Die US-Notenbank wird voraussichtlich diese Woche die Zinsen senken und damit potenziellen US-Eigenheimkäufern, die durch die hohen Hypothekenzinsen in Schwierigkeiten geraten könnten, unter Umständen etwas Erleichterung verschaffen. Allerdings sind Zinssenkungen möglicherweise nicht der direkteste Weg der Fed, den Wohnungsmarkt zu stützen. Für einen gezielteren Ansatz muss die Fed möglicherweise nur ihre Strategie für die Hypothekenanleihen in ihrer Bilanz überdenken.
Seit 2022, als die Fed mit Zinserhöhungen begann, hat sie auch ihre Anleihenbestände stetig reduziert. Sie hat zugelassen, dass Tilgungs- und Zinszahlungen für mit Hypotheken besicherte Wertpapiere (MBS) ohne Reinvestition aus ihrer Bilanz gestrichen wurden. Dieser Prozess wird als quantitative Straffung (QT) bezeichnet.
QT ist eine Umkehrung der Anleihekaufpolitik der quantitativen Lockerung (QE), die die Fed zur Unterstützung des Finanzsystems nach der globalen Finanzkrise und der Pandemie eingesetzt hat. Die Fed kaufte ihre erste Hypothekenanleihe im Jahr 2009, sodass die Verwaltung ihrer Bestände an MBS seit nunmehr 16 Jahren ein aktiv eingesetztes politisches Instrument ist.
QT kann das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt für MBS verschieben, was erhebliche Folgewirkungen auf die Hypothekenzinsen hat. Quasistaatliche MBS werden weiterhin mit ungewöhnlich großen Spreads gehandelt, da die Fed ihre Bestände passiv reduziert und gleichzeitig die Banken auf dem Markt vergleichsweise inaktiv sind.
Obwohl der Leitzins der Fed als Maßstab für die Kreditaufnahme einen großen Einfluss hat, ist die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen ein wichtigerer Maßstab für die Hypothekenzinsen – und diese wird nun einmal vom Anleihenmarkt festgelegt. Gleichzeitig werden auch die Hypotheken-Spreads – die Differenz zwischen den Renditen von Staatsanleihen und den Hypothekenzinsen (siehe Abbildung 1) – durch die Marktkräfte bestimmt. Die Spreads bewegen sich weiterhin in der Nähe historisch hoher Niveaus.
Abbildung 1: Die Hypothekenzinsen liegen deutlich über der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen
Ein direkterer Ansatz
Breite Hypotheken-Spreads stellen ein Problem für die Transmission der Geldpolitik dar. Der Leitzins der Federal Reserve könnte sich in Richtung vier Prozent bewegen, doch Hypothekenzinsen liegen weiterhin über sechs Prozent.
Was wäre, wenn die Fed einfach aufhören würde, ihre Bestände an MBS zu verringern? Durch die Reinvestition der rund 18 Milliarden US-Dollar des aktuellen monatlichen Roll-offs in neue Hypothekenpapiere könnten die Hypotheken-Spreads unserer Ansicht nach um 20 bis 30 Basispunkte reduziert werden. Dies wäre kein Neustart der quantitativen Lockerung, sondern würde lediglich die Bestände an MBS stabil halten. Und es könnte ein ebenso gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten wie eine Senkung des Leitzinses um jene 100 Basispunkte, die in der Vergangenheit erforderlich war, um einen vergleichbaren Rückgang der Hypothekenzinsen zu erreichen.
Eine noch aggressivere Option: Jeden Monat alte MBS im Wert von 20 bis 30 Milliarden US-Dollar verkaufen und den Erlös in aktuelle Wertpapiere reinvestieren (siehe Abbildung 2). Wir schätzen, dass dies die Hypothekenzinsen um 40 bis 50 Basispunkte senken könnte.
Abbildung 2: Reinvestitionen der Fed könnten die Hypothekenzinsen deutlich senken
Darüber hinaus könnte dies zu einer deutlichen Verkürzung der Duration der Fed-Bilanz führen – einem Maß für das Zinsrisiko. Dies könnte ein Sieg für jene Politiker sein, die sich Sorgen machen um die Auswirkungen der steigenden Staatsverschuldung und der Defizite auf die Kreditkosten, die die USA zu stemmen haben.
Die Erschwinglichkeit bleibt eine Herausforderung
Natürlich würde ein Ende des Abflusses von MBS kein Allheilmittel für den US-Wohnungsmarkt bedeuten. Den Daten der Federal Housing Finance Agency zufolge sind die durchschnittlichen Eigenheimpreise in den USA in den vergangenen Monaten leicht gesunken. Doch einigen Parametern zufolge ist Wohnraum so wenig erschwinglich wie seit mehr als drei Jahrzehnten nicht mehr (siehe Abbildung 3). Niedrige Lagerbestände könnten die Immobilienpreise weiterhin stützen.
Abbildung 3: Die Parameter für die Erschwinglichkeit von Wohnraum sind auf den niedrigsten Stand seit Jahrzehnten gefallen
Doch da die Verantwortlichen der US-Notenbank nun eine Senkung der Zinssätze anstreben, lohnt es sich, die relative Wirksamkeit der geldpolitischen Instrumente der Fed bei der Übertragung ihrer Politik auf die US-Wirtschaft zu untersuchen. In einer Phase des Konjunkturzyklus, in der die Zinsstrategie politisch aufgeladen ist und die Inflation nach wie vor relativ hoch ist, könnte die Fed feststellen, dass das wirksamste Instrument der geldpolitischen Lockerung bereits offen vor ihren Augen liegt.
Wenn die Fed ihren derzeitigen Kurs beibehält, dürften die Hypothekenzinsen bis 2026 hoch bleiben, sodass Wohneigentum zu einem Luxusgut wird, das den Reichen vorbehalten ist. Die Frage ist nicht, ob die Vertreter der US-Notenbank in der Lage sind, diese Situation zu verbessern, sondern ob sie es auch tatsächlich tun werden.