2022년 임대료 인플레이션이 급등한 이후 주택 가격 인플레이션은 시장 예상보다 지속적으로 높은 수준을 유지해왔습니다. 앞으로를 내다볼 때, 주택 인플레이션은 이미 정점을 지나갔을 뿐 아니라 임대료 인플레이션도 코로나19 이전 기준보다 훨씬 낮은 수준에서 이어질 것으로 예상됩니다.
최근 상황
주택 공급 과잉이 2008년 글로벌 금융위기(GFC)를 초래한 이후, 미국 주택시장은 2012년~2019년 사이 서서히 정상화되었습니다. 신규 주택 건설은 가구 증가 속도를 따라가지 못해 과잉 공급 해소에 도움이 되었고, 주택가격상승률(HPA) 및 임대료 인플레이션(소유자등가임대료, OER) 모두 완만하고 꾸준하게 상승했습니다.
하지만 2020년부터 2021년까지는 초저금리, 주택 소유 선호도 변화, 대규모 재정 지원, 견조한 경제 성장으로 팬데믹 기간 주택 수요가 급증했습니다. 글로벌 금융위기 이후 장기간 이어진 주택 공급 부족과 갑작스러운 수요 급증이 맞물리면서, 주요 대도시권 주택 가격은 연평균 약 20% 상승했습니다. 이는 금융위기 이전의 주택 호황기에도 보기 어려웠던 수준입니다.(주택 가격 데이터: S&P Cotality Case-Shiller 지수).
임대료 인플레이션의 역학
팬데믹 기간 주택 가격이 전례 없이 빠르게 상승하면서, 비슷한 규모의 임대료 인플레이션이 나타나는 것도 결국 시간 문제였습니다. 주거용 부동산 가격은 임대료와 밀접하게 연결되어 있는데, 그 이유는 다음과 같습니다. 1) 임대 부동산 투자자들이 일정 수준의 투자 수익률을 요구하고, 2) 주택 가격이 소득 대비 상승할수록 주택 구매 여력이 낮아져 결과적으로 임대 수요가 증가하기 때문입니다. 미국 소비자물가지수(CPI) 지표에 따르면, 약 12개월의 시차를 두고 신규 임대료는 주택 가격 상승 흐름에 맞춰 함께 상승했습니다.
하지만 임대료가 일률적으로 상승하는 것은 아닙니다. 미국 인구조사국에 따르면 매년 약 20%의 임차인이 이사를 하기 때문에, 신규 임대료 급등은 이들에게는 즉각적으로 전면적인 영향을 미칩니다.반면 나머지 80%의 재계약 임차인은 훨씬 더 완만한 속도로 임대료가 인상됩니다. 임대인들은 신규 임차인 유치에 따른 초기 비용과 공실 기간 동안의 임대료 손실을 고려해 기존 임차인을 유지하려는 경향이 강합니다. 따라서 전체 임대료 변화는 점진적으로 나타나며, 갱신 임대료가 신규 임대료 수준에 도달하기까지는 약 4년이 더 걸립니다(차트 1 및 2 참조).
차트 1: 코로나19 이전 수준을 여전히 크게 상회하는 미국의 임대료
차트 2: 코로나19 이후 급등락을 지나 대체로 안정화된 미국의 임대료 인플레이션
데이터에 따르면, 갱신 임대료가 신규 임차인에게 적용되는 임대료 수준까지 올라가는 데 시간이 오래 걸린 것이 OER이 장기간 높은 수준을 유지했던 가장 큰 이유였습니다. 또한 2022년부터 2024년 사이 미국으로 많은 인도적 이민이 유입되었는데, 이들 신규 가구는 신용 여건이 충분하지 않아 대부분 임대 시장에 머물 수밖에 없었습니다.
그렇다면 현재 미국 주택 가격은 어느 정도일까요?
지금은 추세가 완전히 반대로 바뀐 상태입니다. 인플레이션으로 인한 금리 상승과 팬데믹 기간 임금 상승률을 훨씬 앞지른 주택 가격 급등으로 인해 주택 구매력은 뚜렷하게 감소했습니다. 현재 미국 GDP 성장률은 여전히 견조한 성장세를 보이고 있지만, 실질 임금 상승률은 둔화되었고 임금 수준 역시 높아진 주택 구매 및 유지 비용을 충분히 따라잡지 못하고 있습니다. 트럼프 행정부의 이민 정책으로 신규 가구 형성 속도가 둔화되었고, 재택근무가 정상화되면서 더 넓은 주거 공간으로 옮겨가려는 필요성도 낮아졌습니다. 마지막으로, 팬데믹 이후 급증한 다세대주택 건설로 인해, 수요가 부진한 시장에 신규 공급이 빠르게 유입되고 있습니다. 특히 선벨트(Sun Belt) 지역에서는 이러한 신규 공급 증가가 임대료를 더욱 낮추는 요인으로 작용하고 있습니다.
지난 12개월 동안 이러한 요인들이 맞물리면서 주택 가격이 정체되었습니다. 인플레이션을 반영한 실질 기준으로는 주택가격상승률이 오히려 마이너스를 기록했는데, 이는 시간이 지나면서 주택 구매력이 개선되는 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.
동시에 임대료 인플레이션도 빠르게 둔화되고 있습니다. Zillow의 신규 임대차 데이터에 따르면 임대료 상승률은 연간 2.1%에 그쳐, 코로나19 이전 평균보다 거의 50% 낮은 수준을 보이고 있습니다. Cotality 기준 단독주택 임대료 인플레이션은 이보다 더 낮은데, 글로벌 금융위기 이후 처음으로 연간 1% 미만의 증가율을 기록했습니다. 또한 신규 임대료와 갱신 임대료 간 격차 역시 대부분 해소되면서, 임대 시장의 또 다른 구조적 인플레이션 요인도 상당 부분 완화되었습니다.
임대료 인플레이션의 향후 흐름도 크게 다르지 않을 것으로 보입니다. 신규 주택 공급 속도는 이미 둔화되었지만, 데이터에 따르면 임대주택이 시장에 머무는 기간이 더 길어지고 있어(차트 3 참조), 향후 몇 달 동안 임대인들은 신규뿐 아니라 갱신 임대차 계약에서도 임대료를 추가로 인하해야 하는 압박을 받을 수 있습니다.
차트 3: 미국 임대주택이 임차인을 찾기까지 걸리는 평균 기간(주) 추정치
결론
올해 미국 임대료 인플레이션율은 고착된 높은 수준에서 놀라울 만큼 낮은 수준으로 전환될 가능성이 큽니다. 심지어 코로나19 이전보다 30%~50% 낮아질 수도 있습니다. 임대료 인플레이션(임대료 및 OER)이 근원 CPI에서 차지하는 비중이 30%를 소폭 상회하는 만큼, 1%포인트 둔화되면 근원 CPI 인플레이션은 0.3%포인트 하락하게 됩니다. 여기에 관세 관련 비용 압박이 완화되고 생산성 향상으로 노동 비용이 감소하는 점을 함께 고려하면, 연준은 인플레이션이 장기 목표치인 2%로 안정적으로 돌아가고 있다고 판단할 가능성이 커집니다.
최근 몇 년간 OER은 지속해서 높은 수준을 유지했습니다. 올해는 이러한 낮은 흐름이 지속될 것으로 보여, 연준이 금리를 추가 정상화할 여지가 생길 전망입니다.
