연방준비제도는 이번 주 금리를 인하할 준비가 되어 있으며, 이는 높은 모기지 금리로 어려움을 겪고 있는 미국의 잠재 주택 구매자들의 부담을 다소 완화해 줄 가능성이 있습니다. 하지만 금리 인하가 연준이 주택시장을 지원하는 반드시 가장 직접적인 방법은 아닐 수 있습니다. 보다 표적화된 접근법으로, 연준은 단순히 대차 대조표 내 모기지 채권에 대한 전략을 재고해야 할 수도 있습니다.
2022년 금리 인상을 시작한 이후, 연준은 채권 보유 규모도 꾸준히 축소해왔습니다. 연준은 모기지담보부증권(MBS)의 원금과 이자 상환금을 재투자하지 않고 대차 대조표에서 자연스럽게 감소하도록 두었는데, 이 절차를 양적긴축(QT)이라고 합니다.
양적긴축(QT)은 글로벌 금융위기와 팬데믹 이후 연준이 금융 시스템을 지원하기 위해 사용했던 양적완화(QE) 채권 매입 정책의 역과정입니다. 연준은 2009년에 처음으로 모기지 채권을 매입했으며, 그 이후 16년 동안 MBS 보유 자산 운용은 적극적인 정책 수단으로 활용되어 왔습니다.
양적긴축(QT)은 MBS 시장 내 수요와 공급의 균형을 변화시킬 수 있으며, 이는 모기지 금리에 상당한 연쇄 효과를 일으킬 수 있습니다. 연준이 보유 규모를 소극적으로 축소하고 은행들이 시장에서 비교적 비활성 상태임에 따라, 기관 MBS는 여전히 이례적으로 확대된 스프레드로 거래되고 있습니다.
연준의 정책 금리가 차입 비용의 지표로서 광범위한 영향을 미치긴 하지만, 모기지 금리에는 10년 만기 국채 수익률이 더 중요한 벤치마크이며, 이 금리는 채권 시장에서 결정됩니다. 한편, 모기지 스프레드 – 국채 수익률과 모기지 금리의 차이(차트 1 참조) – 도 시장의 힘에 의해 결정되며, 여전히 역사적으로 확대된 수준에 머물러 있습니다.
차트 1: 10년 만기 국채 수익률을 훨씬 웃도는 모기지 금리
보다 직접적인 접근법
확대된 모기지 스프레드는 통화정책 전달에 문제를 일으킵니다. 연준의 정책 금리는 4% 수준으로 내려갈 수 있지만, 모기지 금리는 여전히 6% 이상입니다.
만약 연준이 단순히 MBS 보유 규모 축소를 중단한다면 어떻게 될까요? 현재 매월 상환되는 약 180억 달러를 신규 모기지 증권에 재투자하면, 당사의 관점에서 모기지 스프레드를 20~30 베이시스 포인트(bp) 정도 축소시킬 수 있습니다. 이는 양적완화를 재개하는 것이 아니라, 단지 MBS 보유 규모를 안정적으로 유지하는 것에 불과합니다. 그리고 이는 역사적으로 비슷한 규모의 모기지 금리 하락을 위해 필요했던 100bp 수준의 연방기금금리 인하만큼의 효과를 가져올 수 있습니다.
보다 더 공격적인 옵션: 매월 200억~300억 달러 규모의 기존 MBS 매각 후, 수익을 현재 발행 증권에 재투자(차트 2 참조). 우리는 이것이 모기지 금리를 40~50 베이시스 포인트(bp) 낮출 수 있을 것으로 추정합니다.
차트 2: 연준의 재투자는 모기지 금리를 상당히 인하 가능
이는 금리 리스크의 측정 지표인 연준의 대차 대조표 듀레이션도 의미 있게 단축시킬 수 있습니다. 이는 연방 부채와 적자의 증가가 미국 차입 비용에 미치는 영향을 우려하는 정책 입안자들에게 긍정적일 수 있습니다.
주택 구매 부담의 지속
물론, MBS 축소 종료가 미국 주택 시장의 만병통치약은 아닙니다. 연방주택금융청 자료에 따르면 최근 몇 달간 미국의 평균 주택 가격은 다소 하락했지만, 일부 지표에 따르면 주택 구매 부담은 지난 30년 이상 중 가장 높은 수준입니다(차트 3 참조). 주택 재고 부족은 주택 가격을 계속해서 지지할 수 있습니다.
차트 3: 주택 구매 여력이 수십 년 만에 최저 수준으로 악화
하지만 연준 관계자들이 이제 금리 인하를 검토하고 있는 만큼, 연준의 통화정책 수단이 미국 경제에 정책 효과를 전달하는 데 얼마나 효과적인지 살펴볼 필요가 있습니다. 금리 정책이 정치적으로 험난하고 인플레이션이 경직적인 경기주기 가운데, 연준은 가장 효과적인 완화 수단이 이미 눈앞에 있지만 간과되었음을 깨닫게 될 수 있습니다.
연준이 현재의 접근법을 고수한다면, 2026년까지 모기지 금리는 높은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 주택 소유는 부유층만이 누릴 수 있는 사치재가 될 것입니다. 문제는 연준 관계자들이 이 상황을 개선할 수 있느냐가 아니라, 그렇게 할 것이냐입니다.