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부동산 전망

현실을 마주하다: 오늘날 상업용 부동산 시장의 도전과 기회

전례 없는 어려움 속에서 상업용 부동산의 회복력 받아들이기

요약

  • 상업용 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치는 요인들로 인해 회복 속도는 글로벌 금융 위기 이후 관찰된 회복 속도에 비해 현저히 느릴 것으로 예상됩니다.
  • 그럼에도 불구하고, 시장은 자본, 인내심, 민첩성, 전문성을 갖춘 기업이 대출자와 차용자 모두에게 자금 조달 솔루션을 제공할 수 있는 수많은 기회가 있는 단계로 접어들고 있습니다.
  • 부문별 관점에서 보면, 투자자들은 디지털화, 탈탄소화, 인구 통계적 변화 등 높은 확신이 있는 테마에 집중해야 하며, 특히 데이터 센터와 물류와 같은 부문을 목표로 삼아야 한다고 생각합니다.

상업용 부동산(CRE) 대출자와 차용자에게 중앙은행들은 최근 몇 년 동안 지속적인 좌절을 안겨주었습니다. 미 연방준비제도 및 대부분의 통화기관들은 완강한 인플레이션을 억제하기 위해 높은 금리를 예상보다 오랫동안 유지했습니다. 물론 그것은 그들의 임무입니다. 그러나 그로 인한 유동성 감소와 자본환원율 상승은 가치평가가 하락으로 이어졌고, 부채 비용이 높아진 상업용 부동산 차용자들에게 즉각적인 고통을 안겨주었습니다.

오늘날 단기 금리는 정점에 도달한 것으로 보이며, 장기 금리는 서서히 하락 추세에 있습니다. 일각에서는 이러한 추세가 글로벌 금융 위기 이후 양적 완화에서 유도된 것과 같은 극적인 회복으로 이어질 수 있다고 보지만, 그렇게 볼 수 없는 요인들이 있습니다. 2021년 수준보다 실질 금리가 200~300 베이시스 포인트(bps) 높을 것이라는 전망과 함께 시장의 지배적인 가정에 따르면 자본환원율은 높은 수준을 유지할 것이며, 그에 따라 부동산 가치는 2021년 최고치보다 20~40% 낮아질 것으로 예상됩니다.

앞으로 2년 안에 1조 5,000억 달러에 달하는 대출이 만기를 맞이하는데1 그 영향은 엄청날 것입니다. 고금리 기조에서는차입 비용과 자본환원율도 여전히 높은 수준을 유지할 것입니다. 대출자와 차용자는 "현실에 직면"해야 합니다. 단기적으로는 가치평가와 가격 지수가 더욱 하락할 것으로 예상되며, 이로 인해 대출 연장을 합리화하기가 더욱 어려워질 것입니다.

지정학적 위험도 있습니다. 올해 우크라이나와 중동의 갈등, 미-중 긴장 관계, , 그리고 주요 선거들이 불확실성을 더하고 있습니다. 부동산 투자와 개발에 직접적인 영향을 미치는 기후 변화에 대한 우려도가 커지면서 상황은 더욱 악화되었습니다.

이러한 불확실성으로 인해 유동성 압박이 장기화되겠지만, 동시에 자금 조달 전반에 걸쳐 기회가 창출될 것입니다. 자본과 맞춤형 솔루션에 능숙한 기업의 경우, 선순위 채권부터 메자닌 채권, 우선주까지 다양한 사모시장의 기회가 제공됩니다. 지속적인 변동성은 부동산 투자의 4가지 영역: 공모 및 사모 주식, 그리고 공모 및 사모 채권 부문에서 상대적 가치 기회를 창출할 수도 있습니다. 또한, 일부 섹터와 지역들은 장기적인 펀더멘탈에 따라 여전히 매력적이며, 이는 상업용 부동산이 전반적으로 직면한 유동성 압박을 감안했을 때, 매력적인 투자 진입 시점임을 의미합니다 (그림 1 참조).

그림 1: 글로벌 부동산 히트맵 - 2023년 대비 2024년 부문 및 지역별 전망

그림 1의 표는 2023년 5월과 2024년 5월의 미국, 유럽, 아시아 태평양(중국 제외) 지역 추세에 대한 PIMCO의 긍정적 및 부정적 섹터 견해를 보여줍니다. 데이터 센터에서는 모든 지역에서 2023년 5월에 AI와 클라우드 수요로 인한 지속적인 지원이 나타날 것으로 예상되었습니다. 그러나 2024년 5월이 되면 미국에서 전력 접근성, 환경적 영향, 과잉 건설에 대한 우려가 발생하였습니다. 물류의 경우, 이 표는 미국의 과잉 공급과 강력한 임대 수요, 유럽의 수익률 안정화와 임대료 성장 정상화, 그리고 아시아 태평양 지역에서의 지속적인 수요와 수익률 확대 및 공급 과잉을 강조합니다. 학생용 기숙사의 경우, 이 표에서는 미국, 유럽, 아시아 태평양 지역에서 공급이 부족한 가운데 임대료가 완만한 성장세를 보이며 기본 인프라가 튼튼하고 임대 거래가 활발함을 보여줍니다. 그럼에도 불구하고, 부정적인 측면은 미국과 유럽에서는 이 부문이 틈새 시장에 불과하다는 점과 아시아 태평양 지역에서는 경쟁과 확장성과 관련된 과제가 있다는 것입니다. 다세대 주택 부문의 긍정적인 측면으로는 미국에서 주택 소유에 비해 저렴한 가격, 유럽에서 안정적인 임대료 성장, 아시아 태평양 지역에서 강력한 임대 및 수익률 스프레드 등이 있습니다. 부정적인 측면으로는 선벨트 지역의 공급 과잉, 유럽의 가격 발견 부족, 아시아 태평양 지역의 잠재적인 수익률 확대 등이 있습니다. 소매 부문의 긍정적인 측면으로는 미국에서 임대 수요가 회복되고, 유럽에서 임대가 안정화되고, 아시아 태평양 지역에서는 억제되었던 임대 수요가 증가하고 있다는 점이 있습니다. 부정적인 측면을 살펴보면, 이 표는 미국에서의 세입자 구조조정 이력, 유럽에서의 제한된 투자자들의 관심, 그리고 아시아의 전자상거래 성장과 관련된 약한 심리를 보여줍니다. 사무실 부문의 경우 긍정적인 측면으로는 미국에서의 큰 할인, 유럽에서의 지속적인 분기화, 아시아 태평양 지역에서의 사무실 재진입 개선 등이 있습니다. 부정적인 측면으로는 미국에서 자본 시장의 어려움, 유럽에서의 지속적인 가격 발견, 아시아의 약한 심리 속에 과잉 공급과 수익률 확대가 있습니다.

출처: 2023년 및 2024년 PIMCO 글로벌 부동산 포럼

이러한 요점은 5월에 개최된 PIMCO의 제2회 연례 글로벌 부동산 투자 포럼에서 논의되었습니다. PIMCO의 경기주기 전망 및 중장기 포럼과 유사하게 이 행사에서는 글로벌 투자 전문가들이 모여 상업용 부동산의 단기 및 장기 전망을 논의했습니다. PIMCO는 세계에서 가장 큰 상업용 부동산 플랫폼 중 하나를 보유하고 있으며, 300명 이상의 투자 전문가가 공모 및 사모 글로벌 부동산 채권 및 주식 시장에서 광범위한 리스크 프로필에 걸쳐 약 1,900억 달러의 자산을 관리하고 있습니다.

주요 섹터

데이터 센터: AI 시대의 패권 경쟁

AI 붐으로 인해 데이터 센터와 이를 구동하는 친환경 에너지에 대한 전 세계적 관심이 촉발되었고, 상업용 부동산에도 광범위한 위험이 생겨났습니다. 장기적으로 AI는 사무실 공간에 대한 필요성을 줄이고, 학생용 기숙사에 대한 수요를 줄이며, 도시 인구 밀도를 낮추고, 장기 임대 및 2차 입지에 대한 매력을 떨어뜨릴 수 있습니다. 그러나 반향의 속도와 규모는 여전히 불분명합니다. (2024년 6월 포스팅 "미래에 동력을 공급하다: AI 진화에서 유럽 데이터 센터의 전략적 역할" 참조.)

분명한 것은 AI와 클라우드 서비스에 대한 수요가 전 세계적으로 데이터 센터 용량에 대한 경쟁을 촉발했다는 것입니다. 2024년 1분기 글로벌 리스 볼륨은 1,800 메가와트를 돌파했으며, 이는 불과 3년 전보다 7배 증가한 수치입니다.3 성장세가 둔화될 조짐은 보이지 않으며, 세입자들은 개별 건물에 대한 계약보다는 캠퍼스 전체에 대한 계약을 맺고 있습니다. 이는 정부가 디지털 주권, 즉 중요 데이터, 소프트웨어 및 하드웨어를 제어할 수 있는 능력을 추구함에 따라 더욱 확대됩니다. 반대로, 전력 공급의 제한은 전 세계적으로 데이터 센터 개발에 점점 더 큰 제약이 되고 있습니다.

데이터 센터는 앞으로 몇 년 동안 투자자 포트폴리오에서 핵심적인 역할을 하게 될 것입니다. 이들은 투자자에게 AI 기술의 최종 승자에 베팅하지 않고도 AI 플랫폼에 공급자로서 AI 성장을 이룰 수 있는 방법을 제공하는 중요한 인프라입니다.

물류 및 창고: 중장기적인 수요는 장기적 성장을 지지합니다.

우리는 탈세계화와 이커머스가 물류 및 창고 부문의 지속가능한 장기적 성장을 앞으로도 촉진할 것으로 예상합니다. 지정학적 요소가 수요에 영향을 미치겠지만, 전자상거래와 같이 디지털화 추세와 관련된 물류 시설은 더 안정적인 수요 경로를 보이는 것으로 나타났습니다(그림 2 참조).

그림 2: 온라인 이커머스는 계속 성장하고 있습니다

그림 2는 Green Street와 CBRE가 2024년 4월 기준으로 예측한 바에 따르면 2021년부터 2026년까지 한국, 중국, 아시아 태평양, 호주, 미국, 싱가포르, 홍콩, 일본, 인도, 말레이시아의 온라인 판매가 전체 소매 판매에서 차지하는 비중 추세와 전 세계 합계를 보여줍니다. 이들 국가의 순위는 온라인 판매 비율을 반영하며, 한국이 2021년 약 40%에서 2026년 50%로 증가할 것으로 예상되어 온라인 판매가 선두를 달릴 것으로 예상됩니다. 그 반대쪽에는 말레이시아가 있는데, 이곳의 온라인 매출은 2021년 약 10%에서 2026년에는 20% 미만으로 증가할 것으로 예상됩니다.
출처: Green Street 및 CBRE, 2024년 4월 기준

유럽에서는 수요는 둔화되고 있지만 임대료는 계속 상승하고 있습니다. 물류는 다시 한번 많은 투자자의 쇼핑 목록의 가장 상위에 올랐으며 오늘날 확대된 자본환원율의 하방을 지지할 수 있습니다.

아시아 태평양 지역에서 온라인 매출은 2021년 전체 매출의 약 20%에서 2026년까지 거의 40%로 성장할 것으로 예상됩니다. 또한, 탈세계화는 니어쇼어링과 '프렌드쇼어링' 추세를 계속 촉진하고 있습니다. 기업들이 중국에서 생산 시설을 이전함에 따라 베트남과 인도는 이익을 얻을 것이고, 일본과 한국은 리쇼어링으로 이익을 얻을 수 있습니다.

미국에서 산업 수요는 긍정적이지만, 순 수요는 지난 6개월 동안 둔화되었고, 2024년 1분기는 2012년 이후 가장 약세를 보인 1분기였습니다. 신규 공급은 정점에 도달했지만, 일부 낮은 장벽의 선벨트 시장은 공급 파동을 소화하고 있으며, 이는 특히 대규모 산업용 부동산에서 장기간 더 높은 공급으로 이어질 수 있습니다; 최근 몇 년 동안 개발자들은 100,000 제곱피트가 넘는 프로젝트에 집중했습니다.

다세대 주택:강한 수요, 그러나 지연되는 회복

강력한 구조적 수요에 힘입어 아파트 주택에 대한 세계적 전망은 전반적으로 긍정적입니다.

유럽에서는 임대료가 꾸준히 상승하고 있으며, 하락할 조짐이 보이지 않습니다. 높은 개발 비용과 더욱 엄격해진 환경 규제로 인해 공급이 제한적이기는 하지만, 가구 형성이 가속화되고 주요 대도시 지역으로의 이주가 계속됨에 따라 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

아시아 태평양 지역에서는 온건한 공급 부족 가운데 가격과 임대료가 강세를 보이고 있습니다. 급등하는 주택 가격과 젊은 세대의 도시 이주로 인해 수요가 늘어나고 있습니다. 가족 형성 지연, 1인 가구 증가 등 인구 통계적 변화로 인해 장기 임대 추세가 더욱 강화되고 있습니다. 또한, 지역 사회 생활과 편의 시설에 대한 접근성이 점차 중요해지면서 이 지역 전역에서 테마적 주거 및 공동 생활 공간의 성장이 촉진되었습니다.

미국에서 단기 전망은 다소 긍정적이지 않습니다. 다세대 주택 부문 전체는 기록적인 신규 공급을 겪고 있으며, 작년에 완공된 아파트 수는 40년 만에 최고인 583,000실에 달했습니다.6 이러한 공급 급증으로 인해 공실률이 증가했고, 자본환원율도 상승하여 시장 가치가 25~30% 이상 하락했습니다. 다세대 주택의 근본적인 장기 임차인 수요는 여전히 강력합니다. 특히 높은 금리가 이미 어려운 부담 가능 경제성 지표를 더욱 악화시키고 있기 때문입니다. 이러한 단기적 압박은 미국 다세대 주택 부문이 단기적으로 더 큰 고통을 겪을 것임을 시사합니다.

전반적으로 미국 시장은 2026년까지 안정화될 가능성이 높습니다. 건설 비용 상승과 자금 조달의 어려움으로 인해 건설 착공이 감소했습니다. 미국 남부 주들을 잇는 선벨트 지역은 주요 성장 지역으로 각광받고 있습니다. 이 지역은 미국 인구의 절반이 거주하고 있으며, 국내 및 국제 이주로 인해 현재 3억 3,500만 명인 미국 인구가 2054년까지 3억 7,300만 명으로 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 7

오피스: 직면한 위기 속 여전히 존재하는 기회

오피스에 대한 전 세계적 전망은 여전히 어려운 상황입니다. 전 세계적으로 수요와 가격 발견이 제한적이며, 글로벌 상업용 부동산 소유주와 대출 기관이 오피스 비중을 줄이려고 하면서 평가 가치평가가 여전히 압박을 받고 있습니다. 전 세계 기관들의 상업용 부동산 포트폴리오에서 오피스가 차지하는 비중은 2022년 35%에서 현재 29%로 감소했으며 앞으로도 계속 감소할 가능성이 높습니다.

그러나 지역마다 전망이 다릅니다. 유럽에서는 주요 중심 상업 지구에 친환경적이고 고품질의 건물에 대한 수요가 비교적 높습니다. 유럽의 여러 지역에서는 재택근무 추세가 그다지 확산되지 않았는데, 그 이유 중 하나는 근로자들이 도심의 작은 집에서 사는 경향이 있으며 대중교통이 편리하기 때문입니다. 세입자는 언어, 통화, 규제의 다양성으로 인해 유럽 대륙에서 더 끈끈한 관계를 맺는 경향이 있어 기업의 이전이 복잡해집니다. 중요한 점은, 많은 사무실 건물이 유럽의 점점 더 엄격해지는 등급 요건을 충족하는데 어려움을 겪으면서 에너지 규정으로 인해 기존 공급량이 크게 줄어들 가능성이 있다는 것입니다.

아시아 태평양 지역에서 중심 상업 지구에 대한 사무실 수요는 2021년 수준과 거의 비슷하게 유지될 것으로 예상됩니다. 이는 서구에 비해 일반적으로 아파트가 작고 출퇴근 시간이 짧으며, '사무실에서 일하는' 문화가 더 오래 지속되기 때문입니다. 유럽과 마찬가지로 중심 상업 지구에서 수요가 가장 강하며, 특히 "생활, 업무, 놀이" 편의 시설이 있는 건물에 대한 수요가 가장 많습니다(그림 3 참조).

미국에서는 기업 비용 절감과 재택근무 추세 강화로 인해 일자리 창출이 사무실 오피스 수요로 이어지지 않는 상황이 발생했습니다. 여기서는 사모 자본이 신중한 태도를 유지하고 주요 자본환원율이 계속 상승하면서 A+ 등급 건물 외부의 가격과 임대료가 계속 하락할 것으로 예상됩니다.

그림 3: 재택근무를 선도하는 미국

그림 3은 JLL의 2023년 3분기 데이터와 CBRE의 2024년 4월 데이터를 기반으로 직원들이 사무실에서 일하는 주당 일수를 보여줍니다. 아시아 태평양 지역에서는 호주가 근로자들이 주당 1.9일을 사무실에서 보내며 가장 많은 근무 시간을 기록했습니다. 이 숫자는 태국, 싱가포르, 일본, 한국, 인도, 중국에서는 점차 감소하고 있으며, 중국에서는 주당 평균 0.3일입니다. 유럽에서는 영국이 사무실에서 주당 2.8일을 일해 1위를 차지했고, 네덜란드, 독일, 스위스, 프랑스, 벨기에가 사무실에서 주당 1.3일을 일해 그 뒤를 이었습니다. 북미 지역에서는 미국이 주당 사무실 근무일이 3.0일로 캐나다 1.4일 보다 많습니다.
출처: Green Street 및 JLL, 2023년 3분기 기준

주요 내용: 위기 속에서 기회 포착하기

상업용 부동산 시장은 엄청난 어려움에 직면해 있지만, 동시에 기회도 넘쳐 흐르는 갈림길에 서 있습니다. 고금리, 지정학적 긴장, 기후 변화에 대한 우려는 상업용 부동산 차용자와 대출자에게 복잡하고 종종 당혹스러운 상황을 만들어냈습니다.

그러나 이러한 압력은혁신적인 자금 조달 솔루션과 전략적 투자를 위한 토대를 마련해 주기도 합니다. 자본과 전문성을 갖춘 기업이라면 오늘날의 환경은 선순위 채권부터 메자닌 채권, 우선주까지 자금 조달 스펙트럼 전반에 걸쳐 기회를 제공합니다. 디지털화와 이커머스의 지속적인 추세에 힘입어 데이터 센터와 물류와 같은 분야가 특히 매력적인 전망을 제공합니다.

이러한 격동의 지형을 헤쳐나가려면 회복력과 적응력이 필요합니다. 시장 변동성 속에서 숨겨진 기회를 분별하고 활용하는 능력은 필수적입니다. 디지털화, 탈탄소화, 인구 변화와 높은 확신이 있는 주제에 집중하고 PIMCO의 광범위한 전문성과 글로벌 플랫폼을 활용함으로써 투자자는 현재의 폭풍을 견뎌낼 수 있을 뿐만 아니라 변화하는 상업용 부동산 환경에서 성공할 수 있는 잠재력을 갖추고 있습니다. 불확실성으로 가득찬 앞날이지만, 상황에 맞서고 순간을 포착할 준비가 된 사람들을 위한 잠재력 또한 가득 차 있습니다.


출처: CBRE (2024년 5월 기준), 출처: PIMCO (2024년 3월 31일 기준). PIMCO 및 PIMCO Europe GmbH의 계열사이자 완전 자회사인 Prime Real Estate(구 Allianz Real Estate)가 관리하는 자산이 포함됩니다. 여기에는 PIMCO Prime Real Estate GmbH, PIMCO Prime Real Estate LLC 및 해당 자회사와 계열사가 포함됩니다. PIMCO Prime Real Estate LLC에 소속된 투자 전문가는 Pacific Investment Management Company LLC를 통해 이중으로 투자 관리 및 기타 서비스를 제공합니다. PIMCO Prime Real Estate GmbH는 PIMCO와 별도로 운영됩니다. 3 출처: datacenter Hawk (2024년 3월 31일 기준), 4 출처: Green Street 및 CBRE(2024년 4월 기준), 5 출처: Green Street(2024년 4월 기준), 6 출처: CoStar(2024년 3월 17일 기준), 7 출처: 미국 의회 예산국, 8 출처: Pension Real Estate Association Investment Intentions Survey, 2022년 및 2024년

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