Sector inmobiliario comercial: el mercado de oficinas en un mundo post COVID
- La pandemia ha reconfigurado los mercados y provocado una dispersión masiva del desempeño entre sectores, dividiéndolos en gran medida entre ganadores y perdedores. En nuestra opinión, el sector industrial ha sido el gran ganador y el subsector de comercio minorista, un perdedor a largo plazo; y en el subsector de oficinas ha habido tanto ganadores como perdedores.
- Creemos que las oficinas de primera calidad con plantas abiertas para maximizar el espacio en las ciudades con mayor densidad serán más renuentes a seguir la tendencia del trabajo desde casa que aquellas de segunda calidad en ubicaciones secundarias, que se verán sometidas a presión.
- En los EE. UU., otras tendencias pueden afectar los valores, incluida la migración de empresas de ciudades con impuestos más altos a ciudades con impuestos más bajos, y empleadores que no ofrecerán trabajo desde casa, incluso en Silicon Valley, donde la investigación y el desarrollo deben realizarse in situ.
La pandemia ha impulsado considerablemente el comercio electrónico y el trabajo en casa, reconfigurado los mercados y creado ganadores y perdedores en todo el sector inmobiliario comercial. ¿Qué significará esto para los inversionistas? John Murray, responsable global del sector inmobiliario comercial privado de PIMCO, Francois Trausch, CEO y CIO de Allianz Real Estate, y Megan Walters, quien dirige la investigación global en Allianz Real Estate, conversan con Michael Chandra, encargado de supervisar la práctica de clientes públicos estadounidenses de PIMCO. Exponen sus opiniones sobre el mercado, especialmente en lo que se refiere al subsector de oficinas.
Acerca de PIMCO y Allianz Real Estate: PIMCO asumió la supervisión de Allianz Real Estate en 2020. Esta asociación combinó dos organizaciones con enfoques geográficos, productos y experiencia complementarios en uno de los inversionistas inmobiliarios más grandes del mundo, con $180 mil millones en activos gestionados consistentes en bienes raíces públicos y privados.Nota al pie[i] Al haber sumado sus fuerzas, PIMCO y Allianz Real Estate pueden ofrecer un amplio espectro de inversiones inmobiliarias, desde activos tradicionales estables hasta inversiones oportunistas.
Antes de abordar sus opiniones sobre el sector de las oficinas, quisiéramos que nos dieran una idea de los volúmenes de transacciones globales registrados en el primer trimestre en varias regiones, y de qué tipos de activos se sostuvieron mejor.
Walters: los volúmenes de transacciones globales bajaron un 26% y un 27% en los EE. UU. y Europa, respectivamente, y un 12% en Asia.Nota al pie[ii] Esto no es de sorprender, dada la pandemia. Sin embargo, las propiedades multifamiliares se sostuvieron increíblemente bien en los EE. UU. y Europa.
En Europa, el monto en dólares de las transacciones con dichas propiedades se incrementó un 66% en el primer trimestre de 2021 con respecto al año anterior, y dos de las mayores operaciones del período correspondieron a bienes residenciales. En Asia, el sector que se desempeñó mejor fue el industrial, principalmente en el subsector logístico, con un aumento en los volúmenes del 5% frente al año anterior y del 22% frente a 2019. En los Estados Unidos, en el primer trimestre el subsector multifamiliar registró el mejor desempeño en términos de volumen ya que este se redujo solo un 12%, en comparación con 42% en el comercio minorista, 36% en el subsector de oficinas y 41% en el sector industrial/subsector logístico.
Trausch: La disrupción causada por la pandemia ha acelerado fuerzas seculares, como la urbanización. Los jóvenes quieren vivir en las ciudades, cerca de las fuentes de trabajo, educación y asistencia médica. Otra tendencia que se ha acelerado es la adopción rápida de tecnología, que incluye el comercio electrónico y las teleconferencias. Además, la disrupción ha motivado a los inversionistas a explorar el espacio de las categorías "core" y "core plus" en busca de calidad y rendimientos estables, así como a tratar de aprovechar las perturbaciones relacionadas con la pandemia. Si no pueden encontrar inversiones en inmuebles "core" existentes, están dispuestos a "generarlos" para incrementar la rentabilidad (por ejemplo, encontrando inquilinos de alta calidad y a largo plazo para un edificio con poco o ningún mantenimiento diferido y una deuda moderada respecto a la capitalización).
Murray: Estoy de acuerdo, ha reconfigurado los mercados y provocado una dispersión masiva del desempeño entre sectores, la mayor que he visto en toda mi carrera, dividiéndolos en gran medida entre ganadores y perdedores.
El sector hotelero ha sido un perdedor a corto plazo, pero en nuestra opinión debería recuperarse gradualmente, aunque de forma irregular. Mientras que está mejorando notablemente en los Estados Unidos, en Europa sigue sometido a presiones a causa de la prolongación del confinamiento. Estos activos tienen enormes deficiencias de capital, que en nuestra opinión son temporales. En los EE. UU., los ingresos por habitación disponible (RevPAR) se han recuperado a aproximadamente el 75% de los niveles de 2019, lo que presagia recuperaciones en Europa a medida que se levanten las cuarentenas.
Por el contrario, creemos que el sector de comercio minorista es un perdedor a largo plazo. Los propietarios de locales comerciales están sufriendo junto con sus inquilinos y no creemos que el capital de rescate sea suficiente para salvar muchos de esos activos en dificultades. De hecho, parece que las dificultades aumentarán en 2022. Muchos inquilinos no volverán o, en los EE. UU., es probable que desalojen cuando se agoten los fondos para préstamos del Programa de Protección de Salarios (PPP). Por si la presión actual fuera poca, hay una gran cantidad de préstamos a punto de vencer, por ejemplo, en el caso de centros comerciales de los Estados Unidos, y una oleada de fondos tradicionales que buscan reducir su exposición al mercado minorista. En nuestra opinión, podría decirse que el comercio minorista ya no es un activo tradicional del portafolio. Esperamos ver oportunidades para las propiedades que se están reconvirtiendo, pero sólo a precios mucho más bajos que los valores de reventa anteriores.
El sector industrial ha sido el gran ganador, con una demanda institucional en máximos históricos apoyada por los vientos de cola del comercio electrónico secular. Otro sector con buenos resultados es el de la vivienda residencial. A largo plazo, es probable que un aumento en las tasas ejerza presión sobre la revalorización de las viviendas unifamiliares. Pero esperamos que los productos multifamiliares en alquiler sigan beneficiándose de una demografía favorable. Algo que hay que observar en el sector de alquiler de vivienda en los Estados Unidos es el número de inquilinos que no pueden pagar cuando terminan los programas de estímulo. Los sectores residenciales no tradicionales, como el de viviendas para personas mayores y estudiantes, están experimentando una creciente demanda institucional. Por último, se prevé que el subsector de oficinas, del que hablaremos en detalle a continuación, tenga tanto ganadores como perdedores. Los inquilinos no están incumpliendo sus contratos, aunque no estén en la oficina, pero obviamente las presiones aumentarán a medida que se renueven los de los más pequeños.
Empleadores de todo el mundo están anunciando programas de regreso a la oficina. ¿Qué nos dicen los volúmenes de arrendamiento y las encuestas?
Walters: No es de extrañar que los volúmenes de arrendamiento globales hayan bajado alrededor de un 30%, incluso más en los EE. UU., un 45% en el primer trimestre. Más de la mitad de esos arrendamientos (56%) son renovaciones. Encuestas recientes muestran que la mayoría de los negocios, en particular los grandes empleadores, están esperando el fin de año para decidir si regresar a la oficina a tiempo completo. También muestran que tres de cada cuatro empresas prevén que alrededor del 20% de sus empleados trabajen desde casa dos días a la semana. Curiosamente, más de la mitad de las empresas encuestadas planean aumentar la cantidad de espacio físico por persona hasta en un 20%, por razones de salud e higiene y para adaptarse a estilos de trabajo más colaborativos.
Haciendo un balance de las distintas tendencias en cuanto a espacio de oficinas, ¿creen que la superficie aumentará o disminuirá?
Walters: En promedio, creemos que las decisiones de los empleadores de ofrecer horarios flexibles y reducir la densidad de trabajadores en los espacios de oficina "prime core" se compensarán entre sí; la demanda general de estos espacios se verá mucho menos afectada por el trabajo desde casa que en las ubicaciones de oficinas secundarias y de segunda calidad. Sin embargo, creemos que las empresas en espacios de trabajo tradicionales, con oficinas individuales, optarán por recortar gastos —especialmente en la próxima desaceleración económica—, trasladándose a oficinas con mayor densidad, sin paredes interiores, que son comunes en ciudades atestadas como Nueva York, Singapur y Londres. Estos diseños de planta abierta pueden reducir el espacio necesario en aproximadamente 20%.
En el futuro a largo plazo, la oficina no solo será un espacio de planta abierta, sino que probablemente tendrá un aspecto contemporáneo, de sitio de colaboración para eventos o de cafetería.
¿Las perspectivas de la demanda de espacio de oficina varían según la región o entre las áreas urbanas y suburbanas?
Walters: En ciudades de todo el mundo, observamos que los niveles de ocupación y de alquiler se corresponden ampliamente con la densidad de población, y no con el producto interno bruto (PIB) per cápita, como muchos suponen. A su vez, las ciudades con mayor densidad por lo general tienen oficinas de planta abierta en las que caben más personas en el mismo espacio. Habida cuenta de esto, creemos que las ciudades con mayor densidad podrían ser más renuentes a seguir la tendencia del trabajo desde casa. Ya han maximizado el espacio con plantas abiertas. Y si el espacio se devuelve porque los negocios fracasan, en esas ciudades hay más usuarios alternativos del mismo. Esta dinámica asimétrica de oferta y demanda se caracteriza por un número fijo de edificios de muy alta calidad, y numerosos usuarios diversos que podrían estar dispuestos a ocupar ese espacio.
Trausch: Asia tiene las ciudades con mayor densidad del mundo. La gente ya está de vuelta en el trabajo y el subsector de oficinas se está desempeñando muy bien. La creciente economía de la región también está propiciando un fuerte aumento en la demanda de espacio de oficina.
En Europa continúa la tendencia de regreso a la oficina.En algunas ciudades, como París y Londres, la densidad de población es muy alta y ya hay oficinas de planta abierta, lo que deja poco margen para consolidar el espacio. Sin embargo, es posible que en muchas ciudades de tamaño mediano se devuelva espacio conforme las oficinas se conviertan en plantas abiertas. A diferencia de los estadounidenses y, en cierta medida, de los asiáticos, los europeos no se reubican tan a menudo, sino que tienden a quedarse en la ciudad en la que crecieron. Esto establece un mínimo de precios por debajo del mercado y proporciona cierto nivel de estabilidad e ingresos recurrentes, pese a la devolución de espacio.
Murray: Es posible que los Estados Unidos tengan los resultados más diversos en cuanto a espacio de oficina después de la pandemia. El traslado temporal de los trabajadores a los suburbios distorsiona los datos de las grandes ciudades, como Nueva York y San Francisco. No obstante que se están registrando pocos incumplimientos de inquilinos, cuando los contratos de arrendamiento se renueven en los próximos años, aumentará la presión en las oficinas secundarias con inquilinos más pequeños donde aún no se ha reducido la densidad.
Existen otras tendencias pertinentes en los EE. UU. Una es la migración de empresas de ciudades con impuestos más altos a ciudades con impuestos más bajos, como Austin y Dallas. No creemos que sea catastrófica para las grandes ciudades, pero ciertamente promueve el crecimiento de la demanda de esos mercados relativamente pequeños con impuestos bajos. Además, algunos mercados tienen su propio conjunto de factores impulsores de empleo que pueden contrarrestar las tendencias del trabajo desde casa. Un ejemplo es Silicon Valley.
Megan, ¿hay alguna última tendencia de la demanda que desees destacar?
Walters: Muchos inquilinos grandes quieren alcanzar la neutralidad de carbono en 2030. Si quieren honrar este compromiso, deberán mudarse a ciudades que tengan un transporte público conveniente. Además, lograr la neutralidad de carbono limitará el estilo de los activos de oficina que algunos de ellos pueden ocupar. Así que creemos que a los activos "core prime" en las ciudades de tránsito internacional les irá bien, pero los activos en ubicaciones secundarias podrían verse afectados por el teletrabajo.
Hemos observado una tendencia similar en Europa, aunque con raíces diferentes, que ha afectado a los centros comerciales minoristas durante la última década. Con el crecimiento del comercio electrónico, los rendimientos entre los centros comerciales principales y los secundarios han ido divergiendo ya que el desempeño de los primeros ha sido bueno y el de los segundos, deficiente.
En vista de los cambios en los estilos de oficina, ¿qué se compra en el espacio de oficina?
Trausch: Allianz Real Estate es un inversionista a largo plazo que se enfoca en los activos tradicionales (es decir, que generan ingresos estables) de larga, duración y alta calidad, históricamente en Europa, con una creciente exposición en los EE. UU. y Asia. La mitad del portafolio corresponde a inversiones en oficinas; el resto está distribuido entre el comercio minorista, la industria, el sector residencial y las viviendas para estudiantes. En este contexto, buscamos edificios de oficinas céntricos, bien ubicados, justo en el nodo de transporte. Nuestro equipo de inversión en Asia se ha concentrado en parte en ubicaciones de oficinas céntricas muy visibles; recientemente, adquirimos una participación del 50% en uno de los edificios de oficinas premium de Singapur.
El alto cumplimiento de las normas ASG es un tema destacado entre los inversionistas y los inquilinos. En todos los activos de oficinas que adquirimos, queremos ver un camino claro para reducir la huella de carbono. También buscamos propiedades que brinden una experiencia positiva a los inquilinos. Los inquilinos quieren más comodidades y más tecnología en sus edificios. Los conceptos de uso mixto son populares en subsectores de comercio minorista, oficinas y residencial. Las adquisiciones europeas recientes incluyen complejos de alto perfil en París y Bélgica.
¿Dónde se están concentrando en los Estados Unidos? ¿Especialmente en el espacio oportunista?
Murray: PIMCO ha estado activo en el segmento de mayor rendimiento y menor duración y más oportunista del mercado, que incluye tanto la deuda pública como la privada y la renta variable. Nuestra estrategia en el subsector de oficinas se centra en la parte de los empleadores que no ofrecerán trabajo desde casa. Por ejemplo, en los últimos nueve meses hemos adquirido dos complejos de oficinas vacantes en Silicon Valley. Yo diría que Silicon Valley es un mercado de investigación y desarrollo importantes, que en gran parte no se pueden hacer fácilmente en casa, por lo que creo que veremos menos presión sobre esos mercados. Ambos complejos de oficinas están blindados de cara al futuro, es decir, bien posicionados para un uso flexible y con la posibilidad de reducir la densidad. Uno de los activos cuenta con la certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), y esperamos que el otro la obtenga después de su remodelación.
La información proviene de PIMCO y Allianz Real Estate, salvo indicación en contrario.
Autores
Avisos Legales
Este material se proporciona con fines informativos y no debe interpretarse como una solicitud u oferta de compra o venta de valores o instrumentos financieros relacionados en ninguna jurisdicción.
El desempeño pasado no es una garantía ni un indicador fiable de resultados futuros. No hay ninguna garantía de que las inversiones indicadas obtengan resultados positivos. Las inversiones a las que se hace referencia se presentan con fines meramente ilustrativos, como ejemplos generales de los tipos de inversiones en el sector inmobiliario comercial (“CRE”) que pueden ser adquiridas por PIMCO y Allianz Real Estate. No hay ninguna garantía de que las tendencias mencionadas se mantengan o que PIMCO siga teniendo acceso a inversiones comparables. La información aquí presentada se refiere a una fecha específica, puede haber cambiado desde entonces y está sujeta a cambios futuros.
Todas las inversiones implican riesgos y pueden perder valor. Las inversiones en deuda inmobiliaria comercial están sujetas a riesgos que incluyen los de pago anticipado, morosidad, ejecución hipotecaria o pignoración, pérdida, servicio y acontecimientos normativos adversos, que pueden ser mayores en el caso de los préstamos improductivos. El valor de los inmueblesy los portafolios que invierten en el sector inmobiliario puede fluctuar debido a pérdidas por siniestro o embargo, cambios en las condiciones económicas locales y generales, la oferta y la demanda, las tasas de interés, el impuesto predial, las restricciones normativas sobre alquileres, las leyes de zonificación y los gastos operativos. Las inversiones en valores respaldados por hipotecas y activos son instrumentos altamente complejos que pueden ser sensibles a las variaciones de las tasas de interés y estar expuestos al riesgo de pago anticipado. Invertir en valores denominados en moneda extranjera o domiciliados en el extranjero puede implicar un mayor riesgo debido a las fluctuaciones monetarias y los riesgos económicos y políticos, que pueden ser mayores en los mercados emergentes. Los valores de alto rendimiento y baja calificación implican un mayor riesgo que los valores de alta calificación; los portafolios que invierten en ellos pueden estar expuestos a mayores niveles de riesgo crediticio y de liquidez que los portafolios que no lo hacen. El crédito privado involucra inversiones en valores no cotizados en bolsa que están expuestos al riesgo de iliquidez. Los portafolios que invierten en crédito privado pueden estar apalancados e incurrir en prácticas de inversión especulativas que aumentan el riesgo de pérdida de la inversión. El crédito privado también puede estar expuesto a riesgos inmobiliarios tales como, nuevos acontecimientos normativos o legislativos, el atractivo y la ubicación de las propiedades, la condición financiera de los inquilinos y posibles responsabilidades conforme a las leyes ambientales y otras, así como desastres naturales y otros factores fuera del control del gestor.
La inversión socialmente responsable es cualitativa y subjetiva por naturaleza, y no hay ninguna garantía de que los criterios u opiniones de PIMCO reflejen convicciones o valores de un inversionista en particular. Para evaluar el nivel de compromiso de una empresa con respecto a las prácticas responsables o a su implementación, PIMCO se basa en información proporcionada por ella voluntariamente o por terceros, que puede no ser precisa o no estar completa. Las normas de responsabilidad social varían de una región a otra. No hay ninguna garantía de que la estrategia y la técnica de inversión socialmente responsables producirán los resultados previstos. El desempeño pasado no es una garantía ni un indicador fiable de los resultados futuros.
Las repercusiones a largo plazo de la COVID-19 sobre los mercados de créditos y la actividad económica mundial siguen siendo inciertos puesto que dependen de la evolución de los tratamientos, las medidas gubernamentales y otros factores de carácter económico. Las opiniones aquí expresadas se refieren a la fecha de su divulgación y es posible que no reflejen los acontecimientos de mercado recientes. Las declaraciones relacionadas con las tendencias de los mercados financieros o las estrategias de portafolio se basan en las condiciones actuales del mercado, que pueden fluctuar. No existe ninguna garantía de que estas estrategias de inversión funcionen en todo tipo de condiciones de mercado o que resulten apropiadas para todos los inversionistas, y cada inversionista debe evaluar su capacidad para invertir a largo plazo, especialmente durante períodos bajistas del mercado. Las perspectivas y las estrategias están sujetas a cambios sin previo aviso.
Los pronósticos, las previsiones y cierta información que contiene el presente documento se basan en investigaciones propias y no deben considerarse como una asesoría de inversión, una oferta o invitación, o una compraventa relacionada con un instrumento financiero. Los pronósticos y previsiones tienen ciertas limitaciones inherentes. Además, las referencias a resultados futuros no deben interpretarse como previsiones o promesas de los resultados que podría obtener el portafolio de un cliente.
PIMCO, en general, ofrece servicios a instituciones, intermediarios financieros e inversionistas institucionales calificados. Los inversionistas individuales deben consultar a su asesor financiero para elegir las opciones de inversión más adecuadas para ellos. Este material contiene las opiniones del gestor, que están sujetas a cambio sin previo aviso. Se distribuye solo a título informativo y no debe considerarse como una asesoría o recomendación de inversión respecto a un valor, una estrategia o un producto en particular. La información aquí contenida proviene de fuentes consideradas fiables, pero no podemos ofrecer ninguna garantía al respecto. Se prohíbe reproducir esta publicación en su totalidad o en parte y en cualquier forma, así como citarla en otra publicación, sin previo consentimiento expreso por escrito. PIMCO es una marca comercial de Allianz Asset Management of America L.P. en los Estados Unidos y el resto del mundo. ©2020, PIMCO.