Flessibilità e resilienza: investire nel Real Estate in tempi di incertezza economica

Nei mercati globali la domanda è fuori discussione, la questione semmai è dove e come soddisfarla. Negli hub maturi, come il Nord Virginia e Francoforte, gli hyperscaler come Amazon e Microsoft stanno accaparrandosi capacità con anni di anticipo, soprattutto per strutture che devono soddisfare i requisiti di inferenza dell’IA e del cloud. Questi attivi possono offrire resilienza e potere di determinazione dei prezzi. Tuttavia, le strutture dedicate all’addestramento dell’IA che richiedono grandi capacità di calcolo, spesso ubicate in regioni ricche di energia, con costi inferiori, presentano rischi legati all’affidabilità della rete elettrica, all’espandibilità nonché all’efficienza economica sul lungo termine.

Con i mercati core sotto pressione per l’entità della domanda, i capitali si dirigono verso altri lidi. In Europa, le carenze energetiche e i ritardi nella concessione dei permessi, assieme alla bassa latenza e ai requisiti di sovranità digitale, stanno imponendo uno spostamento dagli hub tradizionali verso città Tier 2 e 3 emergenti come Madrid, Milano e Berlino, che offrono potenzialità di crescita ma presentano al contempo gap infrastrutturali, quadri normativi differenti e rischi di esecuzione che esigono un approccio più locale e sul campo.

In Asia-Pacifico, l’enfasi è sulla stabilità e sulla espandibilità. Paesi come Giappone, Singapore e Malaysia, continuano ad attrarre capitali grazie al robusto quadro di riferimento normativo e istituzionale. In questi mercati, gli investitori danno priorità a strutture capaci di supportare carichi di lavoro ibridi ed evoluzioni dei requisiti ESG anche a fronte di aumenti dei costi e strette nella regolamentazione.

Con le infrastrutture digitali che diventano centrali per la performance economica, non sarà solo la loro capienza a contare ma il successo negli investimenti dipenderà dalla capacità di sapersi orientare nelle complessità normative e operative, gestire i vincoli in termini di aree e potenza energetica, e ottenere sistemi che siano resilienti, espandibili e ottimizzati per un futuro guidato dai dati, in modo efficiente dal punto di vista energetico nonché distribuito.

Alloggi: domanda durevole, rischi divergenti

Il settore degli alloggi continua a offrire potenziale di rendimento e domanda strutturale. Fattori demografici favorevoli come l’urbanizzazione, l’invecchiamento demografico e l’evolvere delle strutture familiari, continuano a sostenere la domanda a lungo termine. Il contesto d’investimento è tuttavia frammentato. I quadri normativi, le pressioni sull’accessibilità economica e gli interventi a livello di politiche variano ampiamente, il che richiede agli investitori di muoversi con cautela.

La domanda di abitazioni in affitto resta robusta sui mercati globali, in ragione degli alti prezzi di acquisto delle case, dei tassi dei mutui elevati e dell’evolvere delle preferenze dei locatari. Queste dinamiche stanno allungando i cicli delle locazioni e alimentando l’interesse per il multifamily, gli sviluppi immobiliari finalizzati alla locazione e gli alloggi per lavoratori.

Il Giappone spicca per la combinazione di migrazione verso le città, domanda di alloggi in affitto accessibili e solidità del quadro istituzionale ed offre un mercato stabile e liquido per gli investimenti a lungo termine nel comparto residenziale (cfr. Figura 2).

Tuttavia i mercati non sono monolitici. In alcuni Paesi, le piattaforme istituzionali crescono velocemente. In altri, preoccupazioni per l’accessibilità degli alloggi hanno dato origine a interventi normativi, tra cui regole più stringenti sulle locazioni, restrizioni in particolari aree, e un crescente scrutinio dei proprietari immobiliari istituzionali, soprattutto laddove l’accessibilità è divenuta un tema caldo nel dibattito pubblico.

Gli alloggi per studenti sono emersi come una nicchia interessante, sostenuta dall’aumento degli studenti e dall’offerta limitata. Le strutture costruite appositamente a questo scopo possono beneficiare di una domanda prevedibile e del numero crescente di individui che si sposta per studiare a livello internazionale. La strutturale carenza di offerta, i fattori demografici favorevoli e la persistente attrattiva di un’istruzione superiore, soprattutto nei Paesi anglofoni, continuano a sostenere questa classe di attivo.

Le dinamiche regionali tuttavia contano. Negli Stati Uniti la domanda resta robusta in prossimità delle migliori università, anche se crescono preoccupazioni che la stretta sui visti agli stranieri e un clima politico meno accogliente possano frenare i futuri arrivi di studenti internazionali. Per contro, Paesi come Regno Unito, Spagna, Australia e Giappone registrano incremento della domanda, sostenuta da un regime di visti più favorevole e reti universitarie in espansione.

Nel settore degli alloggi, le convinzioni d’investimento a livello globale vanno abbinate con la padronanza delle realtà locali. La scalabilità operativa, il sapersi orientare sulle normative e le conoscenze sui fattori demografici sono sempre più importanti in quanto fondamentali per generare valore sostenibile in un comparto che è essenziale, in evoluzione e complesso.

Logistica: sempre in movimento

Gli immobili industriali, compresi magazzini, centri di distribuzione e hub logistici, sono emersi come un pilastro dell’economia moderna. Un tempo ambito utilitaristico più marginale, il settore oggi è al centro degli scambi globali, dei consumi digitali e delle strategie di filiera. La sua attrattiva riflette l’ascesa dell’ e-commerce, la riconfigurazione delle filiere con il loro avvicinamento ai mercati domestici e l’incessante domanda di consegne più veloci. Anche se la rapida crescita degli affitti degli ultimi anni sta rallentando, i proprietari con contratti di locazione rinnovabili restano in una solida posizione. I capitali istituzionali continuano ad affluire, soprattutto in segmenti di nicchia come la logistica urbana e i magazzini frigoriferi.

Le prospettive del settore tuttavia sono sempre più legate all’area geografica e al profilo dei locatari. Alcuni temi sono ricorrenti tra le varie regioni. In primo luogo, le rotte del commercio continuano a evolvere. Negli Stati Uniti ad esempio i porti della Costa Est e gli hub interni stanno cogliendo i benefici del rimpatrio delle produzioni e dei cambiamenti nelle rotte marittime. Questo riflette un tratto comune generale a livello globale: le strutture vicine ai principali corridoi logistici, che si tratti di porti, terminali ferroviari o centri urbani, sono più pregiate e remunerative. Anche in queste posizioni favorite tuttavia lo slancio delle locazioni si è moderato: i locatari sono più cauti, le decisioni ritardate, e la nuova offerta minaccia di superare la domanda in alcuni corridoi.

In secondo luogo, la domanda urbana sta riplasmando la logistica. In Europa e Asia, i locatari danno priorità alla vicinanza ai consumatori e alla sostenibilità, alimentando l’interesse per spazi vuoti o sottoutilizzati e strutture certificate green. Tuttavia gli ostacoli normativi, la domanda disomogenea e gli aumenti dei costi di costruzione mettono a dura prova la pazienza degli investitori. In Giappone e Australia si continua a registrare un solido assorbimento ma l’offerta sovrabbondante in città come Tokyo e Seoul ha moderato la crescita degli affitti, anche se i fondamentali a lungo termine restano integri.

Infine, i capitali stanno diventando più selettivi. Gli attivi core in primarie ubicazioni continuano ad attrarre forte interesse, mentre quelli secondari sono soggetti a crescente scrutinio. L’incertezza sulla politica commerciale, l’inflazione e il rischio di credito dei locatari accrescono l’attenzione alla qualità sia delle ubicazioni che delle locazioni. I fondamentali industriali restano solidi ma con il maturare del settore, anche gli investitori diventano più selettivi, prestando attenzione alle sfumature e alle specificità regionali.

Retail: aree di forza in un panorama rimodellato

L’immobiliare nel comparto retail è entrato in una fase di resilienza in spazi selezionati che si distinguono per la presenza di servizi essenziali, ubicazione e adattabilità. Un tempo anello debole dell’immobiliare commerciale, il settore si è consolidato, sostenuto dall’attrattività di strutture con servizi di prima necessità. Complessi con compresenza di spazi di vendita di prodotti alimentari, retail park e negozi nelle vie centrali delle principali città sono i segmenti che oggi ancorano il settore, offrendo potenziale durevolezza dei flussi reddituali e mitigazione dell’inflazione. In un contesto di tassi di interesse elevati e cautela negli impieghi di capitale, questi attivi sono apprezzati per l’affidabilità, non per il glamour.

C’è una chiara biforcazione nel comparto. Da un lato, attivi di pregio con traffico stabile, locazioni lunghe e offerta limitata di nuove strutture, qualità che continuano ad attrarre capitali e a offrire spazio per creare valore con ambienti rinnovati per destinazioni d’uso miste o ristrutturati per attirare locatari e canoni più alti. Dall’altro, attivi secondari appesantiti da obsolescenza strutturale, abbandono degli inquilini e valore in calo.

Questa divergenza si declina a livello regionale. Negli Stati Uniti, i centri commerciali con presenza di alimentari e i retail park si confermano resilienti, sostenuti dalla domanda dei consumatori e da impianti di locazione difensivi. I centri commerciali con grandi magazzini e strutture più deboli in aree suburbane, invece, continuano a essere alle prese con un declino di stampo secolare. Stanno tuttavia emergendo segni di reinvenzione mentre i marchi del lusso si riappropriano di una presenza di punta nelle vie principali in alcuni centri urbani.

Anche in Europa, si osserva una fuga verso la qualità. Le strutture retail ancorate da negozi di alimentari e altre attività essenziali stanno sovraperformando mentre quelle con beni e servizi discrezionali restano sotto pressione. La regione ha abbracciato più a fondo il modello omnicanale e alcuni proprietari convertono spazi sottoutilizzati in hub logistici di ultimo miglio.

In Asia, il turismo ha rivitalizzato i negozi nelle vie principali in Giappone e Corea del sud ma i centri commerciali in aree suburbane registrano un andamento più sottotono in un contesto d’inflazione e di spesa discrezionale fragile. Le tensioni commerciali aggiungono complessità.

Uffici: un settore ancora in cerca di un solido ancoraggio

Il settore degli uffici è ancora in fase di lento e disomogeneo riassestamento. I tassi di interesse elevati e il credito ristretto si aggiungono alle sfide poste dagli spazi sottoutilizzati e dalle evoluzioni delle modalità di lavoro. Le locazioni e il tasso di utilizzazione mostrano i primi segni di stabilizzazione ma la ripresa resta frammentata. Lo spartiacque tra attivi di pregio e quelli secondari si è cristallizzato in una linea di faglia strutturale.

Gli immobili di prima categoria (classe A) nelle zone centrali continuano ad attrarre locatari, sostenuti dai rientri in ufficio, dalla gara per aggiudicarsi talenti e dalle priorità ad aspetti ESG. Questi attivi offrono flessibilità, efficienza e prestigio. Gli edifici più datati e meno adattabili rischiano l’obsolescenza se non vengono ristrutturati con significativi investimenti di capitale.

Questa biforcazione è globale. Negli Stati Uniti, c’è stata ripresa delle locazioni in città costiere come New York e Boston, mentre l’eccesso di offerta penalizza la Sun Belt. L’ondata di debito in scadenza che si profila minaccia gli attivi più deboli e i capitali restano cauti sui rifinanziamenti. Le prospettive sono di lento assorbimento, riprezzamento selettivo e protratte difficoltà per gli attivi non core.

In Europa, stanno emergendo carenze di spazi di classe A in città come Londra, Parigi ed Amsterdam. I nuovi sviluppi immobiliari sono però limitati da vincoli normativi, costi di edificazione e aumento degli standard ESG. Gli investitori si sono spostati da strategie generiche a un underwriting più selettivo a livello di attivo.

La regione dell’Asia-Pacifico dimostra una relativa resilienza. I capitali continuano a dirigersi verso Giappone, Singapore e Australia, mercati apprezzati per la loro trasparenza e stabilità. Aumentano i rientri in ufficio, per ragioni culturali e di gara ad aggiudicarsi i talenti. La domanda resta concentrata su attivi di alta qualità.

Il settore è tuttora alle prese con un fardello strutturale. I portafogli istituzionali continuano a presentare consistenti allocazioni nel settore uffici, che sono l’eredità di cicli precedenti. Questa esposizione che viene dal passato può ostacolare la ripresa dei prezzi, anche per gli attivi di fascia più alta. Con l’idea stessa di “ufficio” in fase di ridefinizione, il successo dipenderà meno dai trend macro e più dall’esecuzione nei casi concreti.

Una rotta chiara per la fase successiva del real estate

Con l’immobiliare commerciale che entra in un ciclo più complesso e selettivo, la focalizzazione si sta spostando da un’esposizione di stampo generalista a operazioni mirate nell’equity e nel debito. La divergenza macroeconomica, il riallineamento a livello di settore e il rigore nell’impiego dei capitali dettano una ridefinizione della valutazione delle opportunità e della gestione del rischio.

In questo contesto riteniamo che per avere successo occorra integrare la conoscenza delle realtà locali con la prospettiva globale, saper distinguere i trend strutturali dal ‘rumore’ ciclico e applicare quella disciplina che genera regolarità di performance. La sfida non è semplicemente partecipare al mercato ma avere una rotta chiara e saper portare in porto gli obiettivi.

Il percorso per avanzare può essere più stretto ma resta accessibile a chi sa adattarsi con agilità. Gli investitori che allineano la strategia con la domanda di stampo durevole e sanno affrontare le complessità con disciplina possono sempre cogliere opportunità meticolosamente valutate di performance a lungo termine.

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