Setor imobiliário: da reprecificação à relevância

A principal questão para o setor imobiliário já não é saber se os valores chegaram ao piso, mas o que impulsionará os retornos em um mundo no qual as taxas de capitalização provavelmente permanecerão mais elevadas por mais tempo.

Investidores devem considerar em qual parte da estrutura de capital são melhor compensados pelo risco. Ações podem oferecer renda com potencial de valorização decorrente da gestão ativa dos ativos, enquanto a dívida pode prover renda com mitigação de perdas.

O mercado imobiliário comercial está encontrando um ponto de equilíbrio. Os fundamentos operacionais se estabilizaram de modo geral, e as taxas de capitalização se acomodaram em uma faixa mais elevada por mais tempo. A nova oferta está limitada na maioria dos segmentos.

Ainda assim, acreditamos que esse equilíbrio está abrindo caminho para uma nova fase no setor imobiliário. A inteligência artificial (IA) e a geopolítica podem reformular a forma como os espaços físicos são usados e avaliados. A IA é o fator de maior impacto. Seus efeitos sobre a produtividade, o comportamento dos inquilinos e o uso dos espaços podem levar anos para se materializar. As forças geopolíticas são menos novas, mas não menos importantes. (Especialistas da PIMCO analisam como o "boom" de investimentos de capital, liderado pelos gastos em infraestrutura de IA, e os desdobramentos geopolíticos devem afetar a economia global na Perspectiva Secular intitulada "Ruptura e Resiliência".)

Durante grande parte dos últimos dois anos, o mercado debateu se os valores haviam chegado ao piso. Acreditamos que seja a pergunta errada. Em vez disso, os investidores devem perguntar o que impulsionará os retornos quando a compressão das taxas de capitalização deixar de ser o principal fator determinante. Os gestores precisarão avaliar se os ativos que possuem, financiam ou compram continuarão relevantes à medida que ocupantes, provedores de capital e governos repensam o papel dos espaços físicos.

A incerteza já não é uma condição passageira. Está se tornando uma característica estrutural do mercado. Esperamos que a bifurcação se aprofunde nos setores tradicionais, especialmente à medida que o capital direcionado a data centers e outros ativos ligados à IA seja desviado de setores tradicionais.

Mas a incerteza não precisa significar inação. Acreditamos que a flexibilidade será a vantagem determinante desta fase: flexibilidade no uso, na composição de ocupantes, no plano de negócios, no período de manutenção, na estrutura de capital e na geografia. Em muitos setores, essa flexibilidade encontra sua melhor base em localizações insubstituíveis ou usos de missão crítica, embora “missão crítica” tenha significados diferentes em cada mercado.

A redefinição dos valores e a desaceleração de novos empreendimentos também melhoraram o ponto de entrada para investidores que buscam renda duradoura e resiliente, além de alfa no nível dos ativos. Não se trata de uma recomendação para comprar o mercado como um todo. Trata-se de uma defesa da gestão ativa, do capital flexível e de análises disciplinadas.

A inteligência artificial está mudando a demanda e aumentando a incerteza.

A IA deverá ampliar a dispersão dentro dos setores caso o capital direcionado à construção da infraestrutura de IA, incluindo data centers, seja desviado de outros ativos. Estima-se que somente a expansão de data centers preparados para IA exigirá US$5,2 trilhões em investimentos de capital até 2030. ^{Nota de rodapé} Esse desvio de capital poderá exercer pressão de alta sobre as taxas de capitalização ao longo do tempo.

Além disso, a IA poderá ampliar a bifurcação operacional nos setores tradicionais, favorecendo o desempenho de ativos bem gerenciados, situados em localizações insubstituíveis ou destinados a usos de missão crítica. Ainda assim, segundo nossa experiência, quando o desempenho operacional diverge dentro de um segmento, as taxas de capitalização costumam subir em todo o setor antes que os mercados de capitais consigam diferenciar plenamente os vencedores dos retardatários. Um desempenho superior leva tempo para ser comprovado.

A IA também poderá elevar a produtividade a ponto de mudar as necessidades de espaço em diferentes setores. Esse efeito é difícil de prever. Um estudo estima que a IA poderá automatizar 25% de todas as tarefas atualmente realizadas nos EUA. O estudo também afirma que a adoção generalizada da IA por empresas americanas poderá levar uma década e que entre 6% e 7% dos trabalhadores poderão ser substituídos nesse período. ^{Nota de rodapé2}

Essas são estimativas embasadas, não certezas. Mas o rumo da trajetória é claro. É improvável que a IA elimine a necessidade de espaços físicos; o mais provável é que ela mude a forma como esses espaços são utilizados. Para investidores do setor imobiliário, a relevância — e não a mera ocupação — passa a ser o principal critério.

Gestores de ativos devem aplicar a inteligência artificial para aprimorar seus próprios processos, mas a tarefa mais ampla é manter os ativos relevantes em uma economia moldada pela IA. Também devem evitar tratar todos os ativos de um setor da mesma forma. Os fundamentos tradicionais do setor imobiliário, especialmente localizações insubstituíveis, devem importar mais, e não menos.

Nesta fase, ativos com potencial de uso alternativo podem se mostrar mais resilientes do que imóveis de uso único vinculados a planos de negócios longos e pouco flexíveis. A flexibilidade está se tornando um fator fundamental de geração de valor: no plano de negócios, no uso do ativo, no período de manutenção, na estrutura de capital e na geografia.

A fronteira entre infraestrutura e setor imobiliário está se tornando especialmente tênue. A infraestrutura há muito atrai investidores que buscam retornos de longo prazo, resilientes e frequentemente atrelados à inflação. Determinados ativos imobiliários podem oferecer características de renda semelhantes, além de diversificação para as carteiras dos investidores.

Os data centers são o exemplo mais claro. Podem ser avaliados como ativos imobiliários quando o valor é criado por meio do terreno, das licenças, do desenvolvimento e da locação. Comportam-se mais como infraestrutura quando o valor depende de energia, refrigeração, tempo de atividade, acesso à rede elétrica e confiabilidade operacional.

A mesma diluição de fronteiras é observada na infraestrutura social e pública. Centros de saúde, moradias estudantis, habitação acessível, residências para idosos e varejo voltado a itens essenciais continuam sendo ativos imobiliários, pois dependem da localização e da gestão dos ativos. Mas seus perfis de renda podem se assemelhar aos da infraestrutura, pois a demanda está vinculada a serviços essenciais, à demografia, às necessidades do setor público e ao consumo recorrente. Em última análise, é o conjunto de competências do setor imobiliário que permite viabilizar muitos ativos ligados à infraestrutura.

Ativos cívicos, como delegacias, fóruns, instalações de segurança pública e repartições governamentais, têm forma imobiliária e função de infraestrutura. Sustentam serviços públicos essenciais, exigem manutenção e modernização de longo prazo e frequentemente dependem do crédito do setor público. Instalações públicas antigas e o acúmulo de manutenção adiada podem criar oportunidades para o capital privado por meio de parcerias público-privadas, operações de venda com locação posterior (leasebacks), arrendamentos de terrenos e outras estruturas de longo prazo.

A defesa acrescenta uma dimensão público-privada, especialmente na Europa. Na Cúpula da OTAN de 2025, em Haia, os países membros europeus se comprometeram a investir anualmente 5% do PIB em necessidades essenciais de defesa e em gastos relacionados à defesa e à segurança até 2035. Cerca de 1,5% do PIB deverá ser direcionado à infraestrutura relacionada à defesa, incluindo áreas como logística, centros de treinamento e recrutamento, moradias militares, data centers, manufatura e produção, pesquisa e desenvolvimento e infraestrutura social.

Os investidores devem buscar temas adjacentes nos quais o setor imobiliário tenha vantagem. Em comparação com a infraestrutura principal, o setor imobiliário pode frequentemente oferecer uma implementação mais rápida e menor complexidade de execução, especialmente em infraestrutura digital, social e pública e em defesa, embora exija conhecimento especializado.

O setor imobiliário está entrando em uma fase em que os fundamentos operacionais se estabilizaram de modo geral, mas os fatores que impulsionam os retornos estão evoluindo. Preferimos um conjunto de ferramentas baseado nas seguintes prioridades.

Seja seletivo e flexível.
Sem um único vencedor claro, os investidores devem evitar apostas amplas em setores e avaliar ativos com base em múltiplos cenários. A flexibilidade quanto ao uso, à composição de ocupantes, ao plano de negócios, ao período de manutenção, à geografia e à estrutura de capital pode ser essencial para preservar valor e capturar potencial de alta.

Priorize renda durável e resiliência contra perdas.
A qualidade da renda deve importar mais do que o rendimento nominal. Investidores devem se concentrar na qualidade dos inquilinos, na estrutura dos contratos de locação, na capacidade de pagamento dos aluguéis, na probabilidade de renovação, nas necessidades de investimento de capital e em fatores previsíveis de oferta e demanda. O objetivo é diferenciar fluxos de caixa duradouros de rendas que possam ser vulneráveis à demanda mais fraca, a custos mais elevados ou à obsolescência acelerada.

Concentre-se em localizações insubstituíveis e na relevância operacional.
A qualidade da localização continua sendo fundamental, mas o caráter de “missão crítica” varia conforme o setor: acesso à energia, conectividade e latência para data centers; proximidade e disponibilidade de mão de obra para logística; acessibilidade financeira e demografia para o segmento residencial; fluxo ligado às necessidades cotidianas para o varejo; e localização e funcionalidade para escritórios. Ativos que não conseguem se adaptar às mudanças nas necessidades dos ocupantes podem enfrentar maior iliquidez e obsolescência mais rápida.

Avalie explicitamente o risco de demanda.
A inteligência artificial e a geopolítica estão reformulando o uso e o valor dos espaços físicos. Esses fatores podem criar nova demanda, mas também podem expor os ativos a riscos relacionados a inquilinos, custos, tecnologia, regulamentação e liquidez. Investidores devem submeter os fatores de demanda de cada ativo a testes de estresse, em vez de presumir que os ventos favoráveis de um setor beneficiarão todos os ativos da mesma forma.

Use toda a estrutura de capital.
Ações podem oferecer renda estável, além de potencial de valorização, quando a reprecificação, a melhoria operacional ou o potencial de redesenvolvimento puderem impulsionar a criação de valor. A dívida pode oferecer renda duradoura e proteção por meio de garantias, sem assumir o risco residual. A chave é escolher a parte da estrutura de capital que oferece a melhor compensação para o risco imobiliário específico.

Planeje liquidez e saídas claras.
A bifurcação provavelmente se manifestará não apenas no desempenho, mas também na liquidez. Ativos com demanda fraca, elevadas necessidades de capital, uma base limitada de compradores ou estratégias de saída pouco claras podem se tornar mais difíceis de financiar ou vender. No entanto, quando o desempenho operacional diverge dentro de um setor, os mercados de capitais podem levar bastante tempo para diferenciar plenamente os vencedores dos retardatários. A análise deve, portanto, incluir premissas realistas sobre refinanciamento, universo de compradores, prazos e cenários adversos de saída.

Busque a interseção entre setores resilientes e temas poderosos.
Oportunidades atraentes podem surgir na interseção entre setores resilientes — como infraestrutura social, logística e data centers — e temas fortes, como geopolítica e exigências de soberania. A questão mais relevante não é simplesmente a classificação setorial, mas o papel desempenhado por um ativo no apoio a serviços essenciais, produtividade, segurança, conectividade ou confiabilidade.

Em resumo: nesta próxima fase, os investidores do setor imobiliário devem buscar renda duradoura, fatores previsíveis de oferta e demanda, resiliência em cenários adversos e alfa gerado pela capacidade de execução. Acreditamos que as melhores oportunidades virão da combinação ativa de setores resilientes com temas estruturais, usando capital flexível e análises disciplinadas para manter os ativos relevantes em diferentes cenários.