Immobilier : de la révision des prix à l’adéquation des biens

En immobilier, il ne s’agit plus tellement de savoir si les prix ont touché le fond, mais de comprendre ce qui conditionnera les rendements futurs compte tenu de taux d’actualisation qui risquent de rester plus élevés qu’avant, et pendant longtemps.

Les investisseurs devraient donc se tourner vers des structures de capitaux qui offrent la meilleure rémunération par unité de risque. Les actions peuvent procurer un revenu et un potentiel de plus-value, moyennant une gestion active, alors que les titres de créance peuvent également offrir un revenu, ainsi qu’une protection contre les pertes.

L’immobilier commercial atteint un point d’équilibre. Les données fondamentales d’exploitation se sont dans l’ensemble stabilisées et les taux d’actualisation ont atteint un niveau plus élevé qu’auparavant, lequel devrait durer. Les nouvelles offres restent limitées dans la plupart des segments.

Toutefois, cet équilibre débouche à notre avis sur une nouvelle phase immobilière. L’intelligence artificielle (IA) et la géopolitique pourraient changer la façon dont l’espace physique est utilisé et valorisé. Le premier aspect aura les conséquences les plus marquantes,avec des effets sur la productivité, le comportement des locataires et l’utilisation des espaces qui pourraient prendre des années à se cristalliser. Malgré un caractère moins novateur, le second aspect a également de l’importance. (L’équipe de PIMCO a analysé la façon dont le boom des investissements, en particulier dans l’infrastructure d’IA, et les événements géopolitiques risquaient d’affecter l’économie mondiale dans ses perspectives séculaires, intitulées « Rupture et résilience ».)

Les investisseurs ont passé une bonne partie du temps au cours des deux dernières années à se demander si les prix avaient touché le fond. Ça n’est pas la bonne question à se poser à notre avis. Il faudrait plutôt se demander ce qui conditionnera les futurs rendements, quand ceux-ci ne dépendront plus en grande partie de la compression des taux d’actualisation. Les gestionnaires devront effectivement s’assurer que les actifs qu’ils possèdent, utilisent comme garantie pour emprunter, ou acquièrent, demeureront adaptés à l’usage que les occupants, les prêteurs ou les pouvoirs publics en feront ou souhaiteront en faire.

L’incertitude ne représente plus simplement une variable à appréhender, mais constitue une caractéristique structurelle du marché. Nous nous attendons à ce que la bifurcation se confirme au sein des secteurs traditionnels, d’autant plus que les capitaux investis désormais dans les centres de données ou dans d’autres actifs liés à l’IA ne financent plus les secteurs traditionnels.

Cette incertitude n’empêche pas l’action. Nous nous attendons à ce que la flexibilité devienne un avantage distinctif dans cette nouvelle phase : qu’il s’agisse de l’emploi des bâtiments, de la répartition des types de locataires, des plans d’affaires, des périodes de détention, de la structure des capitaux ou de l’exposition géographique. Dans de nombreux secteurs, cette flexibilité provient de l’irremplaçabilité des lieux ou de l’usage de l’immeuble, ce dernier aspect ayant un sens différent en fonction des marchés.

La réinitialisation des valeurs et le ralentissement des projets de construction ont, de plus, abaissé le point d’entrée pour les investisseurs recherchant un revenu durable et stable ainsi qu’un rendement excédentaire. Il ne s’agit pas de répliquer le marché, mais au contraire, de mettre en œuvre une démarche de gestion active, caractérisée par une flexibilité des capitaux et une rigueur dans la souscription.

L’intelligence artificielle change la demande et ajoute des incertitudes,

avec un risque d’accentuation des dispersions d’un secteur à l’autre si les capitaux qui convergent vers le déploiement de l’infrastructure d’IA (notamment les centres de données) privent de financement d’autres actifs. Ces investissements pourraient s’élever à pas moins de 5,2 billions $ d’ici 2030. ^{Note de bas de page1} Cette orientation des capitaux risque de créer une pression à la hausse sur les taux d'actualisation à la longue.

De plus, l’IA pourrait accentuer la bifurcation opérationnelle au sein des secteurs traditionnels, les actifs bien gérés parfaitement situés ou utilisés pour des activités essentielles surclassant les autres. Ajoutons toutefois que ce type de divergence dans un secteur entraîne généralement au sein de celui-ci une amplification des taux d’actualisation avant que les investisseurs sur les marchés de capitaux parviennent réellement à distinguer les placements qui tireront leur épingle du jeu, à notre avis. Les sources de rendement excédentaire durables restent effectivement difficiles à repérer.

L’IA peut également occasionner des gains de productivité suffisants pour faire changer les besoins en immobilier dans plusieurs secteurs d’activité. Cela est également difficile à prévoir. Près de 25 % des tâches actuelles aux États-Unis pourraient être automatisées d’après une étude qui conclut également que l’adoption générale de l’intelligence artificielle par les entreprises américaines prendra probablement une décennie, de sorte que 6 à 7 % des travailleurs risquent de devoir changer d’emploi durant cette période. ^{Note de bas de page 2}

Il s’agit d’estimations crédibles, mais pas de certitudes. Toutefois la tendance est claire. L’intelligence artificielle ne supprimera vraisemblablement pas le besoin d’espace physique, mais changera probablement la façon d’utiliser cet espace. Les investisseurs en immobilier doivent donc se concentrer sur la pertinence des immeubles, et non uniquement sur leur taux d’occupation. C’est la clé.

Les gestionnaires d’actifs doivent utiliser l’IA pour améliorer leur propre processus, mais la plus grande difficulté consiste à conserver des actifs pertinents dans une économie façonnée par l’intelligence artificielle. Ils doivent également éviter de considérer de la même manière tous les actifs d’un secteur. Les données fondamentales traditionnelles en immobilier, notamment l’importance incontournable de la localisation, compteront plus que jamais (et non pas moins qu’avant).

Dans cette phase, les biens présentant une possibilité d’utilisation alternative feront probablement meilleure figure que ceux destinés à un usage unique s’inscrivant dans un plan d’affaires rigide à long terme. La flexibilité devient un vecteur essentiel de création de valeur dont il faut tenir compte dans l’analyse des plans d’affaires, de l’utilisation des biens, de la période de détention, de la structure du capital et de l’emplacement.

La frontière entre ces deux secteurs d’investissement devient de plus en plus poreuse. L’infrastructure a longtemps attiré des investisseurs à la recherche de rendements stables à long terme et souvent indexés à l’inflation. Certains actifs immobiliers peuvent offrir les mêmes caractéristiques sur le plan du revenu, ainsi qu'une diversification du portefeuille de l’investisseur.

Les centres de données constituent l’exemple le plus éloquent. Leur souscription peut se faire de la même manière qu’en immobilier, la valeur étant créée par le foncier, les titres, le développement et la location. Toutefois, leur valeur évolue davantage comme celle d’une infrastructure, qui dépend de l’alimentation électrique, des systèmes de refroidissement, des temps de service, de l’accès au réseau et de la fiabilité opérationnelle.

La même porosité se constate dans les infrastructures publiques et à caractère social. Les établissements de soins de santé, le logement étudiant ou abordable, les résidences pour personnes âgées ou le commerce de détail essentiel dépendent, avant tout, de la localisation et de la gestion de l’actif. En revanche, le revenu retiré de ces biens s’apparente davantage à celui d’une infrastructure, car la demande reste liée à des services essentiels, des données démographiques, les besoins du secteur public et une consommation récurrente. Les compétences nécessaires en immobilier représentent, en fin de compte, ce qui permet de construire de nombreux actifs adjacents à l’infrastructure.

Des bâtiments publics, comme un poste de police, un tribunal, un établissement de sécurité publique ou des bureaux administratifs, constituent de l’immobilier sur la forme, mais de l’infrastructure du point de vue de la destination. Ces installations soutiennent effectivement les services publics et nécessitent de l’entretien ainsi que des modernisations à long terme, lesquelles dépendent souvent des budgets des collectivités. Les établissements publics vieillissants ou dont l’entretien a été négligé peuvent constituer des opportunités pour des partenariats public-privé, du crédit-bail, des rentes foncières ou d’autres structures à long terme.

Le secteur de la défense ajoute une dimension public-privé, particulièrement en Europe. Au sommet de l’OTAN de 2025, à La Haye, les membres de l’Union européenne se sont engagés à investir 5 % de leur PIB annuel directement dans la défense et la sécurité d’ici 2035,dont près de 1,5 % qui devrait directement concerner l’infrastructure de défense, laquelle comprend des établissements logistiques, des centres de formation, des bureaux de recrutement, des casernes, des centres de données, des usines et autres locaux de production, des recherches et du développement, ainsi qu’une infrastructure sociale.

Les investisseurs devraient rechercher des thèmes adjacents pour lesquels l’immobilier fait la différence. Relativement à l’infrastructure de base, l’immobilier permet souvent un déploiement plus rapide, moyennant une complexité moindre sur le plan de l’exécution, surtout en ce qui concerne les investissements numériques, d’infrastructure sociale et publique ou de défense, à condition d’avoir l’expertise requise.

Le secteur immobilier entre dans une phase au cours de laquelle les données fondamentales d’exploitation se sont généralement stabilisées, mais les vecteurs de rendement évoluent. Nous favorisons une démarche visant les priorités suivantes.

Sélectivité et flexibilité
En l’absence de l’émergence d’un secteur clairement favorisé, les investisseurs devraient éviter une exposition trop générale et évaluer le risque de chaque actif en tenant compte de multiples scénarios. Il est primordial d’appréhender cette flexibilité par rapport à l’utilisation des biens, aux types de locataires, aux plans d’affaires, à la période de détention, à la localisation et à la structure du capital, afin de préserver la valeur et d’exploiter le potentiel de hausse.

Pérennité du revenu et couverture contre les pertes.
La stabilité du revenu doit compter davantage que le taux de rendement facial. Les investisseurs doivent se concentrer sur la solvabilité des locataires, la structure des baux, l’abordabilité des loyers, la probabilité de renouvellement, les investissements requis et la dynamique de prévisibilité de l’offre et de la demande. L’objectif consiste à distinguer les flux de trésorerie durables d’un revenu qui pourrait se révéler vulnérable à une baisse de la demande, une hausse des coûts ou une obsolescence accélérée.

Emphase sur des localisations irremplaçables et une pertinence opérationnelle.
La situation géographique d’un bien demeure essentielle, mais le caractère critique de son usage peut varier selon les secteurs : accessibilité au courant électrique, effet de réseau et de latence pour les centres de données, proximité et disponibilité de la main-d’œuvre pour les activités logistiques, abordabilité et données démographiques pour le secteur résidentiel, offre journalière de transport pour le commerce de détail ou localisation et fonctionnalité pour l’immobilier de bureau. Les actifs qui ne peuvent être adaptés au changement des besoins de leurs occupants pourraient se trouver bien moins liquides et plus rapidement obsolètes.

Exhaustivité dans l’analyse du risque.
L’IA et les événements géopolitiques ont bouleversé l’utilisation et la valeur des espaces physiques. Ces phénomènes peuvent créer une nouvelle demande, mais ils peuvent également exposer les biens à des risques propres aux locataires, aux coûts, à la technologie, aux aspects réglementaires ou de liquidité. Les investisseurs doivent tester tous les vecteurs entourant la demande sans supposer que des effets positifs sectoriels s’appliqueront de manière égale partout.

Utilisation de toutes les structures de capitaux.
Les actions peuvent offrir un revenu stable ainsi qu’un potentiel de plus-value en cas de hausse des cours, d’amélioration de l’exploitation sous-jacente ou de redéveloppements potentiels en mesure de créer de la valeur. Les titres de créance offrent de leur côté un revenu durable et une forme de garantie, sans prendre un risque trop important. Le secret consiste à choisir la fraction de capitaux qui confère la meilleure rémunération par unité de risque immobilier.

Planification de la liquidité et des stratégies de sortie.
La bifurcation risque de se manifester non seulement sur les rendements, mais également sur la liquidité. Les actifs recueillant une faible demande ou nécessitant des besoins importants, ou s’adressant à un nombre limité d’acheteurs, ou ne permettant pas une claire stratégie de sortie pourraient se révéler plus délicats à financer ou à céder. Toutefois, lorsque les résultats opérationnels divergent au sein d’un secteur, les investisseurs sur les marchés de capitaux ne font pas nécessairement la distinction entre les placements qui peuvent faire belle figure durant une période prolongée de ceux qui, à l’inverse, risquent de se déprécier. Les activités de souscription doivent, en conséquence, comporter des hypothèses réalistes en matière de refinancement, d’acheteurs, de calendrier et de scénario de sortie en cas de baisse.

Recherche croisée de secteurs résilients et de thèmes favorables.
Les opportunités les plus attrayantes peuvent se trouver parmi des secteurs résistants, tels que l’infrastructure sociale, la logistique ou les centres de données, à condition que celles-ci bénéficient également de thèmes prometteurs, notamment sur le plan géopolitique ou à l’égard des exigences en matière de souveraineté. Ça n’est donc pas tant le secteur qui compte en tant que tel, mais la mesure dans laquelle un immeuble peut contribuer à l’offre de services essentiels, l’amélioration de la productivité ou de la sécurité, la connectivité ou à la fiabilité des activités.

En conclusion, cette nouvelle phase demande aux investisseurs de privilégier la pérennité du revenu, la prévisibilité de la dynamique de l’offre et de la demande, la protection contre les pertes et le potentiel de rendement excédentaire provenant de l’exécution. Nous estimons que les meilleures occasions de placement proviendront à la fois de secteurs résilients et de thèmes structurellement favorables, dans une démarche visant à favoriser la flexibilité des capitaux ainsi qu’une rigoureuse évaluation du risque de sorte à conserver des actifs adéquats dans un grand nombre de cas de figure.