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Real Estate Outlook

Real Estate Outlook

Gli investitori dovrebbero adottare un approccio di lungo termine, flessibile, per cogliere le opportunità nel debito e nell’azionario nel panorama immobiliare globale.

Sommario

  • Le migliori opportunità sorgeranno nell’erogazione di nuovo credito e negli acquisti di crediti in essere, adottando un approccio ampio al debito e puntando su attivi in difficoltà in mercati in preda a turbolenze.
  • Gli investitori dovrebbero cogliere le opportunità che emergeranno nel credito privato e nelle special situations a fronte della volatilità del mercato.
  • Settori quali il residenziale, la logistica e i data center offrono opportunità, ma gli investitori devono tenere conto delle differenze regionali fra Stati Uniti, Europa e Asia-Pacifico.

Il mercato globale dell'immobiliare commerciale è in evoluzione. Il confluire di vari fattori dal 2020 - un drastico cambiamento nell’uso degli immobili, il più rapido aumento dei tassi da oltre 40 anni, fallimenti di banche negli Stati Uniti e in Europa, e ora il profilarsi di una recessione – potrebbe destare cali dei prezzi che non si osservavano dalla crisi finanziaria globale 15 anni fa.

Questa metamorfosi sfiderà le prassi consolidate ed esigerà un approccio nuovo all’analisi del rischio immobiliare. Nell’orizzonte ciclico le dinamiche dell’immobiliare probabilmente peggioreranno prima di tornare a brillare.

Per gli investitori lo scenario potrebbe apparire scoraggiante, tuttavia potrebbe essere uno dei migliori periodi da decenni per impiegare i capitali.

Sul breve periodo, ravvisiamo potenziale senza precedenti nel debito immobiliare, comprese opportunità di nuove erogazioni senior in quanto gli istituti di credito faranno un passo indietro, nonché in posizioni distressed sui mercati pubblici e privati. Prevediamo uno tsunami di debito immobiliare in scadenza entro il 2025, di cui almeno 1500 miliardi di Dollari negli Stati Uniti, circa 650 miliardi di Euro in Europa e 177 miliardi di Dollari in Asia-Pacifico. In aggiunta al ricco insieme di opportunità nel debito, nutriamo fiducia nel posizionare i portagli per investimenti selezionati di stampo azionario in settori che godono di robusti fattori secolari favorevoli, come il residenziale, la logistica e i data center.

Il panorama complesso esige un approccio differenziato, una visione di lungo termine rispetto alle economie e ai mercati globali, nonché una conoscenza granulare delle dinamiche dei mercati locali. Siamo peraltro consapevoli dei rischi di flessione per l’economia globale. In generale, vediamo migliori prospettive nel credito più senior e siamo più cauti sull’azionario (cfr. il nostro Secular Outlook di giugno 2023 “The Aftershock Economy”).

I trend di mercato si dispiegheranno in modo differente nei vari paesi e nelle varie regioni.

È indubbio che la pandemia abbia trasformato i settori del residenziale destinato alla locazione, degli uffici, delle vendite al dettaglio e altri spazi, e i trend di mercato si dispiegheranno in modo differente nei vari paesi e nelle varie regioni. Ad esempio, gli immobili di uffici nei quartieri centrali in città come San Francisco subiscono le pressioni dello smart working. Tuttavia, l’entusiasmo per il lavoro da casa è meno pronunciato in città come Londra, nonché a Singapore e in altre capitali asiatiche, soprattutto laddove si lavora in uffici di alto livello, sostenibili, situati in luoghi attrattivi. Analogamente, negli Stati Uniti, c’è una netta differenza fra i fondi immobiliari (REIT), che hanno perso circa un quarto del loro valore nel 2022, e i prezzi sui mercati privati.

Crediamo che queste spinte differenti creeranno volatilità e opportunità di investimento di stampo relative value nei quattro quadranti costituiti dal debito sui mercati pubblici e su quelli privati e dall’azionario sui mercati pubblici e su quelli privati.

La pazienza sarà anch’essa importante, in quanto in definitiva saranno la domanda e l’offerta a determinare il valore di lungo termine dell’immobiliare. I vincoli rispetto all’uso del suolo e gli alti costi di edificazione ridurranno l’offerta più che in qualsiasi ciclo precedente, sostenendo i valori immobiliari sul lungo periodo, a nostro avviso.

L’entusiasmo per il lavoro da casa è meno pronunciato in città come Londra, nonché a Singapore e in altre capitali asiatiche.

Questo il quadro emerso dal primo Global Real Estate Investment Forum di PIMCO tenutosi lo scorso mese a Newport Beach, California. Come per il Secular e i Cyclical Forum di PIMCO, centinaia di professionisti degli investimenti di tutto il mondo si sono riuniti per confrontarsi sulle prospettive cicliche e secolari dell’immobiliare commerciale a livello globale (guarda il video “Dietro le quinte dei forum economici di PIMCO” sul processo dei nostri forum). A seguito della fusione del 2020 con le attività immobiliari di Allianz, capogruppo di PIMCO, la piattaforma immobiliare PIMCO si posiziona tra le maggiori al mondo, con circa 195 miliardi di Dollari di patrimonio in gestione, 300 professionisti e una robusta presenza lungo l’intero spettro del rischio sui mercati globali del debito e dell’azionario immobiliare, sia pubblici che privati (cfr. Figura 1).

Figura 1 - Individuazione di relative value nei quattro quadranti degli investimenti nell’immobiliare commerciale globale

Fonte: PIMCO a giugno 2023

TEMI SECOLARI E IMPLICAZIONI PER GLI INVESTIMENTI

Esaminiamo ora come i trend ciclici e secolari potrebbero dispiegarsi nei principali settori dell’immobiliare commerciale, da quelli che godono di fattori favorevoli a quelli che subiscono le maggiori pressioni, nelle varie regioni.

Residenziale

Il residenziale verosimilmente sarà favorito da trend di lungo periodo quali l’urbanizzazione, la crescita numerica delle famiglie e l’aumento dei costi per l’acquisto delle case. Gli alloggi per studenti potrebbero beneficiare dell’incremento del numero di persone di altri paesi che studiano negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Australia e altrove. L’offerta resta inferiore ai livelli storici e ci aspettiamo limitati cali dei prezzi nonché una solida crescita delle locazioni.

Con le banche in panchina, ravvisiamo interessanti opportunità di finanziamento di progetti di sviluppo immobiliare e a valore aggiunto. Sul versante azionario, vediamo potenziale negli immobili più nuovi in primarie città selezionate con punti di ingresso più convenienti.

Gli investitori potrebbero beneficiare della diversificazione in ambiti quali l’immobiliare core e core plus nonché sviluppi immobiliari in prossimità di primarie università. Al pari di altri settori, i segmenti del multifamiliare e degli alloggi per studenti probabilmente beneficeranno di flussi di capitale stornati dai settori degli uffici e delle vendite al dettaglio.

Logistica

Poche aree hanno beneficiato della pandemia di coronavirus più di quanto sia accaduto alla logistica. Il commercio elettronico dovrebbe continuare ad alimentare la domanda di magazzini industriali e centri di distribuzione nell’orizzonte secolare. Il desiderio dei consumatori di consegne veloci traina la domanda nelle aree urbane. I locatari richiedono sempre più strutture nuove, più moderne, meno inquinanti, soprattutto in Europa. L’avvicinamento delle filiere ai mercati domestici è un catalizzatore di domanda in nuove aree geografiche e in prossimità dei porti, mentre vincoli normativi limitano la disponibilità di spazi.

I prezzi delle strutture logistiche sono già scesi nei mercati maturi, con un calo del 10% negli Stati Uniti e del 20% in Europa. L’offerta limitata e la smisurata crescita delle locazioni suggeriscono che il settore potrebbe essere tra i primi a vedere una compressione dei tassi di capitalizzazione. Laddove i prezzi sono prossimi a un minimo del ciclo, gli investitori potrebbero persino considerare di accettare una leva negativa (quando il debito diminuisce il reddito operativo netto di un investitore), viste le prospettive di crescita del settore.

L’avvicinamento delle filiere ai mercati domestici è un catalizzatore di domanda in nuove aree geografiche e in prossimità dei porti, mentre vincoli normativi limitano la disponibilità di spazi.

Data center

La crescente domanda di capacità per i data center è tra i trend secolari più potenti nell’economia globale. La capacità in Europa è molto indietro rispetto agli Stati Uniti, e i requisiti di latenza e di sovranità digitale richiedono strutture locali.

Tuttavia, poche piattaforme sono dotate della credibilità e della capacità di coniugare il know-how di sviluppo immobiliare a livello continentale con l’esperienza e le competenze tecniche necessarie per sviluppare, locare e gestire data center. Questa sostanziale barriera d’ingresso crea un’opportunità eccezionale per soddisfare la domanda di strutture capaci di immagazzinare ed elaborare vasti quantitativi di dati nei mercati a più alta crescita.

Poche piattaforme sono dotate della credibilità e della capacità di coniugare il know-how di sviluppo immobiliare a livello continentale con l’esperienza e le competenze tecniche necessarie per sviluppare, locare, e gestire data center.

Alberghiero

Il settore alberghiero si è ripreso dalla contrazione indotta dalla pandemia e resta resiliente nonostante il quadro economico in deterioramento e costi operativi in aumento. Sebbene i viaggi d’affari possano rallentare, crediamo che il turismo continuerà a spronare la domanda, tra cui quella dei viaggiatori giapponesi e cinesi. Le preoccupazioni di sostenibilità ambientale dovrebbero inoltre fornire slancio alle strutture efficienti dal punto di vista energetico ed ecologiche.

Il settore alberghiero tradizionalmente si è affidato maggiormente ai commercial mortgage-backed securities (CMBS) e alle banche regionali per finanziarsi. La contrazione di queste fonti di finanziamento potrebbe creare interessanti opportunità per quegli operatori del credito dotati delle capacità di analisi del rischio per questi attivi immobiliari più complessi sul piano operativo.

Retail

Negli ultimi anni, la crescita del commercio elettronico ha spinto al ribasso le locazioni e le valutazioni nel settore delle vendite al dettaglio. Poiché ci aspettiamo che la recessione comprimerà i consumi negli Stati Uniti, gli operatori che offrono prodotti non essenziali appaiono i più vulnerabili a ulteriori flessioni. Per contro, non ci attendiamo una significativa ulteriore correzione dei prezzi degli immobili di Classe A.

Crediamo che gli investitori dovrebbero focalizzarsi sulle proprietà con molteplici locatari in ubicazioni di pregio, che si sono dimostrate resilienti e sulle quali gli investitori stanno gradualmente tornando anche se la crescita delle locazioni probabilmente sarà smorzata. Gli investimenti di natura azionaria in centri commerciali con negozi alimentari nonché in spazi di vendita al dettaglio in ubicazioni tradizionali di pregio appaiono interessanti negli Stati Uniti, mentre in Europa in spazi come questi potrebbero essere preferibili gli investimenti nel debito.

Uffici

Nessun settore immobiliare è stato colpito tanto quanto quello degli immobili per uffici. La pandemia ha reso normale lo smart working, che ci aspettiamo continuerà negli Stati Uniti. Per contro, in Europa, in generale i lavoratori sono tornati in ufficio, soprattutto laddove gli spazi sono moderni e i contesti allettanti. I nostri studi segnalano di conseguenza prezzi di liquidazione degli spazi per uffici scesi del 25% sino a oltre il 40% rispetto ai livelli del 2021 negli Stati Uniti contro flessioni del 15-20% in Europa e in Asia-Pacifico, dove i tassi di occupazione degli spazi sono più alti. A fronte di questo quadro, prevediamo crescenti vendite di attivi in difficoltà negli Stati Uniti e vendite limitate e selettive sui mercati europei e asiatici.

Andando avanti, ci aspettiamo una triforcazione del settore degli uffici. Gli attivi best-in-class – immobili a bassa impronta di CO2, con servizi attrattivi, in ubicazioni di richiamo, e con alto tasso di spazi occupati – verosimilmente supereranno la tempesta. Ravvisiamo inoltre opportunità in investimenti mirati a riqualificazioni green per immobili di Classe B+ e A-, soprattutto in luoghi di pregio in Europa e in Asia-Pacifico. Ci aspettiamo invece che le strutture di fascia media di qualità avranno bisogno di essere riqualificate per poter sopravvivere mentre quelle di qualità inferiore diverranno obsolete e i proprietari si troveranno ad affrontare ingenti perdite.

Implicazioni per gli investimenti

  • Prevediamo che la ridotta liquidità, le pressioni sui fondamentali e le tensioni geopolitiche causeranno difficoltà sul breve e medio termine. I rapidi aumenti dei tassi di interesse negli Stati Uniti hanno condotto a default, crisi di banche regionali e requisiti più stringenti per l’erogazione del credito. L’Europa è alle prese con una crisi energetica e con l’incertezza derivante dalla guerra in Ucraina, mentre l’area dell’Asia-Pacifico è attraversata da tensioni geopolitiche. Nei prossimi anni giungerà a scadenza un totale di circa 2.400 miliardi di Dollari di debito immobiliare a livello globale, il che imporrà una resa dei conti.
  • Prediligiamo l’erogazione di nuovo credito e gli acquisti di crediti in essere, compresi i finanziamenti transitori. Crediamo che gli investitori dovrebbero adottare un approccio ampio al debito, e molto mirato e approfondito agli investimenti di stampo azionario. Gli investitori dovrebbero focalizzarsi su investimenti tattici ad alta convinzione in attivi in situazioni di difficoltà e molto a sconto che subiscono pressioni di liquidità immediata, a nostro giudizio. In generale, preferiamo un mix di attivi in difficoltà per ragioni cicliche e di attivi immobiliari che beneficiano di temi secolari.
  • Il credito privato e le special situations acquisiranno prominenza. I settori bancari in difficoltà presentano opportunità di guadagnare quota di mercato dagli istituti non bancari. Ravvisiamo potenziale nell’erogazione di credito immobiliare commerciale, nei portafogli di crediti in cessione, nei crediti deteriorati, e in capitale di salvataggio. Gli investitori possono trarre benefici da attivi di alta qualità che presentano rapporti più bassi fra il finanziamento erogato e il valore dell’immobile e spread appetibili, mentre i CMBS percepiti in modo negativo possono offrire alti rendimenti con prezzi potenzialmente a considerevole sconto.
  • La volatilità di mercato offrirà opportunità di investimento relative value sui mercati del debito e dell’azionario, sia pubblici che privati. Le piattaforme globali sono ben posizionate per effettuare operazioni tattiche e sfruttare le discrepanze di prezzo fra i mercati pubblici e quelli privati.
  • Ravvisiamo le maggiori opportunità nei settori del residenziale, della logistica e dei data center negli Stati Uniti, in Europa e in Asia-Pacifico. Tuttavia, questi settori evolveranno in modi differenti nelle varie regioni.

Conclusioni

Ci troviamo in un contesto macroeconomico sfidante che richiede versatilità, pazienza e una prospettiva di lungo termine. Crediamo che gli investitori dovrebbero propendere per l’insieme ricco di opportunità nel debito legato all’immobiliare sul breve periodo e restare strategici e pazienti rispetto all’azionario. Per gli investitori di lungo termine, crediamo che le strategie azionarie focalizzate su attivi che beneficeranno dei trend secolari, tra cui quelli demografici, della digitalizzazione e della decarbonizzazione, alimenteranno la creazione di valore.




1 JLL, Morgan Stanley, CBRE

2 PIMCO, al 31 marzo 2023

3 Green Street, aprile e maggio 2023

A cura di

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