Imóveis comerciais: o mercado de escritórios em um mundo pós-COVID
- A pandemia remodelou o mercado e criou uma enorme dispersão entre o desempenho dos setores, com vencedores e perdedores em setores específicos. Em nossa opinião, o setor de imóveis industriais foi o grande vencedor, o de imóveis de varejo, um perdedor a longo prazo, e o de imóveis escritório tem tanto vencedores quanto perdedores.
- Acreditamos que os escritórios de primeira linha em conceito aberto para maximizar o espaço em cidades de maior densidade sejam mais resistentes à tendência do home office do que aqueles de qualidade secundária em locais secundários, que devem sofrer maior pressão.
- Nos EUA, outras tendências podem afetar os valores, entre elas a migração das empresas de cidades com alíquotas fiscais mais altas para cidades com alíquotas fiscais mais baixas e empregadores que não oferecerão a possibilidade de home office, inclusive no Vale do Silício, onde a pesquisa e o desenvolvimento devem ser realizados no local de trabalho.
A pandemia turbinou o comércio eletrônico e o home office, transformou os mercados e criou vencedores e perdedores no setor de imóveis comerciais. O que isso significa para os investidores? John Murray, responsável global da PIMCO por imóveis comerciais privados, Francois Trausch, CEO e CIO da Allianz Real Estate, e Megan Walters, responsável por pesquisa global na Allianz Real Estate, conversam com Michael Chandra, responsável pelo departamento de clientes públicos da PIMCO nos EUA. Eles discutem suas perspectivas para o mercado, especialmente para o setor de escritórios.
Sobre a PIMCO e a Allianz Real Estate: a PIMCO assumiu a supervisão da Allianz Real Estate em 2020. A parceria uniu duas organizações com focos geográficos, produtos e conhecimentos técnicos complementares, resultando em uma das maiores investidoras do setor imobiliário mundial, com ativos sob gestão da ordem de US$ 180 bilhões em imóveis públicos e privados.Nota de rodapé[i] Ao combinar forças, a PIMCO e a Allianz Real Estate podem oferecer todo o espectro de investimentos imobiliários, desde ativos tradicionais e estáveis até investimentos oportunistas.
P: Antes de falarmos sobre as perspectivas para o setor de imóveis de escritórios, gostaríamos de ter uma ideia do volume de transações globais no primeiro trimestre em diversas regiões e quais tipos de ativos tiveram melhor desempenho.
Walters: O volume de transações globais caiu 26% e 27% nos EUA e na Europa, respectivamente, e 12% na Ásia.Nota de rodapé[ii] Isso não foi uma surpresa, tendo em vista a pandemia. No entanto, as propriedades multifamiliares resistiram bravamente nos EUA e na Europa.
Na Europa, o valor das transações com imóveis multifamiliares em dólares subiu 66% no primeiro trimestre de 2021 em relação ao ano anterior, sendo que dois dos maiores negócios realizados no primeiro trimestre foram de imóveis residenciais. Na Ásia, o setor de imóveis industriais, principalmente de logística, teve o melhor desempenho, com aumento de volume de 5% em relação ao ano passado e de 22% em relação a 2019. O setor de imóveis multifamiliares foi o que apresentou o melhor desempenho em termos de volume de transações nos EUA no primeiro trimestre. O volume caiu apenas 12%, um dado melhor se comparado aos imóveis de varejo, que registrou queda de 42%, de escritórios, 36%, e industriais/de logística, 41%.
Trausch: Os contratempos causados pela pandemia fizeram com que forças seculares, como a urbanização, ganhassem força. Os jovens querem morar nas cidades, perto de onde há emprego, ensino e assistência à saúde. Outra tendência que ganhou força foi a rápida adoção da tecnologia, incluindo no comércio eletrônico e nas teleconferências. Ao mesmo tempo, os investidores core e core-plus buscaram rendimentos de alta qualidade e estáveis, além de procurar tirar proveito dos deslocamentos relacionadas à pandemia. Quando não conseguiam encontrar investimentos em propriedades tradicionais existentes, estavam prontos para gerar rendimentos “produzindo” o tradicional, ou seja, descobrindo inquilinos de alta qualidade e longo prazo para um prédio com pouca ou nenhuma manutenção diferida e dívida moderada versus capitalização.
Murray: Concordo, a pandemia transformou o mercado e criou uma imensa dispersão no desempenho dos setores, mais do que já tinha visto em toda a minha carreira, com vencedores e perdedores vindos, em grande parte, de setores específicos.
O setor de imóveis hoteleiros foi um perdedor de curto prazo, mas acreditamos que vá se recuperar gradualmente, embora de modo desigual. Apesar de o setor estar se recuperando significativamente nos EUA, as pressões continuam na Europa, onde as restrições da pandemia se prolongam por mais tempo. Esses ativos apresentam enormes deficiências de capital, que acreditamos ser temporárias. Nos EUA, a receita por quarto de hotel disponível (RevPAR) se recuperou em cerca de 75% em relação aos níveis de 2019, sinalizando uma recuperação na Europa conforme os países vão saindo da quarentena.
Por outro lado, acreditamos que o setor de imóveis de varejo seja um perdedor de longo prazo. Os proprietários de imóveis de varejo estão sofrendo junto com seus inquilinos, e não acreditamos que o capital de emergência seja suficiente para salvar muitos dos ativos que enfrentam dificuldades. Na verdade, a situação deve piorar em 2022. Muitos inquilinos não retornarão ou, nos EUA, provavelmente desocuparão os imóveis quando os fundos de empréstimo do Programa de Proteção à Folha de Pagamento (PPP) se esgotarem. Para somar ainda mais a essa pressão, inúmeros empréstimos estão prestes a vencer, incluindo de shopping centers nos EUA e uma onda de fundos tradicionais que procuram diminuir a exposição ao varejo. Em nossa opinião, o varejo não é mais um ativo tradicional nos portfólios. Esperamos ver oportunidades em propriedades que estão sendo reformuladas, mas somente a preços bem mais baixos que os valores de varejo do passado.
O setor de imóveis industriais tem sido o maior vencedor, com demanda institucional em altas recordes, apoiada por ventos favoráveis seculares no comércio eletrônico. Entre outros com desempenho robusto está o setor de imóveis residenciais. A longo prazo, o aumento dos juros pode pressionar a valorização dos imóveis unifamiliares. Mas esperamos que os produtos multifamiliares para locação continuem a se beneficiar com dados demográficos favoráveis. Um fator que merece atenção no setor de locação dos EUA é o número de inquilinos que não conseguirão pagar o aluguel quando os programas de estímulo chegarem ao fim. Setores residenciais não tradicionais, como moradias para idosos e estudantes, têm registrado um aumento na demanda institucional. E, por último, o setor de escritórios, sobre o qual falaremos mais a seguir, deve apresentar tanto vencedores quando perdedores. Os inquilinos não estão inadimplentes, apesar de não estarem indo ao escritório, mas as pressões certamente aumentarão quando chegar o momento de renovar os aluguéis dos inquilinos menores.
P: No mundo todo, os empregadores estão anunciando programas de retorno ao escritório. O que os volumes de contratos e as pesquisas indicam?
Walters: Não é uma surpresa que os volumes de aluguéis tenham caído cerca de 30% no mundo. Nos EUA, estão ainda mais baixos, com queda de 45% no primeiro trimestre. Mais da metade desses aluguéis (56%) são renovações de contrato. Pesquisas recentes indicam que a maioria das empresas, especialmente as grandes empregadoras, aguardarão até o final deste ano para decidir se voltarão ao escritório em tempo integral. De acordo com essas pesquisas, três em cada quatro empresas esperam que cerca de 20% dos funcionários trabalhem em casa dois dias por semana. É interessante observar que mais da metade das empresas pesquisadas esperam aumentar o espaço por pessoa em até 20% por razões de saúde e higiene e também para acomodar estilos de trabalho mais colaborativos.
P: Considerando as diversas tendências, vocês acham que os espaços de escritório vão aumentar ou diminuir?
Walters: Na média, acreditamos que a decisão dos empregadores de oferecer horários de trabalho flexíveis e diminuir a densidade de funcionários nos espaços de escritório tradicionais de primeira linha se compensarão mutuamente; de modo geral, a demanda por espaços de escritório de primeira linha será bem menos afetada pelo home office do que os escritórios em locais secundários e de qualidade secundária. No entanto, acreditamos que as empresas em espaços de trabalho tradicionais, assim como os escritórios individuais, optarão por cortar custos, principalmente na próxima retração econômica, e se mudarão para escritórios em conceito aberto, de maior densidade, que são comuns nas grandes cidades, como Nova York, Cingapura e Londres. Esses layouts em conceito aberto podem reduzir em cerca de 20% o espaço necessário.
A longo prazo, os escritórios do futuro não terão apenas um conceito aberto, mas um aspecto contemporâneo, com colaboração em eventos ou serão até parecidos com um café.
P: As perspectivas para a demanda de espaços de escritório são diferentes em cada região ou entre áreas urbanas e suburbanas?
Walters: Quando analisamos cidades do mundo inteiro, constatamos que os níveis de ocupação e aluguel geralmente são alinhados com a densidade populacional e não com o produto interno bruto (PIB) per capita, como muitos supõem. Por outro lado, as cidades mais populosas tendem a ter escritórios em conceito aberto que acomodam mais pessoas no mesmo espaço. Tendo isso em mente, acreditamos que as cidades mais populosas podem ser mais resilientes à tendência do home office. Elas já maximizaram o espaço com o conceito aberto. E, se o imóvel for devolvido porque a empresa está em crise, há mais alternativas de usuários em uma cidade mais populosa. Essa dinâmica assimétrica de oferta e procura é marcada por um número fixo de prédios de qualidade muito alta, além de uma grande diversidade de usuários disponíveis para ocupar esses espaços.
Trausch: A Ásia tem as cidades mais populosas do mundo. As pessoas já retornaram ao trabalho, e o setor de imóveis de escritório apresentou um desempenho muito bom. A economia em crescimento na região também contribui para uma demanda robusta por espaços de escritório.
Na Europa, a tendência de retorno ao escritório está em curso. Algumas cidades, como Paris e Londres, são bastante populosas e já têm escritórios em conceito aberto, o que deixa poucas oportunidades para consolidação de espaços. Mas em muitas cidades de porte médio, pode estar havendo um processo de devolução de imóveis à medida que os escritórios são convertidos em conceito aberto. No entanto, diferentemente dos americanos e, até certo ponto, dos asiáticos, os europeus não se mudam com tanta frequência, tendendo a ficar na cidade onde cresceram. Isso proporciona uma possibilidade de crescimento desse mercado, além de um certo nível de estabilidade e renda recorrente, apesar da devolução de imóveis.
Murray: Os EUA talvez apresentem os resultados mais diversos em termos de espaços de escritório pós-pandemia. Dados das principais cidades, como Nova York e São Francisco, estão obscurecidos pela mudança temporária dos empregados para os subúrbios. Os casos de inadimplência por parte dos inquilinos têm sido limitados. No entanto, quando os contratos forem renovados nos próximos anos, esperamos ver uma pressão maior sobre os escritórios secundários com inquilinos menores que ainda não passaram pela diminuição da densidade.
Mesmo assim, há outras tendências relevantes nos EUA. Uma delas é a migração de empresas de cidades onde as alíquotas fiscais são mais altas para aquelas com alíquotas mais baixas, como Austin e Dallas. Não acreditamos que isso seja cataclísmico para as grandes cidades, mas certamente impulsionará a demanda nesses mercados relativamente pequenos e com impostos menores. Além disso, alguns mercados apresentam seus próprios fatores geradores de emprego que podem contrabalançar as tendências de home office. O Vale do Silício é um exemplo.
P: Megan, mais alguma tendência de demanda que você gostaria de destacar?
Walters: Muitos grandes inquilinos querem se tornar neutros em emissões de carbono até 2030. Se quiserem honrar esse compromisso, as cidades para onde forem terão de ter transporte público conveniente. Além disso, o fato de atingir a neutralidade em carbono limitará o estilo dos ativos de escritório que alguns deles poderão ocupar. Portanto, acreditamos que os ativos tradicionais de primeira linha em cidades de passagem se sairão bem no mundo todo, mas os ativos em locais secundários poderão sofrer muito com o trabalho remoto.
Houve uma tendência parecida na Europa, embora com raízes diferentes, que afetou os shopping centers de varejo na última década. Com a expansão do comércio eletrônico, houve um distanciamento entre o rendimento dos shopping centers tradicionais e dos secundários. O varejo tradicional de primeira linha se saiu bem, ao passo que o secundário apresentou desempenho fraco.
P: Tendo em vista as mudanças no estilo dos escritórios, o que vocês estão comprando desses imóveis?
Trausch: A Allianz Real Estate é uma investidora de longo prazo que prioriza ativos tradicionais (geração de renda estável), de duration longa e alta qualidade, historicamente na Europa, com crescente exposição nos EUA e na Ásia. Metade do portfólio está alocada em imóveis de escritório. O restante está distribuído entre varejo, indústria, residências e moradias para estudantes. Nesse contexto, buscamos prédios de escritório centrais e bem localizados na rede de transporte. Nossa equipe de investimento na Ásia tem se concentrado em parte em localizações de escritório bastante visíveis e centrais. Recentemente, adquirimos uma participação de 50% em um dos melhores prédios de escritório de Cingapura.
A conformidade com ESG é um tema prioritário entre investidores e inquilinos. Em todos os ativos de escritório que adquirimos, queremos ver um caminho aberto para a redução da pegada de carbono. Também buscamos propriedades que ofereçam uma experiência positiva ao inquilino. Os inquilinos querem mais amenidades, além de mais tecnologia nos prédios. Conceitos de uso misto estão populares em imóveis de varejo, escritório e residenciais. As recentes aquisições europeias incluem complexos proeminentes em Paris e na Bélgica.
P: Qual é o foco nos EUA, particularmente no espaço oportunista?
Murray: A PIMCO tem sido ativa na parte mais oportunista de rendimento mais alto e duration mais curta do mercado, incluindo dívida e ações públicas e privadas. Nossa estratégia em escritórios tem como foco a fatia de empregadores que não vão oferecer a possibilidade de trabalhar em home office. Por exemplo, nos últimos nove meses, adquirimos dois complexos de escritório vazios no Vale do Silício. Meu argumento é que o Vale do Silício é um forte mercado de pesquisa e desenvolvimento, que não podem ser realizados prontamente em home office, portanto, acredito que veremos menos pressão nesses mercados. Ambos os complexos de escritório são à prova do futuro: estão bem posicionados para uso flexível e possível diminuição de densificação. Um ativo é certificado em Liderança em Energia e Design Ambiental (Leadership in Energy and Environmental Design, LEED); o outro também deverá ser depois da remodelação.
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