채권 수익률이 상승함에 따라 모기지 금리가 다시 상방 압력을 받으면서, 팬데믹 이후 지속되어 온 미국 주택시장의 주택구매여력 문제가 장기화되고 있습니다. 주택구매여력 전망은 모기지 금리뿐만 아니라 임금 상승률, 세금, 보험료 등의 추이에 의해서도 지속적인 영향을 받고 있습니다. 아울러 최근 미국 주택시장은 신규 주택 공급 격차에 따른 지역별 차별화 양상을 나타내는 국지적인 특징을 보이고 있습니다.
지난 4년간 미국 주택시장의 가장 두드러진 특징은 ‘거래 위축’이었습니다. 과거의 낮은 금리로 고정금리 모기지를 이용한 주택 소유자들은 기존 대출을 유지하기 위해 주택 매각이나 이주를 선택할 유인이 크지 않았기 때문입니다. 이로 인해 매물 부족 현상이 지속되었고 주택 가격은 높은 수준을 유지했습니다. 그 결과, 주택구매여력은 1980년대 이후 최악의 수준으로 악화됐습니다. 현재 시장 활동은 여전히 부진한 상태이지만 얼어붙었던 주택시장은 해빙의 조짐이 나타나고 있습니다.
미국 전역의 주택 재고는 과거 평균에 비하면 여전히 낮은 수준이지만 꾸준한 증가세를 보이고 있으며, 공급 개월 수 기준으로는 이미 팬데믹 이전 수준을 회복했습니다. 모기지 록인(Lock-in) 효과 역시 약화되는 추세입니다. 시장에 신규 대출 건이 지속적으로 유입되면서, 초저금리 모기지 주택 소유자의 비중이 점차 줄어들고 있기 때문입니다. 한편, 최근 몇 년간 미국 전역의 실질(물가상승률 조정) 주택 가격 상승률이 마이너스(-)를 기록한 점 역시 주택구매여력 개선에 일부 기여했습니다.
당사는 모기지 크레딧 시장에 대해 전반적으로 긍정적인 시각을 유지하고 있습니다. 현재 미국 주택 소유자는 약 35조 달러에 달하는 주택 지분을 보유하고 있으며, 이는 전체 크레딧 시장에서 부채 비율이 가장 낮은 자산군 중 하나로 평가됩니다. 전국적인 주택 공급 부족 현상이 지속되는 가운데, 주택구매여건 개선을 기다리는 상당한 규모의 대기 수요가 있다고 판단합니다.
시장의 향방
주택구매여력이 과거 수준으로 회복되는 경로를 평가할 때, 핵심 변수는 금리입니다. 일반적으로 모기지 금리가 1%포인트 하락하면, 주택 구매자의 월 상환 부담은 주택 구입 가격이 약 10% 하락한 경우와 비슷한 수준으로 감소합니다.
차트 1은 2020년대 초 이후 모기지 금리 상승 추이를 보여줍니다. 차트 2와 차트 3은 주택구매여력 악화 추이를 나타냅니다. 여기서 주택구매여력은 가구 중위소득 대비 중위가격 주택을 담보인정비율(LTV) 80% 및 총부채상환비율(DTI) 25% 조건으로 구입하는 데 필요한 소득의 비율로 산출됩니다.
차트 1: 2020년대 초 이후 모기지 금리의 상승 추세
출처: Freddie Mac, Bankrate.com. 2026년 9월 9일 기준. 본 자료는 예시 목적으로만 제공됩니다.
차트 2: 주택구매여력 악화 추이
출처: 미국 부동산중개인협회, Freddie Mac, 미국 인구조사국, PIMCO. 2026년 8월 31일 기준. 본 자료는 예시 목적으로만 제공됩니다.
차트 3: 주택구매여력 개선을 위한 잠재적 경로: 금리 인하와 소득 증가
출처: 미국 부동산중개인협회, Freddie Mac, 미국 인구조사국, PIMCO. 2026년 8월 31일 기준. 본 자료는 예시 목적으로만 제공됩니다.
이 외에도 두 가지 변수가 중요합니다. 첫째, 명목 소득 증가율이 주택 가격 상승률을 상회할 경우 주택구매여력은 점진적으로 개선될 수 있습니다. 즉, 명목 주택 가격이 정체된 가운데 임금 상승세가 이어진다면, 주택구매여력은 1990년대 및 2000년대 수준으로 회복될 가능성이 있습니다(임금 추이에 대한 보다 자세한 내용은 9월 2일자 Macro Signposts, ‘인플레이션이 문제라면, 임금은 왜 아닌가?’ 참조).
둘째, 세금과 보험료 등 주택 보유 비용은 이와 반대 방향으로 작용할 수 있습니다. 이들 비용은 일반적으로 대출 잔액의 2~3% 수준을 차지하므로,(각주)i 에스크로 비용이 50% 증가하면 약 1%포인트 모기지 금리 인상과 유사한 부담이 발생합니다. 이러한 비용 증가는 금리 변동과 달리, 신규 주택 구매자뿐 아니라 기존 대출자 모두에게 직접적인 타격을 줍니다. 보유 비용 상승 추이는 주별로도 상당한 차별화 양상을 보이고 있습니다. 일례로 허리케인 위험에 노출된 플로리다주의 경우, 2019년 이후 월평균 에스크로 비용이 약 80% 급증해 전국 평균 상승률인 약 50%를 크게 상회했습니다(차트 4 참조). 다만 세금과 보험료는 가계의 월 상환 부담에 직결되는 요인인 만큼, 향후 이러한 비용이 안정되거나 하락한다면 모기지 금리가 높은 수준을 유지하더라도 주택구매여력의 격차를 좁히는 데 기여할 수 있습니다.
차트 4: 미국 주별 에스크로 비용의 차별화된 상승 추이
출처: BofA Global Research, Black Knight. 2026년 8월 기준. 2019~2026년 월평균 에스크로 비용 변화율, 상위 10개 주 및 전국 평균. 본 자료는 예시 목적으로만 제공됩니다.
주택시장의 세분화가 심화됨에 따라, 광범위한 전국 평균 지표보다 지역별 추세와 세부 데이터가 시장을 파악하는 데 더 유용한 인사이트를 제공할 수 있습니다. 지역별로 보면, 신규 주택 공급이 활발했던 지역에서는 재고가 증가하는 현상이 나타나고 있습니다. 예를 들어, 텍사스와 플로리다의 일부 지역에서는 주택 가격이 완연한 하락세를 보였으며, 이는 해당 지역의 급격한 보험료 상승과 재산세 부담이 복합적으로 작용한 결과입니다.(각주)ii
서부 해안 지역은 원래 주택구매여력이 크게 악화돼 있었던 만큼, 금리 변동에 가장 민감하게 반응했습니다. 실제로 2022년 금리 충격 직후 남부 캘리포니아와 베이 에어리어의 주택 가격은 하락했습니다. 그러나 제한적인 공급 여건과 신규 물량 부족으로 이후 가격 안정세를 회복했으며, 특히 베이 에어리어는 최근 AI 붐의 수혜를 받아 주택 가격이 다시 상승하고 있습니다. 반면 만성적인 공급 부족에 시달리는 북동부 지역은 주택 가격 상승률의 둔화 폭이 제한적인 수준에 그쳤습니다.(각주)iii
대출자 사이에서도 이와 유사한 차별화 양상이 나타나고 있습니다. 미국 경제의 K자형 양극화 현상은 모기지 시장에서도 확인됩니다. 대부분의 주택 소유자는 K자형 구조의 상단에 속해 안정적인 재무 상태를 유지하고 있지만, 가장 취약한 계층에서는 연체율이 상승하고 있으며, 특히 연방주택청(FHA) 대출에서 이러한 추세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다(자세한 내용은 9월 2일자 경제 및 시장 논평, ‘K자형 경제가 자산기반금융 투자 기회에 미치는 영향’ 참조). 다만, 해당 규모는 통제 가능한 수준이며 금융위기 이후 대출 심사 기준이 크게 강화된 만큼 2008년과 같은 광범위한 신용위기로 확산될 가능성은 낮다고 판단합니다.
주택 공급이 많았던 시장은 대체로 주택 가격과 임대료 수준도 낮은 경향을 보입니다. 실제로 지난 3년간 시장 가격 수준의 아파트 공급이 가장 집중되었던 대도시 지역의 경우, 가장 저렴한 C급 아파트의 임대료가 약 8% 하락했습니다. 반면 신규 공급이 가장 저조했던 대도시 지역에서는 동일한 C급 아파트의 임대료가 약 12% 상승했습니다(차트 5 참조). 공급이 충분했던 시장일수록 더 많은 임차 수요를 흡수한 것으로 나타났습니다.
차트 5: 미국 C급 아파트 임대료: 공급 부족 지역에서의 상승 및 공급 과잉 지역에서의 하락 추이
출처: CoStar, PIMCO. 2026년 2분기 기준. 본 자료는 예시 목적으로만 제공됩니다. 2020년 1분기 기준. 평균 시장 임대료는 재고량을 기준으로 한 가중 평균입니다. "공급 과잉"은 2023년과 2024년 신규 공급량이 재고량의 8.0%를 초과했음을 나타냅니다. C급은 특정 시장에서 일반적으로 임대료가 가장 낮은 부동산을 의미합니다. CAGR은 연평균 성장률을 의미합니다.
현재 전망을 바꿀 수 있는 요인들
당사는 향후 세 가지 핵심 요인에 주목하고 있습니다. 첫째, 최근의 모기지 금리 상승세가 지속될 경우 주택구매여력이 더욱 악화될 수 있습니다. 둘째, 정부지원기업(GSE)인 Fannie Mae와 Freddie Mac의 구조 개혁은 정부 보증 범위가 얼마나 명확하게 정립되는지에 따라 모기지 크레딧의 가격에 상향 또는 하향 조정 요인으로 작용할 수 있습니다(자세한 내용은 2026년 4월 9일자 논평, ‘정책을 통해 모기지 비용을 낮추고 주택구매능력을 개선하는 방법’ 참조). 셋째, 인구 통계학적 변화입니다. 고령 인구 중 최고령층 세대가 기존 주택에 계속 거주하기보다 새로운 형태의 주거 공간을 필요로 하는 시점에 도달한 데다, 이민 증가세 둔화까지 맞물리면서 향후 가구 형성 속도는 둔화되고 구조적 주택 수요도 지난 5년간의 추세가 시사했던 수준보다 약화될 수 있습니다.
투자자 시사점
이제 주택시장은 광범위한 시장 방향성에 투자하는 '베타(Beta) 트레이드'보다 지역별 시장 여건과 개별 자산에 대한 선별적 분석이 더 중요해지고 있습니다. 당사는 고소득 소비자 및 상당한 규모의 주택 지분을 보유한 주택 소유자와 연계된 익스포저를 선호합니다. 또한 시장 환경 변화에 맞춰 자본을 더욱 신속하게 회수할 수 있는 가중평균수명(WAL)이 짧고 점진적으로 회수되는 구조의 자산을 긍정적으로 평가합니다. 특히 장기간 경과한 모기지 크레딧의 경우, 수년간 누적된 주택 가격 상승으로 실질 담보인정비율(LTV)이 크게 낮아진 만큼, 하방 리스크를 유의미하게 완화할 수 있는 투자 기회를 제공한다고 판단합니다(자세한 내용은 2026년 4월 30일자 영상, ‘일상 속 금융의 핵심: 모기지의 역할을 들여다보다’ 참조).
당사는 투자 시 내재된 지역 간 차별화를 점점 더 반영하지 못하고 있는 전국 단위 주택시장 지수의 방향성보다는, 재고 수준, 주택 보유비용, 차주 신용도 등 지역별 펀더멘털에 기반한 수익을 추구하고자 합니다.
