꺾이지 않는 유연함: 경제 불확실성 속 부동산 투자 전략

글로벌 시장 전반에서 문제는 수요 자체가 아니라, 어디에서 어떻게 충족시킬 수 있는가에 있습니다. 노던버지니아, 프랑크푸르트 등 성숙된 허브에서는 Amazon, Microsoft 같은 하이퍼스케일러들이 AI 추론 및 클라우드 워크로드에 특화된 시설 확보를 수년 전부터 선제적으로 추진하고 있습니다. 이러한 자산은 회복력과 가격 결정력을 제공할 수 있습니다. 반면, 더 높은 연산 수요를 요구하는 AI 학습 전용 시설은 보통 전력 여건이 좋은 저비용 지역에 위치하지만, 전력망 신뢰도, 확장성, 장기 비용 효율성 측면에서 리스크가 존재합니다.

핵심 시장이 수요 부담으로 압박받는 가운데, 자본은 점점 외부로 확장되고 있습니다. 유럽에서는 전력 부족, 인허가 지연, 저지연 요건, 디지털 주권 요구 등으로 인해 기존 핵심 허브에서 마드리드, 밀라노, 베를린 같은 2~3급 차상위 도시로의 전환이 가속화되고 있습니다. 이들 도시는 성장 잠재력을 갖추고 있지만, 인프라 부족, 상이한 규제 체계, 실행 리스크 등으로 인해 보다 직접적이고 지역 맞춤형 접근이 요구됩니다.

아시아 태평양 지역에서는 안정성과 확장성이 핵심입니다. 일본, 싱가포르, 말레이시아 등은 강력한 법적 체계와 제도적 기반을 바탕으로 지속적으로 자본을 유치하고 있습니다. 이 지역에서는 비용 상승과 규제 강화에도 불구하고, 하이브리드 워크로드를 지원하고 변화하는 ESG 기준을 충족할 수 있는 자산에 대한 선호가 높아지고 있습니다.

디지털 인프라가 경제 성과의 핵심 축으로 부상함에 따라, 성공은 단순한 수용 능력을 넘어 규제 및 운영 복잡성의 관리, 토지와 전력 제약의 극복, 분산형·데이터 기반·에너지 효율적인 미래를 위한 회복력 있고 확장 가능한 시스템 구축 역량에 달려 있습니다.

리빙 섹터: 견고한 수요, 분화되는 리스크

리빙 섹터는 여전히 안정적인 수익성과 구조적 수요를 제공하고 있습니다. 도시화, 고령화, 가구 구조 변화 등 인구 구조의 순풍이 장기 수요를 지속적으로 뒷받침합니다. 그러나 투자 환경은 분절적 양상을 보이고 있습니다. 규제 체계, 주거 부담, 정책 개입 수준이 지역별로 크게 달라 투자자에게 신중한 접근이 요구됩니다.

전 세계적으로 임대 주택에 대한 수요는 여전히 견고하며, 이는 높은 주택 가격, 상승한 모기지 금리, 변화하는 임차인 선호도에 의해 유지되고 있습니다. 이러한 흐름은 임차인의 거주 기간을 연장시키고, 멀티패밀리, BTR(Build-to-Rent), 근로자 대상 주택에 대한 관심을 높이고 있습니다.

일본은 도시 이주, 저렴한 임대 주택, 제도적 기반의 삼박자를 갖추며 장기 주거 투자를 위한 안정적이고 유동성 있는 시장으로 주목받고 있습니다(그림 2 참고).

그러나 시장은 결코 획일적이지 않습니다. 일부 국가에서는 기관 투자 플랫폼이 빠르게 확대되고 있습니다. 반면, 다른 국가에서는 주거 부담 문제가 규제 이슈를 유발하고 있습니다. 이에는 임대료 규제 강화, 용도 제한, 그리고 주거 접근성이 공공 의제로 부각된 국가에서 기관 임대인에 대한 정치적 감시 강화 등이 포함됩니다.

학생 기숙사는 등록률 증가와 제한된 공급을 기반으로 매력적인 틈새 시장으로 부상했습니다. 전용 기숙사 자산은 예측 가능한 수요와 증가하는 해외 유학생 기반의 수혜를 받을 수 있습니다. 구조적인 공급 부족, 우호적인 인구 구조, 고등교육의 지속적인 수요 특히 영어권 국가에서의 매력은 이 자산군의 투자 매력을 뒷받침하고 있습니다.

다만, 지역별 시장 역학은 여전히 중요합니다. 미국에서는 주요 대학 인근 수요가 여전히 강하지만, 비자 정책 강화와 우호적이지 않은 정치 분위기가 향후 해외 유학생 유입을 제약할 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 반면, 영국, 스페인, 호주, 일본 등은 우호적인 비자 제도와 확장되는 대학 네트워크를 기반으로 수요 증가세를 보이고 있습니다.

거주용 자산군 전반에서 투자자는 글로벌 전략과 현지 이해를 함께 갖춰야 합니다. 운영 확장성, 규제 대응력, 인구 구조에 대한 통찰은 필수적이고 복합적으로 진화하는 이 섹터에서 지속 가능한 가치를 실현하는 데 핵심 요소로 점점 더 중요해지고 있습니다.

물류: 여전히 활발한 시장

창고, 물류 센터, 허브로 구성된 산업용 부동산은 현대 경제의 핵심 인프라로 부상했습니다. 과거 단순한 실용 자산이었던 이 섹터는 이제 글로벌 무역, 디지털 소비, 공급망 전략의 중심에 위치합니다. 이 섹터의 투자 매력은 전자상거래 성장, 니어쇼어링에 따른 공급망 재편, 빠른 배송 수요의 지속적 증가를 반영합니다. 최근 몇 년간 이어졌던 임대료 급등은 다소 완화되었지만, 갱신 시점에 도달한 임대 자산 보유자들은 여전히 유리한 위치에 있습니다. 도심형 물류, 냉장 창고 등 틈새 세그먼트로는 기관 자금 유입이 계속되고 있습니다.

다만, 이 섹터의 전망은 점점 더 지역별 입지와 임차인 구성에 따라 좌우되고 있습니다. 지역별로 공통적으로 반복되는 몇 가지 테마가 존재합니다. 첫째, 무역 경로가 계속해서 재편되고 있습니다. 예를 들어 미국에서는 동부 해안 항만과 내륙 물류 허브가 리쇼어링과 해상 운송 경로 변화의 수혜를 받고 있습니다. 이는 보다 광범위한 글로벌 흐름을 보여줍니다. 항만, 철도 기점, 도심 등 핵심 물류 축 인근 자산은 프리미엄을 형성하고 있습니다. 그러나 이러한 선호 지역에서도 임차 수요의 모멘텀은 둔화되고 있으며, 임차인들은 더욱 신중해지고, 의사결정은 지연되고 있으며, 일부 물류 축에서는 신규 공급이 수요를 초과할 가능성도 제기되고 있습니다.

둘째, 도심 수요가 물류 섹터를 재편하고 있습니다. 유럽과 아시아에서는 소비자 접근성과 지속 가능성을 우선시하는 임차인 수요가 증가하면서 도심 내 개발(infill) 및 친환경 인증 시설에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 규제 장벽, 지역 간 수요 불균형, 상승하는 건설 비용 등은 투자자의 인내심을 시험하고 있습니다. 일본과 호주는 여전히 안정적인 임차 수요를 보이고 있지만, 도쿄와 서울과 같은 도시에서는 공급 과잉으로 인해 임대료 상승세가 둔화되고 있습니다. 다만 장기적인 펀더멘털은 여전히 견고한 상태입니다.

마지막으로, 투자 자본은 점점 더 선별적으로 움직이고 있습니다. 핵심 입지의 코어 자산은 여전히 높은 관심을 받고 있는 반면, 비핵심 자산에 대한 평가는 더욱 엄격해지고 있습니다. 무역 정책의 불확실성, 인플레이션, 임차인 크레딧 리스크는 입지와 임대 계약 품질 전반에 대한 투자자들의 기준을 높이고 있습니다. 산업용 부동산의 펀더멘털은 견고하지만, 섹터가 성숙해짐에 따라 투자 판단 역시 더 정교하고 지역별 특화 양상을 보이고 있습니다.

리테일: 재편된 시장 구조 속 선별적 강세

리테일 부동산은 필수성, 입지, 적응력을 기준으로 선별적인 회복세에 접어들고 있습니다. 상업용 부동산의 약한 고리로 여겨졌던 이 섹터는, 필수 서비스 중심 포맷의 지속적인 수요에 힘입어 보다 견고한 기반을 마련하고 있습니다. 대형마트 기반 쇼핑센터, 리테일 파크, 주요 도시의 핵심 상권 등은 섹터의 중심으로 자리잡으며, 안정적인 인컴과 인플레이션 대응력을 제공합니다. 고금리와 보수적 자본 환경 속에서 이들 자산은 화려함이 아닌 안정성으로 가치를 인정받고 있습니다.

시장 환경은 명확히 양분되고 있습니다. 한쪽에는 안정적인 유동 인구, 장기 임대계약, 제한된 신규 공급을 갖춘 우량 자산이 있으며, 이들은 여전히 자본을 끌어들이고, 임차인 재배치나 복합 개발을 통한 가치 창출 가능성을 지닙니다. 다른 한쪽에는 구조적 노후화, 임차인 이탈, 수요 약화에 시달리는 비핵심 자산이 위치합니다.

이러한 양극화는 지역 전반에서 나타나고 있습니다. 미국에서는 대형마트 중심 상업지구와 리테일 파크가 꾸준한 소비 수요와 방어적인 임대 구조에 힘입어 여전히 견조한 모습을 보이고 있습니다. 반면, 백화점 중심 쇼핑몰과 취약한 교외형 포맷은 구조적 하락세에 직면해 있습니다. 그러나 일부 도시에서는 럭셔리 브랜드들이 중심 상권 플래그십 매장을 다시 확보하면서 리테일 재구성의 신호가 나타나고 있습니다.

유럽 또한 우량 자산으로의 쏠림 현상을 보이고 있습니다. 대형마트 및 필수 업종 기반의 리테일 센터는 강세를 보이는 반면, 선택 소비 기반 포맷은 여전히 압박을 받고 있습니다. 유럽은 옴니채널 리테일을 보다 적극적으로 수용하고 있으며, 일부 자산 소유주들은 유휴 공간을 라스트마일 물류 허브로 전환하고 있습니다.

아시아에서는 일본과 한국에서 관광 회복이 중심 상권 리테일을 회복시키고 있으나, 교외형 쇼핑몰은 인플레이션과 위축된 선택 소비로 인해 부진한 실적을 보이고 있습니다. 여기에 무역 갈등이 복잡성을 더하고 있습니다.

오피스: 여전히 바닥을 탐색 중인 섹터

오피스 섹터는 여전히 느리고 불균등한 조정을 겪고 있습니다. 고금리와 크레딧 환경 악화는 저활용 공간과 변화하는 업무 문화의 과제에 부담을 더하고 있습니다. 임대 및 활용률은 안정화 초기 징후를 보이고 있지만, 회복세는 여전히 분절적입니다. 핵심 자산과 비핵심 자산 간의 격차는 이제 구조적 단절로 고착화되고 있습니다.

중심업무지구(CBD)의 A급 빌딩은 사무실 복귀 기조, 인재 경쟁, ESG 요구에 힘입어 여전히 임차인을 유치하고 있습니다. 이들 자산은 유연성, 효율성, 상징성을 제공합니다. 유연성이 떨어지는 노후 건물은 대규모 투자로 리포지셔닝하지 않는 한, 도태 위험에 처해 있습니다.

이러한 양극화는 전 세계적으로 나타나는 현상입니다. 미국에서는 뉴욕, 보스턴 등 해안 도시에서 임대 활동이 증가하고 있는 반면, 선벨트 지역은 공급 과잉의 부담을 안고 있습니다. 다가오는 대규모 만기 도래는 취약 자산에 위협이 되고 있으며, 차환 자금은 여전히 보수적입니다. 전망: 제한적인 수요 흡수, 선별적 가격 재조정, 그리고 비핵심 자산에서의 지속적인 스트레스.

유럽에서는 런던, 파리, 암스테르담 등 도시에서 A급 오피스 공급 부족 현상이 나타나고 있습니다. 그러나 규제, 건설비 상승, ESG 기준 강화로 인해 신규 개발은 제한되고 있습니다. 투자자들은 광범위한 전략에서 개별 자산 중심의 접근으로 전환하고 있습니다.

아시아 태평양 지역은 상대적으로 회복력을 보이고 있습니다. 일본, 싱가포르, 호주 등 투명성과 안정성이 높은 국가들로 자본 유입이 지속되고 있습니다. 문화적 요인과 인재 경쟁에 힘입어 오피스 복귀 흐름도 회복세를 보이고 있습니다. 수요는 여전히 고품질 자산에 집중되고 있습니다.

그럼에도 불구하고, 오피스 섹터는 구조적 과잉 공급 부담을 안고 있습니다. 기관 포트폴리오는 과거 사이클에서 형성된 오피스 비중이 여전히 높습니다. 이와 같은 기존 익스포저는 최상위 자산의 가격 회복에도 제약이 될 수 있습니다. 오피스라는 개념 자체가 재정의되고 있는 지금, 성공은 거시적 흐름보다 실행력에 달려 있습니다.

부동산 시장의 다음 국면을 헤쳐 나가기

상업용 부동산이 더욱 복잡하고 선별적인 사이클에 진입하면서, 시장 전반 노출보다는 주식과 부채 전반에 걸친 정밀하고 전략적인 집행이 핵심으로 부상하고 있습니다. 거시경제의 비동조화, 섹터 재편, 자본의 선별성은 투자자가 기회를 평가하고 리스크를 관리하는 방식을 근본적으로 바꾸고 있습니다.

이러한 환경에서 성공의 열쇠는 현지 인사이트와 글로벌 관점을 통합하고, 구조적 트렌드와 단기적 노이즈를 구분하며, 일관된 실행력을 유지하는 데 있다고 믿습니다. 중요한 것은 단순히 시장에 참여하는 것이 아니라, 명확한 전략과 목표를 가지고 시장을 주도적으로 헤쳐 나가는 것입니다.

앞으로의 길은 다소 좁아질 수 있지만, 민첩하게 적응하는 이들에게는 여전히 열려 있습니다. 지속적인 수요에 전략을 정렬하고 복잡한 시장을 체계적으로 대응하는 투자자라면, 장기적이고 신중한 성과를 위한 기회를 여전히 발견할 수 있습니다.

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¹ 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association), 2025년 3월 기준 Return to content↩

² ‘안전자산(safe haven)’이란 시장 변동성이 높은 시기에도 가치가 유지되거나 상승할 것으로 인식되는 투자자산을 의미합니다. 투자자들은 시장 혼란 시 손실을 줄이기 위해 안전자산을 선호합니다. 모든 투자는 리스크를 수반하며, 손실이 발생할 수 있습니다. Return to content↩

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