Envergar, Mas Não Quebrar: Investindo em Imóveis em Meio à Incerteza Econômica

Em todos os mercados globais, o problema não é a demanda — é onde e como atendê-la. Em centros maduros, como o norte da Virgínia e Frankfurt, empresas hiperescaladoras como Amazon e Microsoft estão obtendo capacidade com anos de antecedência, especialmente para instalações adaptadas à inferência de IA e cargas de trabalho na nuvem. Esses ativos podem oferecer resiliência e poder de precificação. Mas instalações focadas em um treinamento de IA mais intensivo em computação — geralmente em regiões de baixo custo e ricas em energia — têm riscos relacionados à confiabilidade da rede, escalabilidade e eficiência de custos a longo prazo.

À medida que os principais mercados se pressionam sob o peso da demanda, o capital está se movendo para fora. Na Europa, a escassez de energia e os atrasos nas licenças, juntamente com os requisitos de baixa latência e soberania digital, estão forçando uma mudança dos centros tradicionais para cidades emergentes de nível 2 e 3, como Madri, Milão e Berlim. Esses centros oferecem potencial de crescimento, mas lacunas de infraestrutura, estruturas regulatórias diferentes e riscos de execução exigem uma abordagem mais prática e ajustada localmente.

Na região da Ásia-Pacífico, a ênfase está na estabilidade e na escalabilidade. Mercados como Japão, Singapura e Malásia continuam atraindo capital, sustentados por suas fortes estruturas legais e profundidade institucional. Aqui, os investidores estão priorizando ativos que possam suportar cargas de trabalho híbridas e atender às práticas ambientais, sociais e de governança (ESG) em evolução, mesmo quando os custos aumentam e a supervisão de políticas se torna mais rígida.

À medida que a infraestrutura digital se torna fundamental para o desempenho econômico, o sucesso dependerá não apenas da capacidade, mas de lidar com a complexidade regulatória e operacional, gerenciar restrições de terra e energia e criar sistemas que sejam resilientes, escaláveis e otimizados para um futuro distribuído, orientado por dados e com eficiência energética.

Setor habitacional: demanda durável, riscos divergentes

O setor habitacional continua oferecendo potencial de renda e demanda estrutural. Os ventos demográficos favoráveis — como a urbanização, o envelhecimento da população e a evolução das estruturas familiares — continuam a apoiar a demanda de longo prazo. Mas o cenário de investimento está fragmentado. As estruturas regulatórias, as pressões de acessibilidade e as intervenções políticas variam muito, exigindo que os investidores procedam com cautela.

A demanda por imóveis para aluguel permanece forte nos mercados globais, sustentada pelos altos preços das casas, taxas elevadas de hipoteca e evolução das preferências dos locatários. Essas dinâmicas estão ampliando os ciclos de vida dos locatários e estimulando o interesse em moradias multifamiliares, construídas para alugar (BTR ou “build-to-rent ”, em inglês) e para trabalhadores.

O Japão se destaca por sua combinação de migração urbana, moradia acessível para aluguel e profundidade institucional, oferecendo um mercado estável e líquido para investimentos residenciais de longo prazo (veja a Figura 2).

No entanto, os mercados não são monolíticos. Em alguns países, as plataformas institucionais estão crescendo rapidamente. Em outros, as preocupações com a acessibilidade desencadearam problemas regulatórios. Isso inclui regulamentações de aluguel mais rígidas, restrições de zoneamento e crescente escrutínio político de proprietários institucionais, particularmente onde o acesso à moradia se tornou um ponto crítico no discurso público.

A moradia estudantil emergiu como um nicho atraente, apoiado pelo crescimento das matrículas e oferta limitada. Moradias estudantis projetadas para esse fim podem se beneficiar de uma demanda previsível e de uma base crescente de estudantes com mobilidade internacional. A suboferta estrutural, a demografia favorável e o apelo duradouro do ensino superior, especialmente em países de língua inglesa, continuam a apoiar a classe de ativos.

Ainda assim, a dinâmica regional importa. Nos EUA, a demanda permanece forte próxima de universidades de primeira linha, embora cresçam a preocupação de que políticas de visto mais rígidas e um clima político menos acolhedor possam frear futuros fluxos de estudantes internacionais. Em contraste, países como Reino Unido, Espanha, Austrália e Japão presenciam uma demanda crescente, apoiada por regimes de visto mais favoráveis e redes universitárias em expansão.

Em todo o setor de moradias, investidores devem combinar a convicção global com a fluência local. A escalabilidade operacional, a navegação regulatória e a percepção demográfica são cada vez mais importantes, pois são centrais para gerar valor sustentável em um setor que é essencial, em evolução e complexo.

Logística: Ainda em movimento

O setor imobiliário industrial, que inclui armazéns, centros de distribuição e hubs logísticos, emergiu como um pilar da economia moderna. Antes um setor utilitário secundário, agora o segmento se encontra no nexo do comércio global, consumo digital e estratégia da cadeia de suprimentos. Seu apelo reflete a expansão do comércio eletrônico, a reconfiguração das cadeias de suprimentos por meio do nearshoring (prática de mover operações para países próximos) e a demanda implacável por entregas mais rápidas.Embora o rápido aumento dos aluguéis dos últimos anos esteja desacelerando, proprietários com contratos de locação que serão renovados permanecem em uma posição forte. O capital institucional continua a fluir, particularmente para segmentos de nicho como logística urbana e armazenamento refrigerado.

No entanto, as perspectivas do setor são cada vez mais moldadas pela geografia e pelo perfil do inquilino. Em todas as regiões, alguns temas se repetem. Primeiro, as rotas comerciais continuam a evoluir. Nos EUA, por exemplo, os portos da Costa Leste e os centros internos estão colhendo os benefícios do reshoring e da mudança das rotas marítimas. Isso reflete um padrão global mais amplo: ativos próximos a corredores logísticos chave – sejam portos, terminais ferroviários ou centros urbanos – comandam um prêmio. Mesmo nesses locais favorecidos, no entanto, o momentum de locação moderou, com os inquilinos se tornando mais cautelosos, decisões atrasadas e a nova oferta ameaçando superar a demanda em alguns corredores.

Segundo, a demanda urbana está remodelando a logística. Na Europa e na Ásia, os inquilinos estão priorizando a proximidade com os consumidores e a sustentabilidade, impulsionando o interesse em instalações urbanas e com certificação verde. No entanto, obstáculos regulatórios, demanda irregular e custos crescentes de construção estão testando a paciência dos investidores. Embora o Japão e a Austrália continuem a ver uma absorção saudável, o excesso de oferta em cidades como Tóquio e Seul moderou o crescimento dos aluguéis – mesmo com os fundamentos de longo prazo permanecendo intactos.

Finalmente, o capital está se tornando mais criterioso. Ativos essenciais em locais privilegiados continuam a atrair forte interesse, enquanto ativos secundários enfrentam crescente escrutínio. A incerteza da política comercial, a inflação e o risco de crédito do inquilino estão aguçando o foco na qualidade – tanto da localização quanto do contrato de locação. Os fundamentos industriais permanecem sólidos, mas à medida que o setor amadurece, o cálculo do investimento também, tornando-se mais sutil e regionalmente específico.

Varejo: Força seletiva em um cenário repaginado

O setor imobiliário de varejo entrou em uma fase de resiliência seletiva, definida por necessidade, localização e adaptabilidade. Antes o elo fraco da propriedade comercial, o setor encontrou um terreno mais firme, impulsionado pelo apelo duradouro de formatos ancorados em serviços essenciais. Centros ancorados em supermercados, parques de varejo e locais de alta rua em cidades-porta agora ancoram o setor, oferecendo potencial de durabilidade de renda e mitigação da inflação.Em meio a altas taxas de juros e capital cauteloso, esses ativos são valorizados pela confiabilidade, não pelo glamour.

O cenário é claramente bifurcado. De um lado estão os ativos primários com tráfego estável, longos contratos de locação e oferta nova limitada – qualidades que continuam a atrair capital e oferecem espaço para criação de valor por meio do reposicionamento de inquilinos ou redesenvolvimento de uso misto. Do outro lado estão os ativos secundários sobrecarregados pela obsolescência estrutural, rotatividade de inquilinos e relevância cada vez menor.

Essa divergência se manifesta em todas as regiões. Nos EUA, os centros ancorados em supermercados e os parques de varejo permanecem resilientes, apoiados pela demanda consistente do consumidor e estruturas de locação defensivas. Shoppings dependentes de lojas de departamento e formatos suburbanos mais fracos, por contraste, continuam a enfrentar um declínio secular. Ainda assim, sinais de reinvenção estão emergindo à medida que as marcas de luxo recuperam locais emblemáticos em ruas de comércio de alto padrão em mercados urbanos selecionados.

A Europa, também, está vendo uma fuga para a qualidade. Centros de varejo ancorados por supermercados e outros negócios essenciais estão superando, enquanto formatos discricionários permanecem sob pressão. A região abraçou o varejo omnichannel de forma mais completa, com alguns proprietários convertendo espaço subutilizado em hubs de logística de última milha.

Na Ásia, o turismo reviveu o varejo de rua no Japão e na Coreia do Sul, mas shoppings suburbanos tiveram um desempenho mais contido em meio à inflação e gastos discricionários frágeis. Tensões comerciais adicionam complexidade.

Escritórios: Um setor ainda em busca de um piso

O setor de escritórios continua a passar por uma recalibração lenta e desigual. Taxas de juros elevadas e crédito mais apertado agravaram os desafios do espaço subutilizado e das normas de trabalho em evolução. Embora a locação e a utilização mostrem os primeiros sinais de estabilização, a recuperação permanece fragmentada.A divisão entre ativos prime e secundários se solidificou em uma linha de falha estrutural.

Edifícios Classe A em distritos comerciais centrais continuam a atrair inquilinos, apoiados por mandatos de retorno ao escritório, competição por talentos e prioridades ESG. Esses ativos oferecem flexibilidade, eficiência e prestígio. Edifícios mais antigos e menos adaptáveis correm o risco de obsolescência, a menos que sejam reposicionados com investimento de capital significativo.

Essa bifurcação é global. Nos EUA, a locação aumentou em cidades costeiras como Nova York e Boston, enquanto o excesso de oferta pesa sobre o Sun Belt. A iminente parede de dívidas com vencimento ameaça ativos mais fracos, e o capital de refinanciamento permanece cauteloso. A perspectiva: absorção lenta, reprecificação seletiva e angústia contínua em holdings não-core.

Na Europa, escassez de espaço Classe A está emergindo em cidades como Londres, Paris e Amsterdã. Mas o novo desenvolvimento é limitado por regulamentação, custos de construção e padrões ESG crescente. Investidores mudaram de estratégias amplas para subscrição específica de ativos.

A região da Ásia-Pacífico mostra resiliência relativa. O capital continua a fluir para o Japão, Singapura e Austrália – jurisdições valorizadas pela transparência e estabilidade. A reentrada no escritório está melhorando, apoiada por normas culturais e competição por talentos. A demanda permanece concentrada em ativos de alta qualidade.

Ainda assim, o setor enfrenta uma sobrecarga estrutural. Portfólios institucionais permanecem fortemente alocados em escritórios, uma herança de ciclos anteriores. Essa exposição legada pode restringir a recuperação de preços, mesmo para ativos de primeira linha. À medida que a própria ideia de “o escritório” está sendo redefinida, o sucesso depende menos de tendências macro e mais da execução.

Navegando a Próxima Fase do Setor Imobiliário

À medida que o setor imobiliário comercial entra em um ciclo mais complexo e seletivo, o foco está mudando da ampla exposição ao mercado para a execução direcionada em capital próprio e dívida. A divergência macroeconômica, o realinhamento setorial e a disciplina de capital estão remodelando como os investidores avaliam oportunidades e gerenciam riscos.

Nesse ambiente, acreditamos que o sucesso depende da integração da percepção local com a perspectiva global, distinguindo tendências estruturais do ruído cíclico e executando com consistência. O desafio não é simplesmente participar do mercado, mas navegá-lo com clareza e propósito.

Embora o caminho a seguir possa ser mais estreito, ele permanece acessível para aqueles que se adaptam com agilidade. Investidores que alinham a estratégia com a demanda duradoura e navegam na complexidade com disciplina ainda podem encontrar oportunidades para um desempenho de longo prazo e ponderado.

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