Entender el crédito titularizado y su función en los portafolios

El mercado mundial de titularización es un segmento de renta fija de varios billones de dólares, que comprende bonos respaldados por conjuntos de préstamos individuales. Aunque estos productos son inherentemente complejos, desempeñan un papel fundamental en el financiamiento de la vivienda, el gasto de los consumidores, la actividad empresarial y los bienes raíces comerciales.

Desde la perspectiva de los inversionistas, los activos titularizados convierten préstamos ilíquidos originados de forma privada en valores negociados públicamente. Por lo tanto, el crédito titularizado actúa como un puente fundamental entre los préstamos a la economía real y los mercados de capitales, ampliando tanto la capacidad de financiamiento para los prestatarios como las oportunidades de inversión para los inversionistas.

La titularización es el proceso mediante el cual activos generadores de ingresos —hipotecas, créditos al consumo, préstamos corporativos y soberanos, y financiamiento de proyectos— se agrupan y se convierten en valores negociables que pueden venderse en el mercado de bonos.  El proceso suele llevarse a cabo en tres etapas:

1. Originación y agrupación de préstamos: Las instituciones financieras originan préstamos con características similares y los agrupan en un solo conjunto.
2. Estructuración y emisión: Los préstamos agrupados se transfieren a un vehículo de propósito especial (SPV), que emite valores que devengan intereses respaldados por los flujos de efectivo de los activos subyacentes.
3. Distribución de los flujos de efectivo: Los pagos de los prestatarios, que comprenden capital e intereses, se transfieren a los inversionistas de acuerdo con reglas estructurales predefinidas.

La titularización puede permitir a los originadores de préstamos retirar los préstamos existentes de su balance, liberando así capacidad para otorgar nuevos préstamos. Los consumidores pueden beneficiarse de un mayor acceso al crédito, mientras que los inversionistas obtienen exposición a flujos de efectivo diversificados provenientes de préstamos dentro de un mercado amplio, líquido y negociable.

El crédito titularizado abarca una amplia gama de sectores, estructuras y perfiles de riesgo, definidos por el tipo de garantía subyacente y la distribución de los flujos de efectivo a los inversionistas.

1. Valores respaldados por hipotecas (MBS)

Los MBS son obligaciones de deuda que representan derechos sobre los flujos de efectivo provenientes de conjuntos de préstamos hipotecarios, principalmente sobre propiedades residenciales. Existen varios tipos de MBS:

Valores respaldados por hipotecas de agencias (MBS)

Los MBS de agencias son bonos hipotecarios residenciales que cuentan con garantías de una de tres agencias federales de EE. UU.: Federal Home Loan Mortgage Association (“Freddie Mac”), Federal National Mortgage Association (“Fannie Mae”) y Government National Home Loan Association (“GNMA” o “Ginnie Mae”).

Se trata de uno de los mercados de renta fija más grandes y, por lo general, más líquidos del mundo, junto con los bonos del Tesoro de EE. UU. Los MBS de agencias suelen emitirse como valores a tasa fija a 15 o 30 años, con tasas de cupón que reflejan en términos generales la tasa hipotecaria promedio del conjunto de préstamos subyacente.

Si bien el grado de garantía varía según la agencia, los inversionistas en MBS de agencias generalmente no están expuestos a pérdidas crediticias derivadas de incumplimientos de los prestatarios.

Valores residenciales titularizados respaldados por hipotecas (RMBS) no pertenecientes a agencias

Los RMBS que no pertenecen a agencias son bonos hipotecarios residenciales que no cuentan con una garantía de una entidad patrocinada por el gobierno.

Tras las reformas regulatorias implementadas después de la crisis financiera mundial, el mercado actual de valores no pertenecientes a agencias está compuesto principalmente por hipotecas que no cumplen los requisitos para incluirse en conjuntos de préstamos de agencias. Algunos ejemplos son:

• Préstamos no calificados: Préstamos a prestatarios que suelen tener una alta calidad crediticia, pero que no cumplen con los criterios de suscripción de las agencias, como personas que trabajan por cuenta propia o ciudadanos extranjeros.
• Préstamos jumbo: Hipotecas que superan los límites de los préstamos establecidos por las agencias. A menudo se otorgan a personas con altos ingresos y, en general, suelen ser préstamos de alta calidad.
• Préstamos para inversionistas: Préstamos utilizados para comprar segundas viviendas o propiedades de inversión. Por lo general, requieren estándares de suscripción más estrictos y suelen tener una alta calidad crediticia.
• Préstamos en mora: Conjuntos de préstamos que alguna vez formaron parte de conjuntos de agencias, pero que pasaron a estar en mora y posteriormente se vendieron a inversionistas con descuento. Los inversionistas pueden beneficiarse si estos préstamos vuelven a estar al corriente, a menudo mediante una modificación del préstamo.
• Préstamos subprime: Bonos hipotecarios subprime heredados, emitidos antes de la crisis financiera mundial (GFC), que actualmente en su mayoría están al corriente en sus pagos. Debido a una regulación más estricta después de la crisis, en la actualidad prácticamente no se emiten nuevos bonos hipotecarios subprime.
• Préstamos que vuelven a estar al corriente: Préstamos que actualmente están al día, pero que estuvieron en mora en el pasado y fueron retirados del conjunto de MBS original.

Si bien la diversificación dentro de un conjunto de préstamos hipotecarios reduce el impacto de los incumplimientos de prestatarios individuales, los RMBS no pertenecientes a agencias siguen estando expuestos al riesgo crediticio y, por lo tanto, suelen ofrecer diferenciales de crédito más altos que los MBS de agencias.

2. Valores comerciales titularizados respaldados por hipotecas (CMBS)

Los CMBS son bonos respaldados por préstamos garantizados por propiedades comerciales, principalmente en los sectores de oficinas, multifamiliares, industrial, minorista y hotelero. El propietario de la propiedad (prestatario) realiza pagos de intereses y capital sobre la hipoteca, que a su vez respaldan los pagos a los inversionistas en CMBS. Los CMBS pueden presentar una amplia variedad de estructuras y tipos de garantías, pero normalmente se agrupan en las siguientes categorías:

• CMBS conduit

Los CMBS conduit, la forma de emisión más común, están respaldados por un conjunto diversificado de préstamos hipotecarios comerciales de múltiples prestatarios. Por lo general, contienen docenas de préstamos correspondientes a una variedad de tipos de propiedades. Estos bonos suelen estructurarse en torno a préstamos a tasa fija a 10 años con una sólida protección contra el pago anticipado.

• Un solo activo/un solo prestatario (SASB)

Los SASB están respaldados por un solo préstamo hipotecario sobre un único activo o sobre un único portafolio de activos inmobiliarios comerciales. Dado que están expuestos a un solo prestatario, los SASB presentan un mayor riesgo de concentración que los CMBS conduit. Por lo general, los inversionistas reciben una compensación mediante menores ratios iniciales de préstamo sobre valor y un mayor capital incorporado.

• Obligaciones de préstamos titularizados de bienes raíces comerciales (CRE CLO)

Las CRE CLO están respaldadas por préstamos sobre propiedades comerciales que están en proceso de estabilización o remodelación en una amplia variedad de sectores. Comparten varias características estructurales con las CLO corporativas, incluidos períodos de reinversión, sobrecolateralización y pruebas de cobertura de intereses.

3. Valores titularizados respaldados por activos (ABS)

Los ABS son titularizaciones de crédito al consumo no hipotecario, incluidos:

• Préstamos y arrendamientos de automóviles
• Préstamos estudiantiles
• Cuentas por cobrar de tarjetas de crédito

Los ABS suelen venderse en tramos, lo que permite a los inversionistas elegir entre una exposición sénior de menor riesgo y posiciones subordinadas de mayor rendimiento. Esta flexibilidad hace que los ABS sean una herramienta versátil para gestionar el riesgo crediticio y los ingresos dentro de los portafolios.

4. Obligaciones de préstamos titularizados (CLO)

Las CLO son vehículos de crédito estructurado respaldados por conjuntos diversificados de préstamos corporativos apalancados. Estos préstamos, que por lo general tienen calificaciones crediticias más bajas, se agrupan en múltiples tramos con diferentes perfiles de riesgo y retorno, lo que permite a los inversionistas acceder a los flujos de efectivo de préstamos corporativos con distintos niveles de protección crediticia. Mediante la diversificación y la subordinación, las CLO redistribuyen el riesgo crediticio a lo largo de la estructura de capital en lugar de eliminarlo.

Las CLO se distinguen de otros productos titularizados porque el portafolio de préstamos subyacente se gestiona activamente durante un período inicial de reinversión, que suele durar varios años. Por lo tanto, los resultados del portafolio dependen no solo de las condiciones crediticias, sino también de la capacidad del gestor, por lo que la selección de gestores es una consideración clave. Para respaldar a los inversionistas sénior, las CLO incorporan salvaguardas estructurales como la sobrecolateralización y las pruebas de cobertura, que históricamente han proporcionado una sólida protección frente a pérdidas, incluso durante períodos de tensión en el mercado de préstamos apalancados.

El crédito titularizado ocupa una posición central en el universo de renta fija al convertir préstamos privados en valores disponibles para inversión y negociados públicamente. Instrumentos como los valores respaldados por hipotecas (MBS), valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), obligación de préstamos titularizados (CLO), ofrecen a los inversionistas exposición a los flujos de efectivo de los hogares, los consumidores y las empresas, y complementan los bonos gubernamentales y corporativos tradicionales.

Al abarcar una amplia gama de perfiles de riesgo, rendimiento y liquidez, el crédito titularizado ofrece una diversificación significativa y un potencial de generación de ingresos dentro de los portafolios de inversión. La combinación de escala, protecciones estructurales y acceso a préstamos a la economía real hace que los activos titularizados sean un puente importante entre los mercados de crédito públicos y los préstamos privados, y ayuda a los inversionistas a equilibrar la liquidez, la resiliencia y los rendimientos en todo el espectro de renta fija.