfeiler der Immobilienplattform von PIMCO – sind dank ihres relativen Werts nach wie vor sehr attraktiv. Wie im letztjährigen Immobilienausblick „Der Realität ins Auge blicken: Herausforderungen und Chancen auf dem heutigen Gewerbeimmobilienmarkt“ dargelegt, sollten in den USA bis Ende 2026 rund 1,9 Billionen US-Dollar und in Europa 315 Milliarden Euro an Krediten fällig werden.1
Wir glauben, dass diese Fälligkeitswelle eine Reihe von Anlagemöglichkeiten im Fremdkapitalbereich entstehen lässt. Diese reichen von vorrangigen Krediten, um Abwärtsrisiken zu mindern, bis hin zu hybriden Kapitallösungen wie nachrangigen Schuldtiteln, Notfinanzierungen und Überbrückungskrediten. Sie sind für Geldgeber konzipiert, die mehr Zeit benötigen, sowie für Eigentümer und Kreditgeber, die Finanzierungslücken schließen möchten.
Darüber hinaus sehen wir Chancen in kreditähnlichen Investitionen, darunter Grundstückfinanzierungen, Triple-Net-Leasingverträge und ausgewählte Core-Plus-Objekte, die sich durch einen stabilen Cashflow und Resilienz auszeichnen. Immobilienkapital ist für außergewöhnliche Gelegenheiten vorbehalten, bei denen eine effektive Vermögensverwaltung, attraktive stabile Ertragsrenditen und langfristige Trends klare Wettbewerbsvorteile bieten.
Studentenunterkünfte, erschwinglicher Wohnraum und Rechenzentren werden von den Anlegern zunehmend als sichere Häfen angesehen2, da sie infrastrukturähnliche Eigenschaften wie stabile Cashflows und das Potenzial bieten, makroökonomischer Volatilität standzuhalten.
Im aktuellen Zyklus wird der Anlageerfolg unseres Erachtens von einer disziplinierten Abwicklung, strategischer Agilität und fundiertem Fachwissen abhängen – und nicht von der Marktdynamik.
Diese Schlussfolgerungen spiegeln die Erkenntnisse wider, die auf dem dritten jährlichen Global Real Estate Investment Forum von PIMCO gewonnen wurden, das im Mai in Newport Beach, Kalifornien, stattfand. Ähnlich wie bei den Cyclical und Secular Forums von PIMCO brachte die Veranstaltung Anlageexperten aus aller Welt zusammen, um die kurz- und langfristigen Aussichten für Gewerbeimmobilien (CRE) zu erörtern. Mit Stand 31. März 2025 betreibt PIMCO eine der weltgrößten Plattformen für Gewerbeimmobilien mit mehr als 300 Anlageexperten, die knapp 173 Milliarden US-Dollar an Vermögenswerten in den unterschiedlichsten Strategien für öffentliche und private Immobilienkredite und Immobilienkapital überwachen.3
Makroökonomische Einschätzung: Regionale Divergenzen nehmen zu, Nischen entstehen
Die ungleichen gesamtwirtschaftlichen Bedingungen stecken das Terrain für globale Gewerbeimmobilien neu ab. Die wichtigsten Treiber – Geldpolitik, geopolitische Risiken und demografischer Wandel – laufen nicht mehr im Gleichschritt. Die Strategie muss regionaler, selektiver und stärker auf lokale Nuancen abgestimmt sein.
In den USA wirft der unsichere Zinspfad lange Schatten. Die Refinanzierungstätigkeit hat deutlich nachgelassen, insbesondere im Büro- und Einzelhandelssektor. Das Transaktionsvolumen lässt zu wünschen übrig, und die Bewertungen sind gesunken. Da das Wirtschaftswachstum überschaubar bleiben dürfte, gehen nur wenige von einer raschen Erholung aus. Die 1,9 Billionen US-Dollar an Schuldinstrumenten, die bis Ende nächsten Jahres fällig werden, stellen eine Risikoquelle dar, könnten aber auch eine Öffnung für kapitalkräftige Käufer bedeuten.
Europa steht vor anderen Herausforderungen. Das Wachstum war bereits vor der Pandemie spärlich und fällt zurzeit noch niedriger aus, gebremst durch die alternde Bevölkerung und die geringe Produktivität. Die Inflation bleibt zäh und das Kreditangebot knapp, während der Ukraine-Konflikt unverändert auf die Stimmung drückt. Nichtsdestotrotz gibt es vereinzelte Lichtblicke; die höheren Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnten in einigen Ländern für Aufwind sorgen.
Im asiatisch-pazifischen Raum strömt Kapital in Richtung stabilerer Märkte – darunter Japan, Singapur und Australien –, die für ihre rechtliche Klarheit und makroökonomische Vorhersehbarkeit bekannt sind. China bleibt dagegen weiter unter Druck. Der heimische Immobiliensektor befindet sich noch immer in einer prekären Lage, die Verschuldung ist hoch und das Verbrauchervertrauen angeschlagen. In der gesamten Region richten Anleger ihren Fokus verstärkt auf Transparenz, Liquidität und demografischen Rückenwind.
Des Weiteren sehen wir erste Anzeichen, dass Anleger ihre Investitionsvorhaben überdenken – dies könnte Europa auf Kosten der USA und des asiatisch-pazifischen Raums zugute kommen. In diesem Wandel spiegelt sich eine allgemeine Abkehr von kontinentübergreifenden Strategien hin zu einem eher regional ausgerichteten Kapitaleinsatz wider.
Während das Gesamtbild fragmentiert ist, lässt diese Komplexität potenzielle Chancen für anspruchsvolle Anleger entstehen.
Branchenausblick: Analyse statt Annahmen
Was bedeutet das für Gewerbeimmobilien? In einem fragmentierten und unsicheren Umfeld haben pauschale Verallgemeinerungen einzelner Sektoren keinen Nutzen mehr. Die Immobilienzyklen verlaufen nicht länger synchron; sie variieren je nach Anlageklasse, Region und sogar Teilmarkt. Die Konsequenzen liegen auf der Hand: Anleger sollten einen detaillierteren Ansatz verfolgen.
Denn der Anlageerfolg hängt von einer genaueren Analyse auf Titelebene, einem aktiven Management und einem tiefen Verständnis der lokalen Marktdynamik ab. Zugleich gilt es zu erkennen, an welcher Stelle sich makroökonomische Veränderungen mit den Fundamentaldaten von Immobilien überschneiden. So dürfte etwa Europas Aufrüstung die Nachfrage nach Logistik- und F&E-Flächen, Produktionsstätten und Wohnraum ankurbeln, insbesondere in Deutschland und Osteuropa.
Der Schlüssel für die Anleger liegt in einem Ansatz, der sich auf bestimmte Vermögenswerte, Teilmärkte und Strategien konzentriert und somit beständige Erträge erbringen und der Volatilität trotzen kann. In diesem Zyklus werden Alpha-Chancen von größerer Bedeutung sein als Beta-Wetten. Im Folgenden werden wir einzelne Sektoren beleuchten, in denen sich diese Präzision auszahlen kann.
Digitale Infrastruktur: Verlässliche Nachfrage, zunehmende Disziplin
Die digitale Infrastruktur hat sich zum Rückgrat der modernen Wirtschaft entwickelt – und zu einer wichtigen Anlaufstelle für institutionelles Kapital. Der Vormarsch von künstlicher Intelligenz (KI), Cloud Computing und datenintensiver Anwendungen hat Rechenzentren von einem Nischensegment in strategische Infrastruktur verwandelt. Dies geht jedoch nicht ohne neue Herausforderungen einher wie die begrenzte Stromversorgung, aufsichtsrechtliche Hürden und die zunehmende Kapitalintensität (siehe Abbildung 1).
Abbildung 1: Steigende Ausgaben für Rechenzentren
Quelle: Bloomberg, Goldman Sachs, Amazon, Microsoft, Alphabet und PIMCO; Stand: 2. Mai 2025.
Hinweis: In den von Amazon veröffentlichten Umsatzzahlen spiegeln sich die Auswirkungen von Wechselkursschwankungen wider; der Konzern gibt jedoch nicht an, inwieweit sich diese auf die Umsätze von Amazon Web Services, Inc. auswirken. In den von Google gemeldeten Umsatzzahlen spiegeln sich ebenfalls Wechselkursbewegungen wider, deren Auswirkungen auf die Umsätze von Google Cloud ebenso wenig separat ausgewiesen werden.
Diese Angaben dienen ausschließlich zur Veranschaulichung. Es besteht keine Garantie, dass die aufgezeigten Trends anhalten. Es gibt keine Garantie, dass die aufgezeigten Trends anhalten.
Auf den globalen Märkten ist das Problem nicht die Nachfrage – sondern wo und wie sie bedient wird. An ausgereiften Standorten wie Northern Virginia und Frankfurt sichern sich Hyperscaler wie Amazon und Microsoft Jahre im Voraus Kapazitäten, insbesondere für Einrichtungen, die auf KI-Inferenz und Cloud-Dienste zugeschnitten sind. Diese Objekte können Resilienz und Preissetzungsmacht bieten. Einrichtungen, die für rechenintensiveres KI-Training ausgelegt sind – oftmals in kostengünstigeren Regionen mit guter Stromversorgung –, bergen dagegen Risiken in Bezug auf die Netzwerksicherheit, die Skalierbarkeit und die langfristige Kosteneffizienz.
Da die Kernmärkte durch die hohe Nachfrage strapaziert sind, drängt Kapital nach außen. In Europa erzwingen die Stromknappheit und die Verzögerungen bei der Genehmigung, die geringe Latenz und die Anforderungen an die digitale Souveränität eine Abkehr von traditionellen Standorten hin zu aufstrebenden Tier-2- und Tier-3-Städten wie Madrid, Mailand und Berlin. Diese Metropolen bieten Wachstumspotenzial, weisen zugleich aber eine lückenhafte Infrastruktur, unterschiedliche regulatorische Rahmenbedingungen und Risiken bei der Abwicklung auf, die einen aktiveren, an die lokalen Gegebenheiten angepassten Ansatz erfordern.
Im asiatisch-pazifischen Raum stehen Stabilität und Skalierbarkeit im Vordergrund. Märkte wie Japan, Singapur und Malaysia ziehen weiterhin Kapital an, unterstützt durch ihre starken Rechtsrahmen und fortgeschrittene Institutionalisierung. Hier priorisieren Anleger Objekte, die hybride Workloads unterstützen können und den sich weiterentwickelnden ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) gerecht werden, auch bei steigenden Kosten und strengerer politischer Aufsicht.
Da die digitale Infrastruktur maßgeblich für die Wirtschaftsleistung ist, dürfte der Anlageerfolg nicht nur von der Rechenkapazität abhängen, sondern auch von der Handhabung der regulatorischen und operativen Komplexität, dem Umgang mit Flächenbeschränkungen und begrenzter Stromversorgung sowie dem Aufbau von Systemen, die resilient, skalierbar und für eine energieeffiziente Zukunft mit dezentraler Datenverarbeitung optimiert sind.
Wohnen: Nachhaltige Nachfrage, divergierende Risiken
Der Wohnsektor wartet nach wie vor mit Ertragspotenzial und struktureller Nachfrage auf. Der demografische Rückenwind – etwa durch die Urbanisierung, die alternde Bevölkerung und die sich wandelnden Haushaltsstrukturen – bietet der Nachfrage weiterhin eine langfristige Stütze. Allerdings ist das Investmentumfeld fragmentiert. Wegen der sehr unterschiedlichen Rechtsrahmen, Anforderungen an die Erschwinglichkeit und politischen Interventionen müssen die Anleger vorsichtig vorgehen.
Auf den globalen Märkten bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch, gestützt durch die hohen Eigenheimpreise, die erhöhten Hypothekenzinsen und die sich wandelnden Präferenzen der Mieter. Diese Dynamik verlängert die Mietdauer und weckt Interesse an Mehrfamilien-, Build-to-Rent- (BTR-) und Arbeiterwohnungen.
Japan sticht durch eine Kombination aus Landflucht, erschwinglichen Mietwohnungen und Institutionalisierung hervor und bietet einen stabilen und liquiden Markt für langfristige Wohnbauinvestitionen (siehe Abbildung 2).
Abbildung 2: Das Kapital folgt Japans Migration in die großen Metropolen
Quelle: Urban Land Institute, MSCI Inc., RCA und Savills; Stand: Mai 2025. Diese Angaben dienen ausschließlich zur Veranschaulichung. Es besteht keine Garantie, dass die aufgezeigten Trends anhalten.
Allerdings entwickeln sich die Märkte nicht im Gleichschritt. In einigen Ländern schreitet die Entwicklung institutioneller Plattformen mit hohem Tempo voran. In anderen Ländern hingegen haben Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit regulatorische Probleme aufgeworfen. Dazu zählen strengere Mietpreisregulierungen, Bebauungsbeschränkungen und eine zunehmende politische Kontrolle institutioneller Vermieter – insbesondere dort, wo der Zugang zu Wohnraum zu einem Brennpunktthema im öffentlichen Diskurs geworden ist.
Studentenunterkünfte haben sich zu einer attraktiven Nische entwickelt, die durch die Zuwachsraten bei den Einschreibungen und das begrenzte Angebot an Wohnraum getragen wird. Zweckgebundene Studentenwohnheime können mit einer vorhersehbaren Nachfrage und einer wachsenden Zahl internationaler Studenten punkten. Die strukturelle Unterversorgung, die günstige demografische Entwicklung und die anhaltende Attraktivität der Hochschulbildung, insbesondere in englischsprachigen Ländern, stützen die Anlageklasse nachhaltig.
Allerdings spielt hier auch die regionale Dynamik eine Rolle. In den USA ist die Nachfrage in der Nähe von Top-Universitäten nach wie vor hoch, trotz der zunehmenden Sorge, dass die strengere Visapolitik und das weniger einladende politische Klima den künftigen Zustrom internationaler Studenten abschwächen könnten. Im Gegensatz dazu verzeichnen Länder wie Großbritannien, Spanien, Australien und Japan eine steigende Nachfrage, die durch günstigere Visaregelungen und den Ausbau der universitären Netzwerke unterstützt wird.
Im gesamten Wohnsektor gilt es, globale Überzeugungen mit lokalen Kenntnissen zu verbinden. Dabei gewinnen Skalierbarkeit, regulatorische Kenntnisse und demografische Einblicke zunehmend an Bedeutung, da sie unabdingbar sind, um nachhaltiges Wertpotenzial in einem Sektor zu erschließen, der essenziell, im Wandel begriffen und komplex ist.
Logistik: Weiter in Bewegung
Industrieimmobilien wie Lagerflächen, Distributionszentren und Logistikstandorte haben sich zu einem Dreh- und Angelpunkt der modernen Wirtschaft entwickelt. Einst ein zweckmäßiges Nebensegment, ist der Sektor inzwischen an die Schnittstelle von globalem Handel, digitalem Konsum und Lieferkettenstrategien gerückt. Seine Attraktivität spiegelt den Vormarsch des E-Commerce, die Umgestaltung der Lieferketten im Zuge des „Nearshoring“ und die unnachgiebige Nachfrage nach kürzeren Lieferzeiten wider. Auch wenn das rasante Mietwachstum der letzten Jahre nachlässt, sind Vermieter mit auslaufenden Mietverträgen noch immer in einer starken Position. Der Zustrom an institutionellem Kapital versiegt nicht und fließt insbesondere in Nischensegmente wie Stadtlogistik und Kühllager.
Allerdings hängen die Aussichten für die Branche zunehmend von der Region und dem Profil der Mieter ab. In allen Regionen gibt es einige wiederkehrende Themen. Erstens werden die Handelsrouten weiterentwickelt. An der Ostküste der USA zählen etwa die Häfen und die inländischen Drehkreuze zu den Nutznießern des „Reshoring“ und einer Verlagerung der Seeverkehrsrouten. Darin spiegelt sich ein breiteres globales Muster wider: Liegenschaften in der Nähe wichtiger Logistikkorridore – ob Häfen, Endbahnhöfe oder Stadtzentren – werden mit einem Aufschlag gehandelt. Doch selbst in diesen bevorzugten Lagen hat die Mietdynamik nachgelassen, die Mieter werden vorsichtiger, Entscheidungen werden aufgeschoben, und an einigen Standorten droht das neue Angebot, die Nachfrage zu übertreffen.
Zweitens wird die Logistikbranche durch die städtische Nachfrage verändert. In Europa und Asien stellen Pächter die Nähe zum Verbraucher und die Nachhaltigkeit in den Vordergrund, was das Interesse an Infill-Standorten und Objekten mit Umweltzertifikat beflügelt. Zugleich wird die Geduld der Anleger durch regulatorische Hürden, die ungleiche Nachfrage und steigende Baukosten auf die Probe gestellt. Während die Absorption in Japan und Australien weiterhin positiv ist, wurde das Mietpreiswachstum in Städten wie Tokio und Seoul durch das vorhandene Überangebot gezügelt – trotz der unveränderten langfristigen Fundamentaldaten.
Nicht zuletzt werden die Kapitalgeber selektiver. Core-Immobilien an Top-Standorten stoßen nach wie vor auf großes Interesse, während andere Objekte zusehends unter die Lupe genommen werden. Wegen der handelspolitischen Unsicherheit, der Inflation und der Bonitätsrisiken der Mieter wird die Qualität stärker in den Mittelpunkt gestellt – sowohl hinsichtlich des Standorts als auch der Mietverträge. Die industriellen Fundamentaldaten sind nach wie vor solide; mit der zunehmenden Reife des Sektors wird aber auch das Anlagekalkül nuancierter und regional differenzierter.
Einzelhandel: Selektive Stärke in einer umgestalteten Landschaft
Einzelhandelsimmobilien sind in eine Phase selektiver Resilienz eingetreten, die durch ihre Notwendigkeit, ihren Standort und ihre Anpassungsfähigkeit bedingt ist. Einst das schwache Glied unter den Gewerbeimmobilien, steht der Sektor nun auf kräftigeren Beinen – getragen von der anhaltenden Attraktivität von Formaten, die um essenzielle Dienstleistungen aufgebaut sind. Treiber der Wertentwicklung sind nun Einkaufszentren mit Lebensmittelmärkten, Fachmarktzentren sowie Läden in Einkaufsstraßen von Gateway-Städten, die potenziell beständige Erträge und eine geringere Inflation bieten. Angesichts der hohen Zinssätze und der zurückhaltenden Kapitalgeber orientiert sich die Bewertung dieser Anlagewerte an ihrer Zuverlässigkeit und nicht an ihrem Glamour.
Die Landschaft ist deutlich zweigeteilt. Auf der einen Seite stehen Top-Standorte mit beständiger Laufkundschaft, langfristigen Pachtverträgen und begrenztem Neuangebot – Eigenschaften, die unverändert Kapital anziehen und Spielraum für Wertschöpfung durch neue Pächter oder Umbauten für eine Mischnutzung bieten. Auf der anderen Seite stehen B-Standorte, die unter struktureller Überholung, Mieterabwanderung und schwindender Bedeutung leiden.
Diese auseinanderlaufenden Entwicklungen sind in allen Regionen zu beobachten. In den USA können sich um Lebensmittelmärkte aufgebaute Einkaufszentren und Fachmarktzentren weiterhin gut behaupten, getragen von der anhaltenden Verbrauchernachfrage und defensiven Leasingstrukturen. Im Gegensatz dazu setzt sich der langfristige Abwärtstrend bei Kaufhäusern und weniger frequentierten Einkaufszentren in den Vororten fort. Nichtsdestotrotz scheint sich die Branche zum Teil neu zu erfinden, und Luxusmarken erobern erstklassige Standorte in den Einkaufsstraßen ausgewählter Städte zurück.
Auch in Europa ist eine Flucht in Qualität zu beobachten. Während Einzelhandelszentren mit Lebensmittel- und anderen essenziellen Läden überdurchschnittlich gut abschneiden, stehen spezialisierte Einkaufszentren weiterhin unter Druck. Zugleich hat der Euroraum das Omnichannel Retailing besser angenommen, und einige Vermieter haben ungenutzte Flächen in Logistikflächen der „letzten Meile“ umgewandelt.
In Asien hat der Tourismus die Einkaufsstraßen Japans und Südkoreas wiederbelebt, während sich die Einkaufszentren in den Vororten aufgrund der Inflation und der verhaltenen diskretionären Ausgaben weniger gut behaupten. Die Handelsspannungen machen das Ganze noch komplexer.
Büros: Ein Bereich, der seinen Boden noch nicht gefunden hat
Im Bürosektor findet immer noch eine schleppende und ungleichmäßige Neukalibrierung statt. Die erhöhten Zinssätze und die strengeren Kreditkonditionen haben die Problematik der ungenutzten Flächen und der sich wandelnden Arbeitsplatznormen noch verschärft. Während bei Vermietung und Auslastung erste Anzeichen einer Stabilisierung auftauchen, bleibt die Erholung ungleichmäßig. Die Kluft zwischen Top- und Zweitlagen hat sich zu einer strukturellen Trennungslinie verfestigt.
Erstklassige Objekte in zentralen Geschäftsbezirken ziehen weiterhin Mieter an, begünstigt durch die erwünschte Rückkehr der Mitarbeiter ins Büro, den Wettbewerb um die besten Talente und die ESG-Prioritäten. Diese Liegenschaften bieten Flexibilität, Effizienz und Prestige. Ältere, weniger wandlungsfähige Objekte laufen hingegen Gefahr, als veraltet abgeschrieben zu werden, wenn sie nicht über erhebliche Kapitalinvestitionen abermals ins Spiel gebracht werden.
Diese Zweiteilung spielt sich auf globaler Ebene ab. In den USA hat die Vermietung in Küstenstädten wie New York und Boston Fahrt aufgenommen, während der Sun Belt durch ein Überangebot belastet wird. Die umfangreichen bevorstehenden Kreditfälligkeiten stellen eine Bedrohung für weniger gefragte Objekte dar, und die Refinanzierer üben sich in Zurückhaltung. Die Aussichten: langsame Absorption, selektive Neubewertung und anhaltende Schwierigkeiten bei Non-Core-Immobilien.
In Europa mangelt es in Städten wie London, Paris und Amsterdam an erstklassigen Bauflächen. Gleichwohl wird die Neuerschließung von Flächen durch die Regulatorik, die Baukosten und die immer höheren ESG-Standards eingeschränkt. Die Anleger sind von breit gefassten Strategien auf eine Zeichnung von Einzelobjekten übergegangen.
Der asiatisch-pazifische Raum erweist sich als vergleichsweise resilient. Der Kapitalfluss nach Japan, Singapur und Australien – Länder, die für ihre Transparenz und Stabilität geschätzt werden – hält an. Die Rückkehr in die Büros gewinnt an Schwung, unterstützt durch kulturelle Normen und den Wettbewerb um die besten Talente. Dabei beschränkt sich die Nachfrage noch immer auf erstklassige Liegenschaften.
Allerdings weist der Sektor einen strukturellen Überhang auf. Die Portfolios institutioneller Anleger sind nach wie vor übermäßig in Büros investiert – ein Erbe früherer Zyklen. Diese Altlasten können die Preiserholung beeinträchtigen – selbst im Segment erstklassiger Immobilien. Da das Konzept des „Büros“ neu definiert wird, hängt der Anlageerfolg weniger von gesamtwirtschaftlichen Trends als von der Ausführung ab.
Die nächste Phase der Immobilienanlage meistern
Während Gewerbeimmobilien in einen komplexeren und selektiveren Zyklus eintreten, verlagert sich der Fokus sowohl bei Immobilienkapital als auch bei Immobilienkrediten von einem breit gefassten Marktengagement auf selektive Einzelengagements. Die auseinanderlaufenden gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen, die sektorale Neuausrichtung und die Kapitaldisziplin verändern die Art und Weise, wie Anleger Chancen bewerten und Risiken managen.
In diesem Umfeld basiert der Anlageerfolg in unseren Augen darauf, lokale Einblicke mit globalen Perspektiven zusammenzuführen, strukturelle Trends von zyklischen Schwankungen zu unterscheiden und Investments konsequent abzuwickeln. Die Herausforderung besteht nicht nur darin, am Markt zu partizipieren, sondern auch darin, ihn mit Klarheit und Zielstrebigkeit zu navigieren.
Auch wenn der künftige Weg weniger Spielraum bieten mag, können ihn all jene beschreiten, die sich agil anpassen. Anleger, die ihre Strategie auf die anhaltende Nachfrage ausrichten und der Komplexität mit Disziplin begegnen, dürften nach wie vor in der Lage sein, Chancen für eine langfristige, durchdachte Wertentwicklungen aufzuspüren.
Weitere Informationen über die Immobilienlösungen von PIMCO erhalten Sie hier.
1 Mortgage Bankers Association; Stand: März 2025. Zurück zum Inhalt
2 Als „sicherer Hafen“ werden Anlagen bezeichnet, deren Wert in Zeiten volatiler Märkte erhalten bleibt oder sogar steigen kann. Anleger nutzen solche „sicheren Häfen“ zur Begrenzung ihres Verlustrisikos bei Marktturbulenzen. Alle Investments enthalten Risiken und können an Wert verlieren. Zurück zum Inhalt
3 PIMCO Prime Real Estate ist ein Unternehmen von PIMCO. PIMCO Prime Real Estate LLC ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft von PIMCO LLC, und die PIMCO Prime Real Estate GmbH sowie ihre Zweiggesellschaften befinden sich vollständig im Besitz der PIMCO Europe GmbH. Die PIMCO Prime Real Estate GmbH agiert unabhängig von PIMCO. PIMCO Prime Real Estate ist eine Marke von PIMCO LLC. PIMCO ist in den Vereinigten Staaten von Amerika und weltweit eine Marke von Allianz Asset Management of America LLC. Zurück zum Inhalt
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Offenlegung
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