畫面上文字：PIMCO資產抵押融資投資組合經理人Kristofer Kraus
Kraus：從全球金融危機以來，我們看到了許多變化。監管改革與會計改革陸續推出，而這些改革也造成了不少貸款缺口。你可以看到，直接貸款以及私募信貸的其他領域，正是進來填補這些缺口的力量。
畫面上文字：PIMCO另類信用投資組合經理人 Russell Gannaway
Gannaway：過去五年，美國全國商用不動產經歷了一波全面性的重新定價。不只是資產基準價格出現約 25% 到 30% 的下修，銀行體系也大幅收緊放貸，尤其在幾年前的區域性銀行危機中表露無遺。這正好為私募資本創造了進場補位的機會。
Kraus：這並非系統性現象。過去我們也曾看過部分產業面臨信用週期，最終也都成功度過。目前投資人積極布局的資產類別，在成長過程中的某些階段，本來就必須經歷一段「成熟期」，最後反而能以更好的體質走出來。買了就放著、買進之後就用模型估值，並在帳面上維持票面價值。這樣的作法其實壓抑了價格波動，現在，這種做法正在出現裂縫。
Gannaway：這是過去 40 年來，美國的國家層級不動產價格跌幅超過 10% 的第三次：分別是 1990 年代初期、全球金融危機，以及現在。
目前的關鍵在於增加收益，而不是押注於資本化率（cap rate）壓縮；用股票市場的說法，就是承作「盈餘成長」，而非「本益比擴張」。這一輪調整已經拖得相當久了。我認為重點是：彈性將變得至關重要，主動式資產管理也同樣重要。
Kraus：我們希望持續把焦點放在信用承作流程。這個流程必須主導整個投資決策，無論是在放款起源、承作評估，還是我們實際持有風險後的資產管理階段。
Gannaway：接下來將會是回歸價值創造以及彈性，包含資本結構的彈性、公私募市場之間的彈性，以及跨資產類別的彈性。