La Réserve fédérale s’apprête à baisser les taux d’intérêt cette semaine, ce qui pourrait offrir un certain soulagement aux acheteurs potentiels américains freinés par la hausse des taux hypothécaires. Mais les baisses de taux ne sont peut-être pas la voie la plus directe de la Fed pour soutenir le logement. Pour une approche plus ciblée, la Fed devrait peut-être simplement repenser son manuel pour les obligations hypothécaires dans son bilan.
Depuis 2022, lorsqu’elle a commencé à augmenter les taux, la Fed réduit également progressivement ses avoirs obligataires. Elle a permis aux paiements de capital et d’intérêts sur les titres adossés à des hypothèques (MBS) de se retirer de son bilan sans réinvestissement, un processus connu sous le nom de resserrement quantitatif (QT).
Le QT est un renversement de la politique d’achat d’obligations d’assouplissement quantitatif (QE) que la Fed a utilisée pour soutenir le système financier après la crise financière mondiale et la pandémie. La Fed a acheté sa première obligation hypothécaire en 2009, donc la gestion de ses avoirs en MBS est un outil politique actif depuis 16 ans.
Le QT peut modifier l’équilibre offre-demande sur le marché des MBS, avec des effets domino importants sur les taux hypothécaires. Les MBS d’agence continuent de se négocier à des écarts exceptionnellement larges alors que la Fed réduit passivement ses avoirs et que les banques restent relativement inactives sur le marché.
Bien que le taux directeur de la Fed ait une influence large comme indicateur d’emprunt, le rendement des bons du Trésor à 10 ans est un indicateur plus important pour les taux hypothécaires, et il est fixé par le marché obligataire. Par ailleurs, les écarts hypothécaires – l’écart entre les rendements des bons du Trésor et les taux hypothécaires (voir Figure 1) – sont également déterminés par les forces du marché, et ceux-ci restent proches des niveaux historiquement larges.
Figure 1 : Les taux hypothécaires sont bien supérieurs au rendement des bons du Trésor à 10 ans
Une approche plus directe
Les larges écarts hypothécaires posent un problème pour la transmission de la politique monétaire. Le taux directeur de la Fed pourrait descendre vers 4%, mais les taux hypothécaires restent au-dessus de 6%.
Et si la Fed cessait simplement de réduire ses avoirs en MBS? Réinvestir les quelque 18 milliards de dollars de déroulement mensuel actuel dans de nouveaux titres hypothécaires pourrait, selon nous, réduire les écarts hypothécaires de 20 à 30 points de base (pb). Ce ne serait pas relancer le QE – cela maintiendrait simplement les positions MBS stables. Et cela pourrait offrir autant pour son argent qu’une baisse de 100 points de base du taux des fonds fédéraux, ce qui a historiquement été nécessaire pour obtenir une baisse similaire des taux hypothécaires.
Une option encore plus agressive : vendre entre 20 et 30 milliards de dollars de MBS hérités chaque mois et réinvestir le produit dans des titres en cours (voir Figure 2). Nous estimons que cela pourrait faire baisser les taux hypothécaires de 40 à 50 points de base.
Figure 2 : Le réinvestissement de la Fed pourrait réduire significativement les taux hypothécaires
Cela pourrait aussi réduire de façon significative la durée – un indicateur du risque de taux d’intérêt – du bilan de la Fed. Cela pourrait être une victoire pour les décideurs inquiets de l’effet de la hausse des dettes fédérales et des déficits sur les coûts d’emprunt américains.
L’accessibilité financière demeure difficile
Il est certain que mettre fin au second tour des MBS ne serait pas une solution miracle pour le marché immobilier américain. Les prix moyens des maisons aux États-Unis ont légèrement baissé ces derniers mois, selon les données de la Federal Housing Finance Agency, mais selon certains critères, le logement est aussi inabordable qu’il ne l’a été depuis plus de trente ans (voir Figure 3). Un manque d’inventaire pourrait continuer à soutenir les prix des maisons.
Figure 3 : L’accessibilité au logement est tombée à son niveau le plus bas depuis des décennies
Mais avec les responsables qui cherchent maintenant à réduire les taux d’intérêt, il vaut la peine d’examiner l’efficacité relative des outils monétaires de la Fed pour transmettre la politique dans l’économie américaine. Dans un cycle où la politique des taux d’intérêt est politiquement délicate et où l’inflation reste persistante, la Fed pourrait constater que l’outil d’assouplissement le plus efficace est déjà bien visible.
Si la Fed poursuit son approche actuelle, attendez-vous à ce que les taux hypothécaires restent élevés jusqu’en 2026, faisant de l’accession à la propriété un bien de luxe réservé aux riches. La question n’est pas de savoir si les responsables de la Fed peuvent améliorer cette situation – mais s’ils le feront.