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Bildschirmtext: PIMCO
Bildschirmtext: PIMCO bietet seine Dienstleistungen ausschließlich qualifizierten Institutionen und Anlegern an. Dies ist kein Angebot an Personen in Rechtsräumen, in denen dies ungesetzlich oder unzulässig ist.
[Text auf dem Bildschirm:] In welcher Verfassung ist aktuell der Markt für Gewerbeimmobilien?
Fotos auf dem Bildschirm: John Murray, Seray Incoglu und François Trausch bei ihrer Präsentation auf der Konferenz für alternative Investments
John Murray: Der Immobilienmarkt ist eindeutig der am stärksten verzerrte Markt, den wir seit der globalen Finanzkrise gesehen haben. Der Unterschied zu damals: Aktuell sehen wir unserer Meinung nach eher Verwerfungen auf dem Kapitalmarkt, jedoch nicht so sehr bei den Fundamentaldaten.
[Text auf dem Bildschirm:] John Murray, Leiter des Bereichs "Global Private Commercial Real Estate"
Die Fundamentaldaten sind im Großen und Ganzen okay. Gut, es gibt einige Blasen, vor allem beim Angebot, aber im grundsätzlich sind die Daten in Ordnung. Es ist nun einmal eine Tatsache, dass wir eine Zinserhöhung um 500 Basispunkte gesehen haben, was (natürlich) zu Volatilität geführt hat. Und das wiederum hat im Wesentlichen die Liquidität in allen vier Quadranten der Gewerbeimmobilien ausgetrocknet. Diese vier Quadranten sind öffentlich und privat gehandelte Schulden (Fremdkapital) sowie öffentlich und privat gehandeltes Eigenkapital.
[Text auf dem Bildschirm:] Was sind die Auswirkungen auf die öffentliche und private Seite des Marktes?
Fotos auf dem Bildschirm: John Murray, Seray Incoglu und François Trausch bei ihrer Präsentation auf der Konferenz für alternative Investments
Beginnen wir mit öffentlich gehandeltem Eigenkapital oder REITs. REITs sind zwischen 20 und 80 Prozent gefallen - und zwar bei allen Büroimmobilien in den USA. Anstatt also ein Käufer im Volumen von 50 Milliarden US-Dollar plus pro Jahr zu sein, stehen sie in vielen Fällen an der Seitenlinie und suchen selbst nach Liquidität. Wenn wir dann an die öffentlichen Märkte für Fremdkapital denken, das heißt an die Märkte für CMBS, dann ist klar, dass die Volatilität an den Anleihenmärkten dieses Geschäft erdrückt hat. In einem volatilen Markt macht es aus Unternehmensperspektive keinen Sinn, ein Kreditgeber für CMBS zu sein. Dieser Teil des Marktes ist also verschwunden mit Blick auf die Bereitstellung von Liquidität in diesem Sektor.
Wenn man über die private Seite nachdenkt, sind es eindeutig die Banken, die unter Druck stehen. Ich denke, der grundlegende Punkt ist, dass die Bankbilanzen in den vergangenen fünf Jahren um mehr als 30 Prozent aufgebläht wurden. Das wiederum bedeutet, dass sie keine Liquiditätsanbieter sind, sondern heutzutage in vielen Fällen selbst auf der Suche nach Liquidität sind. Hinzu kommt dann noch der regulatorische Druck. Und ganz oben darauf in einigen Fällen der Druck in den Schlagzeilen. Auch sie (die Banken) sind jetzt wieder auf der Suche nach Liquidität anstatt sie anzubieten - und sie versuchen ihre Engagements zurückzufahren.
[Text auf dem Bildschirm:] Wo liegen die Chancen?
Fotos auf dem Bildschirm: John Murray, Seray Incoglu und François Trausch bei ihrer Präsentation auf der Konferenz für alternative Investments
[Text auf dem Bildschirm:] Seray Incoglu, Portfoliomanager, CRE Liability Management
Es gibt mehrere Segmente in diesem Kredit-Universum, die das ganze Spektrum von niedrigen bis zu höheren Renditen abdecken. Ich denke, wir sehen vor allem einen unmittelbaren Anstieg bei der Vergabe von Überbrückungs-, Renovierungs- und Baukrediten ("transitional lending"). Das sind Kredite, bei denen Sie, wie der Name schon sagt, einen Vermögenswert übertragen, unabhängig davon, ob Sie wissen, ob das Projekt vermietet ist, oder dass eine Art Renovierung stattfindet, oder ob Sie eine TCO ("Temporary Certificate of Occupancy") durchführen, also eine Übergabe, obwohl der Bau erst kurz vor der Fertigstellung steht, Sie aber das Projekt vermieten müssen.
[Text auf dem Bildschirm:] François Trausch, CEO und CIO, PIMCO Prime Real Estate
Francois Trausch: Wir haben jetzt die Chance, hier wirklich sehr aktiv zu sein, während die Banken an der Seitenlinie stehen. Ich denke, es eröffnen sich Chancen bei sogenannten "großen Tickets", die Banken nicht mehr stemmen können oder wollen. Sie syndizieren diese "Loan-to-Own"-Strategien. Und wir haben die Experten, die diese Assets managen können. Das gibt uns auch hinterher noch viel Flexibilität, wenn man einige der Kreditvereinbarungen neu verhandeln muss. Mit diesem flexiblen Kapital können wir den Kapital-"Schornstein" bestens bespielen.
[Text auf dem Bildschirm:] Auf welche anderen Bereiche konzentriert sich PIMCO angesichts der aktuellen Marktbedingungen?
Fotos auf dem Bildschirm: John Murray, Seray Incoglu und François Trausch während ihrer Präsentation auf der Konferenz für alternative Investments
John Murray: Schuldtitel, Fremdkapital – das ist eindeutig der Bereich, in dem wir die größte Werthaltigkeit sehen. In Bezug auf Eigenkapital ist Geduld das Schlüsselwort. Wir glauben, dass es schlimmer werden wird, bevor es besser wird. Wenn wir dort (bei Eigenkapital) nach Chancen suchen, muss es sich im Allgemeinen um eine Verwerfungssituation handeln. Was die Langfrist-Perspektive angeht, so konzentrieren wir uns auch hier auf Bereiche, von denen wir glauben, dass sie langfristig Rückenwind bekommen. François erwähnte Wohnimmobilien als Beispiel für ein Segment, das längerfristig Rückenwind bekommen könnte. Sicherlich gehören auch Digitalisierungs-Themen, also Rechenzentren dazu. Das Wachstum der Nachfrage wurde dort mit KI aufgeladen.
Bildschirmtext: Weitere Einschätzungen und Informationen finden Sie unter pimco.de
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Alle Investments enthalten Risiken. Anlagen am Anleihenmarkt unterliegen bestimmten Risiken wie zum Beispiel Markt-, Zins-, Emittenten-, Bonitäts- und Inflationsrisiken. Investments in Wohn- und Gewerbe-Hypothekendarlehen sowie gewerbliche Immobilienkredite unterliegen Risiken wie vorzeitiger Rückzahlung, Verzug, Zwangsvollstreckung, Verlustrisiken, Wartungsrisiken und nachteiliger aufsichtsrechtlicher Entwicklungen. Bei notleidenden Krediten können diese Risiken noch größer ausfallen. Anlagen in mit Hypotheken und Forderungen besicherte Wertpapiere sind hochkomplexe Instrumente, die empfindlich auf Änderungen der Zinssätze reagieren können und dem Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung unterliegen. Strukturierte Produkte wie mit Forderungen besicherte Schuldverschreibungen sind ebenfalls hochkomplexe Instrumente, die in der Regel ein hohes Risiko bergen. Die Verwendung dieser Instrumente kann mit dem Einsatz derivativer Instrumente einhergehen. Das Verlustrisiko kann in diesem Fall größer sein als der Kapitaleinsatz. Anlagen in Aktien (Eigenkapital) können aufgrund tatsächlicher oder vermeintlicher Veränderungen der allgemeinen Markt-, Konjunktur- und Branchenbedingungen an Wert verlieren, während Anlagen in Anleihen dem Kredit- und Zinsrisiko sowie anderen Risiken unterliegen. Diversifizierung schützt nicht vor Verlusten.
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