Bienes raíces: del reajuste de precios a la relevancia

La pregunta clave para los bienes raíces ya no es si las valuaciones tocaron fondo, sino qué impulsará los retornos en un entorno donde es probable que las tasas de capitalización (cap rates) permanezcan elevadas por más tiempo.

Los inversionistas deben considerar en qué parte de la estructura de capital reciben la mejor compensación por el riesgo. El capital puede ofrecer ingresos con potencial de apreciación mediante una gestión activa de los activos, mientras que la deuda puede ofrecer ingresos con mayor protección frente a escenarios adversos.

Los bienes raíces comerciales están encontrando un nuevo equilibrio. En términos generales, los fundamentos operativos se han estabilizado y las tasas de capitalización se han asentado en un rango de niveles elevados por un período prolongado. La nueva oferta sigue siendo limitada en la mayoría de los segmentos.

Sin embargo, creemos que este equilibrio dará paso a una nueva etapa para los bienes raíces. La inteligencia artificial (IA) y la geopolítica podrían transformar la manera en que los espacios físicos se utilizan y valoran. La IA es el factor de mayor impacto. Sus efectos sobre la productividad, el comportamiento de los arrendatarios y el uso del espacio podrían tardar años en materializarse. Las fuerzas geopolíticas son menos novedosas, pero no por ello menos importantes. (Los colegas de PIMCO analizan cómo el auge del gasto de capital, impulsado por la inversión en infraestructura para IA, y los acontecimientos geopolíticos probablemente afectarán a la economía mundial en nuestras Perspectivas Seculares, Ruptura y resiliencia).

Durante gran parte de los últimos dos años, el mercado ha debatido si las valuaciones ya tocaron fondo. Creemos que esa es la pregunta equivocada. En cambio, los inversionistas deberían preguntarse qué impulsará los retornos cuando la compresión de las tasas de capitalización deje de ser el principal motor. Los gestores deberán evaluar si los activos que poseen, financian o adquieren seguirán siendo relevantes a medida que los ocupantes, los proveedores de capital y los gobiernos replanteen el papel del espacio físico.

La incertidumbre ya no es una condición pasajera. Está convirtiéndose en una característica estructural del mercado. Esperamos que la divergencia dentro de los sectores tradicionales siga ampliándose, especialmente a medida que el capital destinado a centros de datos y otros activos relacionados con la IA se desvíe de los sectores tradicionales.

Pero la incertidumbre no implica inacción. Creemos que la flexibilidad será la principal ventaja competitiva en esta etapa: flexibilidad en el uso, la combinación de ocupantes, el plan de negocio, el período de tenencia, la estructura de capital y la ubicación geográfica. En muchos sectores, esa flexibilidad se sustenta mejor en ubicaciones irremplazables o en casos de uso esenciales para la operación, aunque el concepto de "esencial para la operación" tendrá distintos significados según el mercado.

El ajuste en las valuaciones y la desaceleración de nuevos desarrollos también han mejorado el punto de entrada para los inversionistas que buscan ingresos duraderos y resilientes, así como alfa a nivel de activo. Este no es un llamado a comprar el mercado. Es un llamado a la gestión activa, al capital flexible y a una suscripción disciplinada del riesgo.

La inteligencia artificial está transformando la demanda y aumentando la incertidumbre.

La IA probablemente ampliará la dispersión dentro de los distintos sectores si el capital destinado al desarrollo de infraestructura para IA (incluidos los centros de datos) se desvía de otros tipos de activos. Se proyecta que el desarrollo de centros de datos con capacidad para IA, por sí solo, requerirá 5,2 billones de dólares en gasto de capital para 2030.^{Pie de página1} Ese desvío de capital podría ejercer presión al alza sobre las tasas de capitalización con el tiempo.

Además, la IA podría aumentar la bifurcación operativa dentro de los sectores tradicionales, de modo que los activos bien administrados ubicados en lugares irremplazables o con usos esenciales para la operación obtengan un desempeño superior. Dicho esto, según nuestra experiencia, cuando el desempeño operativo diverge dentro de un sector, las tasas de capitalización suelen ampliarse en todo el sector antes de que los mercados de capital puedan distinguir plenamente a los ganadores de los rezagados. Ese desempeño superior requiere tiempo para demostrarse.

La IA también podría aumentar la productividad lo suficiente como para modificar las necesidades de espacio en distintos sectores económicos. Ese efecto es difícil de predecir. Según un estudio, la IA podría automatizar el 25% de todas las tareas laborales actuales en EE. UU. El mismo estudio señala que podrían transcurrir diez años antes de que la IA sea adoptada de forma generalizada por las empresas estadounidenses y que entre el 6% y el 7% de los trabajadores podrían ser desplazados durante ese período.^{Pie de página2}

Estas son estimaciones informadas, no certezas. Sin embargo, la dirección es clara. Es poco probable que la IA elimine la necesidad de espacio físico; más bien, transformará la manera en que este se utiliza. Para los inversionistas en bienes raíces, la relevancia —y no simplemente la ocupación— se convierte en el criterio fundamental.

Los gestores de activos deben aplicar la IA para mejorar sus propios procesos, pero la tarea más importante consiste en mantener la relevancia de los activos en una economía moldeada por la IA. También deben evitar tratar todos los activos de un mismo sector como si fueran iguales. Los fundamentos de los bienes raíces tradicionales, especialmente la ubicación irremplazable, serán más importantes, no menos.

En esta etapa, los activos con potencial para usos alternativos podrían demostrar una mayor resiliencia que las propiedades de uso único sujetas a planes de negocio rígidos y de largo plazo. La flexibilidad se está convirtiendo en un factor clave de creación de valor: en el plan de negocio, el uso del activo, el período de tenencia, la estructura de capital y la ubicación geográfica.

La línea divisoria entre la infraestructura y los bienes raíces es cada vez más difusa. La infraestructura ha resultado atractiva durante mucho tiempo para los inversionistas que buscan retornos de largo plazo, resilientes y, con frecuencia, vinculados a la inflación. Ciertos activos inmobiliarios también pueden ofrecer características similares de generación de ingresos, además de diversificación dentro de los portafolios.

Los centros de datos constituyen el ejemplo más claro. Pueden evaluarse como activos inmobiliarios cuando el valor se crea mediante el terreno, los permisos, el desarrollo y el arrendamiento. Sin embargo, se comportan más como infraestructura cuando el valor depende del suministro eléctrico, la refrigeración, el tiempo de disponibilidad (uptime), el acceso a la red eléctrica y la confiabilidad operativa.

La misma convergencia es visible en la infraestructura social y pública. Las instalaciones de atención médica, las residencias para estudiantes, la vivienda asequible, las comunidades para adultos mayores y el comercio minorista de bienes esenciales siguen siendo bienes raíces, ya que dependen de la ubicación y de la gestión de los activos. No obstante, sus perfiles de ingresos pueden asemejarse a los de la infraestructura porque la demanda está vinculada a servicios esenciales, tendencias demográficas, necesidades del sector público y consumo recurrente. En última instancia, la experiencia en bienes raíces es lo que permite desarrollar muchos activos relacionados con la infraestructura.

Los activos cívicos, como estaciones de policía, tribunales, instalaciones de seguridad pública y edificios gubernamentales, tienen la forma de bienes raíces y la función de infraestructura. Respaldan servicios públicos esenciales, requieren mantenimiento y modernización de largo plazo y, con frecuencia, dependen del crédito del sector público. El envejecimiento de las instalaciones públicas y el rezago en mantenimiento podrían crear oportunidades para el capital privado mediante asociaciones público-privadas, arrendamientos con opción de recompra, arrendamientos de suelo y otras estructuras a largo plazo.

La defensa incorpora una dimensión público-privada, especialmente en Europa. En la Cumbre de la OTAN de 2025 celebrada en La Haya, los países miembros europeos se comprometieron a invertir anualmente el equivalente al 5% del PIB en necesidades básicas de defensa y en gastos relacionados con la defensa y la seguridad para 2035. Se espera que aproximadamente el 1,5% del PIB se destine a infraestructura relacionada con la defensa, lo que incluye logística, centros de capacitación y reclutamiento, vivienda militar, centros de datos, instalaciones de manufactura y producción, investigación y desarrollo, e infraestructura social.

Los inversionistas deben buscar temas adyacentes donde los bienes raíces ofrezcan una ventaja competitiva. En comparación con la infraestructura tradicional, los bienes raíces pueden permitir un despliegue más rápido del capital y una menor complejidad de ejecución, especialmente en infraestructura digital, social, pública y de defensa, aunque requieren experiencia especializada.

Los bienes raíces están entrando en una etapa en la que, en términos generales, los fundamentos operativos se han estabilizado, pero los factores que impulsan los retornos están evolucionando. Favorecemos un conjunto de herramientas basado en las siguientes prioridades.

Sea selectivo y flexible.
Ante la ausencia de un claro ganador, los inversionistas deben evitar adoptar una visión amplia por sectores y evaluar cada activo bajo múltiples escenarios. La flexibilidad en el uso, la combinación de ocupantes, el plan de negocio, el período de tenencia, la ubicación geográfica y la estructura de capital puede ser esencial para preservar el valor y capturar el potencial de apreciación.

Priorice ingresos duraderos y resiliencia frente a escenarios adversos.
La calidad de los ingresos debe ser más importante que el rendimiento nominal. Los inversionistas deben centrarse en la calidad de los arrendatarios, la estructura de los contratos de arrendamiento, la asequibilidad de las rentas, la probabilidad de renovación, las necesidades de gasto de capital y los factores previsibles de oferta y demanda. El objetivo es distinguir los flujos de efectivo duraderos de aquellos ingresos que podrían verse afectados por una demanda más débil, mayores costos o una obsolescencia acelerada.

Concéntrese en ubicaciones irremplazables y en la relevancia operativa.
La calidad de la ubicación sigue siendo un factor central, aunque el concepto de "esencial para la operación" variará según el sector: acceso a la energía, conectividad y baja latencia para los centros de datos; proximidad y disponibilidad de mano de obra para la logística; asequibilidad y tendencias demográficas para el sector residencial; tráfico asociado a necesidades cotidianas para el comercio minorista; o ubicación y funcionalidad para las oficinas. Los activos que no puedan adaptarse a las cambiantes necesidades de los ocupantes podrían enfrentar una mayor iliquidez y una obsolescencia más rápida.

Evalúe explícitamente el riesgo de demanda.
La IA y la geopolítica están transformando el uso y el valor del espacio físico. Pueden generar nueva demanda, pero también exponer los activos a riesgos relacionados con los arrendatarios, los costos, la tecnología, la regulación y la liquidez. Los inversionistas deben someter a pruebas de resistencia los factores que impulsan la demanda de cada activo, en lugar de asumir que los vientos favorables para un sector beneficiarán a todos los activos por igual.

Aproveche toda la estructura de capital.
El capital puede ofrecer ingresos estables y potencial de apreciación cuando la corrección de valuaciones, las mejoras operativas o el potencial de reurbanización impulsen la creación de valor. La deuda puede ofrecer ingresos duraderos y protección mediante las garantías, sin asumir el riesgo del último dólar invertido. La clave consiste en elegir la parte de la estructura de capital que ofrezca la mejor compensación para el riesgo específico del activo inmobiliario.

Planifique la liquidez y estrategias claras de salida.
Es probable que la divergencia se manifieste no solo en el desempeño, sino también en la liquidez. Los activos con una demanda débil, elevadas necesidades de capital, un número limitado de compradores o estrategias de salida poco claras podrían resultar más difíciles de financiar o vender. Sin embargo, cuando el desempeño operativo diverge dentro de un sector, los mercados de capital pueden tardar un período prolongado en distinguir plenamente a los ganadores de los rezagados. Por ello, la evaluación debe incorporar supuestos realistas sobre refinanciamiento, universo de compradores, tiempos y escenarios de salida adversos.

Busque la intersección entre sectores resilientes y tendencias estructurales.
Las oportunidades más atractivas pueden encontrarse donde sectores resilientes —como la infraestructura social, la logística y los centros de datos— convergen con tendencias estructurales sólidas, como la geopolítica y las necesidades de soberanía. La pregunta más relevante no es simplemente a qué sector pertenece un activo, sino cuál es su función para respaldar servicios esenciales, productividad, seguridad, conectividad o confiabilidad.

En conclusión: en esta nueva etapa, los inversionistas en bienes raíces deben buscar ingresos duraderos, factores previsibles de oferta y demanda, resiliencia frente a escenarios adversos y generación de alfa impulsada por la ejecución. Creemos que las mejores oportunidades surgirán de combinar activamente sectores resilientes con tendencias estructurales, utilizando capital flexible y una evaluación disciplinada del riesgo para mantener la relevancia de los activos en una amplia gama de escenarios.