급증하는 주택 수요가 지난 10여 년간의 공급 부족과 맞물렸던 팬데믹 이후, 주택구매능력은 점점 더 중요한 정치적 쟁점으로 부상했으며 정책입안자들의 관심도 그만큼 커졌습니다. 도널드 트럼프 대통령은 11월 중간선거를 앞두고 이를 주요 정책 의제 중 하나로 삼아 주택 관련 행정명령을 여러 건 발령했습니다(여기에서 확인하세요). 의회 역시 신규 주택 건설에 대한 연방 차원의 규제 부담을 완화하는 내용을 포함한 법안 통과를 추진해 왔습니다. 다만 주택 건설과 관련한 규제의 상당 부분은 여전히 지방정부 차원에 남아 있습니다.
주택구매능력이 이미 개선 조짐을 보이고 있으며 앞으로도 추가 개선이 이어질 것으로 판단되지만(최근 발간된 Micro Signposts 참조), 워싱턴 DC에서 논의되고 있는 일부 정책 아이디어는 구매능력을 소폭 개선할 수 있는 반면, 선의에서 출발했음에도 불구하고 오히려 구매능력을 저해할 가능성이 있는 방안들도 존재합니다. 아래에서는 이러한 정책들을 열거하고 각각의 효과를 살펴봅니다.
1) 정부기관 모기지담보부증권(MBS) 매입 구성을 조정하고 현재의 2,000억 달러로 설정된 매입 한도를 확대하는 방안은 모기지 금리를 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 지난 1월, 도널드 트럼프 대통령은 정부보증기관(GSE)인 Fannie Mae와 Freddie Mac이 향후 몇 달 동안 최대 2,000억 달러 규모의 정부기관 MBS를 매입할 것이라고 발표했습니다. 이는 MBS 수요를 확대해 채권 가격을 끌어올리고 수익률을 낮춤으로써 모기지 금리를 인하하기 위한 조치입니다.
발표 직후 모기지 금리는 일시적으로 하락했는데, 30년 만기 모기지 금리는 3년여 만에 처음으로 6% 아래로 떨어졌습니다. 그러나 이후 이란 분쟁과 함께 GSE 매입 프로그램의 목적과 실제 매입 대상 모기지에 대한 혼선이 이어지면서 금리는 다시 반등했습니다. 또한 약 9조 달러에 달하는 정부기관 MBS 시장 규모에 비해 2,000억 달러는 금리에 유의미한 영향을 미치기에는 부족하다는 지적도 제기되었습니다.
효과를 극대화하기 위해, Fannie Mae와 Freddie Mac은 금리에 미치는 영향이 가장 큰 부문인 이른바 ‘파 쿠폰(par coupon)’에 매입을 집중해야 합니다. 아울러 매입 규모를 2,000억 달러 이상으로 확대하는 방안도 검토할 만하며, 실제 증액 여부와 관계없이 확대 계획을 발표하는 것만으로도 금리 하락 효과가 나타날 수 있습니다. 마지막으로 연준의 독립성은 존중되어야 하지만, 연준이 보유한 모기지 채권의 롤오프(roll-off)를 중단할 경우 모기지 금리는 추가로 하락할 수 있습니다. (자세한 내용은 당사의 논평 "눈앞에 있지만 간과된 연준의 주택시장 해법"을 참조하십시오.)
GSE의 파 쿠폰 매입과 연준의 롤오프 중단이 병행될 경우 모기지 금리는 최대 25bp까지 하락할 수 있으며, GSE의 MBS 매입 규모가 확대된다면 추가 하락도 가능할 것으로 보입니다. 이러한 정책들은 의회 승인을 필요로 하지 않는다는 장점도 갖고 있습니다.
2) GSE의 미래 방향을 보다 명확히 하는 조치도 모기지 금리를 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 저희는 그동안 GSE의 역할과 향후 구조에 대해 여러 차례 논의해 왔으며, 정책적으로는 “고장 나지 않은 것을 굳이 고칠 필요는 없다”는 입장을 유지하고 있습니다(자세한 내용은 여기에서 확인하십시오). GSE는 현재 모기지 유동성을 안정적으로 공급하고 주택금융 접근성을 제공하고 있을 뿐 아니라, 때로는 상당한 규모의 수익성도 확보해 납세자에게 이익을 주고 있습니다. 이는 2008년 금융위기 당시 납세자 자금으로 GSE를 구제했던 상황을 고려하면 긍정적인 변화라 할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 Fannie Mae와 Freddie Mac의 기업공개 가능성을 둘러싼 논의와 추측은 지속되고 있습니다. 이러한 기업공개에 대한 논의만으로도 향후 정부 지원 여부에 대한 의문을 불러일으켜 오히려 역효과를 낳을 수 있다고 봅니다. 이러한 불확실성은 MBS에 추가적인 리스크 프리미엄을 부과하게 되고, 결국 차주의 모기지 금리를 끌어올릴 수 있습니다. 따라서 행정부가 GSE 기업공개 가능성에 대한 언급을 중단하기만 해도 시장의 불확실성이 일부 해소되면서 모기지 금리는 약 10bp 하락할 수 있습니다.
더 나아가 의회가 모든 GSE 발행 모기지담보부증권에 대해 명시적인 정부 보증을 제공하는 법안을 통과시킨다면, 이러한 불확실성은 완전히 해소되고 모기지 금리도 상당 폭 하락할 수 있을 것입니다. 이는 전 세계 투자자들에게 GSE의 현재 및 향후 방향성에 대해 명확성을 제공하는 한편, 그동안 불확실성으로 인해 관망하던 투자자들에게도 긍정적인 신호로 작용해 투자 수요 확대를 이끌 가능성이 큽니다. 이러한 변화는 현행 자본 규제 체계 하에서 리스크 가중치가 개선됨에 따라 은행의 MBS 투자 수요 역시 증가할 가능성이 있습니다.
3) GSE 규정을 개정해 허용 가능한 투자용 주택 수를 제한할 경우, 제한적인 수준에서는 주택 공급 확대에 기여할 수 있습니다. 최근의 행정명령(여기에서 읽어보세요)은 기관투자자의 주택 매입이 주택시장에 미치는 영향을 재무부가 평가하고 관련 권고안을 제시하도록 요구하고 있습니다. 그러나 단독주택임대(SFR) 기업을 중심으로 한 기관투자자들이 주택구매능력을 크게 악화시키고 있다고 보기는 어렵습니다(차트 1 참조). 실제로 임대료는 하락한 반면 비용은 증가하면서 대규모 주택 매입의 투자 매력은 전반적으로 감소해 왔습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 정책은 의회의 조치가 필요하며, 현재로서는 의회 내에서 충분한 지지를 확보했다고 보기는 어렵습니다.
차트 1: 단독주택임대 사업자의 주택 매입 감소
그럼에도 정책입안자들은 의회의 조치 없이도 투자자들로 인해 일반 주택구매자가 밀려나는 현상을 더 효과적으로 제한할 수 있습니다. GSE는 투자 목적에 대해 보증하는 주택 수를 제한할 수 있기 때문입니다. 현재 적격 투자자는 최대 10채의 주택까지 금융 지원을 받을 수 있습니다. 이 정책은 비교적 최근에 도입된 것으로, 2009년 미국에 “주택이 과잉” 공급되던 시기에 허용 주택 수를 10채로 상향 조정하기로 한 정책적 결정에서 비롯되었습니다. 이는 현재 시점에서는 부적절해 보이며, 당사는 생애 첫 주택구매자의 접근성을 확보하기 위해 해당 기준을 개정할 수 있고, 또 그래야 한다고 판단합니다.
4) 만일 “보증수수료(g-fee)” 인하를 검토한다면, 의도치 않은 결과를 피하기 위해 그 대상을 엄격히 제한해야 합니다. 저희는 정책입안자들이 GSE가 부과하는＂보증수수료＂를 인하할 필요가 없고, 인하해서도 안 된다고 보고 있습니다. 보증수수료는 GSE가 기초 모기지를 보증하는 데 드는 비용을 충당하기 위한 수수료입니다. 이 수수료는 전체 모기지 금리 대비 규모가 작지만, Fannie Mae와 Freddie Mac의 수익성과 자본 축적에 중요한 요소입니다. 실제로, 이 사안에 대한 시장의 불확실성이 존재하는 상황에서 정책입안자들이 보증수수료를 인하하지 않겠다고 발표하기만 해도 모기지 금리는 5~10bp 하락할 수 있습니다.
정책입안자들이 이 방안을 추진한다면, 보증수수료 인하는 재융자를 원하는 차주가 아니라 생애 첫 주택구매자에 한해서만 시행되는 것이 필수적이라고 판단합니다. 보증수수료 인하가 전면적으로 시행될 경우, 모기지 금리는 하락이 아니라 오히려 상승할 가능성이 큽니다.
왜 그럴까요? 정부 보증(동일한 신용 리스크)을 받음에도 불구하고 정부기관 MBS가 미국 국채보다 더 높은 수익률로 거래되는 주된 이유 중 하나는 MBS가 "수의상환(callable)"이 가능한 구조이기 때문입니다. 즉, 차주는 언제든지 모기지를 조기상환할 수 있습니다. 그리고 투자자들은 차주의 조기상환으로 인해 자신들이 원하지 않는 시점에 자금을 돌려받을 가능성에 대한 보상으로 더 높은 수익률을 요구합니다. 전면적인 보증수수료 인하는 더 많은 차주가 재융자에 나서게 만들어 채권의 수의상환 가능성을 높이게 되며, 그 결과 MBS 투자자들은 더 높은 수익률 프리미엄을 요구하게 됩니다. 이에 따라 모기지 금리는 하락이 아닌 상승 압력을 받게 됩니다. 반면 인하 대상이 생애 최초 주택구매자에 한정된다면, 이러한 광범위한 금리 상승은 발생하지 않을 것이며, 그렇게 되면 주택구매자의 금리를 낮추려는 정책 목표를 보다 효과적으로 달성할 수 있습니다.
5) 의도치 않게 모기지 금리를 끌어올릴 수 있는 정책은 피해야 합니다. 전면적인 보증수수료 인하와 마찬가지로, 정책입안자들은 모기지 금리를 상승시킬 수 있는 다른 정책들도 피할 필요가 있습니다. 이러한 정책은 금리가 하락할 때 투자자가 원하지 않는 시점에 자금을 회수하게 되거나, 반대로 금리가 상승할 때 투자자가 자금을 회수하고 싶어도 그러지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다. 그 결과 투자자들의 리스크 부담이 커지고, 이는 더 높은 MBS 수익률 요구로 이어져 결국 모기지 금리를 끌어올리게 됩니다. 여기에는 다음과 같은 정책이 포함됩니다. 1) 대출기관에 부과되며 차주에게 전가되는 일회성 선납 수수료인 대출 레벨 가격조정(LLPA)의 축소(조기상환 리스크 증가), 2) 50년 만기 모기지에 대한 자금조달(조기상환 리스크 및 에쿼티 축적 규모 감소), 3) 모기지 이전 허용(다른 주택으로 모기지 이전 가능, 만기 연장 리스크 발생).
6) 주택 가격을 인위적으로 부풀리는 홈빌더 바이다운(homebuilder buydowns) 종료. 주택구매능력이 악화되면서, 주택건설업체들은 차주에게 시장금리보다 낮은 모기지 금리(일반적으로 1~2%포인트 낮음)를 제공하는 "바이다운" 상품을 제시하기 시작했습니다. 이는 주택구매자의 이자 부담을 낮춰주는 것처럼 보이지만, 주택건설업체들은 낮은 금리와 함께 더 높은 주택 가격을 제시합니다. 이론적으로는 매력적으로 들릴 수 있으나, 실제로는 주택 가격을 정상적인 균형 가격보다 끌어올리고 인근 주택 가격까지 인위적으로 상승시킬 수 있습니다. 구입 후 얼마 지나지 않아 매각해야 할 경우, 실제 매각가는 최초 판매가보다 훨씬 낮아질 가능성이 커 납세자와 보조금 수혜 주택소유자 모두를 위험에 노출시킵니다. 또한 향후 금리가 1~2%포인트 하락하더라도 재융자를 통해 월 상환액을 낮출 기회를 잃게 됩니다. 즉, 더 높은 금리로 더 저렴한 주택을 구매한 뒤 금리 하락 시 재융자를 하는 선택지를 활용할 수 없게 됩니다. 마지막으로, 인위적으로 부풀려진 주택 가격으로 인해 주택 보험료와 재산세 역시 더 높아집니다. 전반적으로 이러한 관행은 주택구매능력 문제를 더욱 악화시킵니다. Ginnie Mae와 연방주택청(FHA)이 이러한 관행을 제한할 필요가 있으며, 이는 두 기관이 단독으로 시행할 권한이 있는 조치입니다.
결론
주택구매능력은 일정 부분 자연스럽게 개선될 것으로 예상되므로, 정책입안자들이 지나치게 많은 조치를 취하지 않는 편이 오히려 바람직할 수 있습니다. 실제로 정책입안자들은 GSE 기업공개 가능성을 배제하고 전면적인 보증수수료 인하를 추진하지 않겠다는 입장을 명확히 하는 것만으로도 금리 하락을 유도할 수 있습니다.
다만 보다 적극적인 접근을 취할 경우에는, 정책이 의도한 목적대로 모기지 금리를 낮추는 데 기여하도록 하고, 정반대의 결과를 초래하는 부작용은 반드시 피해야 합니다.
위에서 언급한 모든 정책이 시행될 경우, 현재 약 6% 수준인 모기지 금리는 약 75bp 하락해 5%에 근접할 것으로 예상됩니다.
